En İyi Yatırım Aracı Hangisi? Borsa, Ev, Mevduat?

Yatırım yapan insanlar arasındaki popüler tartışma konularından biri, acaba hangi yatırım aracının getirisi yüksek olduğudur. Bazı insanlar %40-50 gibi yüksek getirili vadeli mevduat tercih ederken, bazıları gayrimenkulden şaşmamakta, bazıları ise borsaya yönelmektedir

Biz de bu yazımızda bu 3 farklı yatırım enstrümanını değerlendirerek doğrudan sayısal analizler ile 12 yıl vadede bu 3 farklı yatırım enstrümanı ile yatırım yaptığımızdaki potansiyel getirmeleri hesaplayıp karşılaştıracağız.

1. Gayrimenkul Yatırımı

Özellikle büyükşehirleri baz alarak ortalama ev fiyatlarını, ortalama kiraları ve vergileri düşünerek makul oranlarda ayarlamak suretiyle sizlere bir örnek oluşturduk. Örneğimizdeki evin bedeli 480 bin TL, aylık kirası 2 bin TL (20 yılda kendini karşıladığını düşündük), yıllık kira 24 bin liraya geliyor.

Yine ortalamada, hesaplama yöntemine göre değişebiliyor, götürü bedel yöntemini tercih ettiğimiz ve ev dışında başka bir yatırımımızın olmadığını varsaydığımız durumda yıllık kira verginiz bu şartlarda 2444 TL'dir. Emlak vergisi de değişebilmekle birlikte 480 TL. Tadilat masrafları söz konusu ise, bir yıllık kira kadar bir tadilat yapacağımızı ve 12 yılda bir yapacağımızı düşündük. Tadilat masrafını da 24 bin TL olarak düşündük.

Kira ödemelerinde aksama yaşanması söz konusu olabilir. Kiracı çıkabilir ve yeni kiracıyı hemen bulamayabiliriz ya da mevcut kiracı ödemeleri yapmayabilir. Kiracı ile mahkemelik oluruz veya bazen mahkemeyi kazanamayacağımızı düşünerek mahkemeye bile vermeyiz. Onun için 3 yılda bir 2 aylık kira bedelinin aksayacağını ve bu kiraları alamayacağımızı varsaydık.

Bunun dışında düzenli olarak her yıl 800 lira tamirat gibi gider oluşturacağını varsaydık. Bunlar kiracıdan bağımsız olarak evin kendisinden kaynaklı kronik sorunlar olabilir ya da bir kombiyi 5-10 yılda bir değiştirmeniz gerekebilir. Bazen boya badananın kiracılar arası değişim sırasında anlaşmazlıklar yaşanabilir ve boya gideri ev sahibine kalabilir. Bunun dışında apartmanda belirli aralıklarla tadilat geçirebilir. Kiracılardan alınamayan ama ev sahiplerinden toplanması gereken tutarlar söz konusu olabilir. Bu ve benzeri giderler yılda bir kira bedelinin yaklaşık 1/3'ü civarında olacağını varsayalım.

Bu gayrimenkul yatırımı için enflasyonu %20 ve kiraya da her yıl enflasyon oranında zam yapabileceğimizi varsaydık. Normalde mevcut kiracı varken bu oranı tutturmak zor olabiliyor ya da en fazla bu oran kadar yapabiliyoruz, ama özellikle gayrimenkullerin hızlı değerlendiği dönemlerde bir kiracı çıkıp başka bir kiracı gelirken enflasyonu geçen oranlar da söz konusu olabilir. Tabii bu muhitine ve evine göre ya da bizim şansımıza göre değişebilir. Fakat genelde makul, ortalama ve uzun vadeli bir oran olarak bunun da makul olduğunu düşünmekteyiz.

Gayrimenkul için aşağıdaki kabulleri yaptık.

Peki gelecek 12 yılda nasıl bir nakit akış bizi bekliyor? İlk başta cebimizden 480 bin TL ile evin satın alınması için bir bedel çıkıyor. İlk yıl 24 bin lira kira geliri elde ediyoruz. 2444 TL kira vergisi, 480 TL emlak vergisi, 800 TL basit tamiratlar için para ödüyoruz. Bunun dışında bina tadilatları söz konusu. Onlar için her yıl 100 lira bedel harcıyoruz, ama bunu enflasyon oranında yıldan yıla artırıyoruz.

Aşağıdaki grafikte en sağ da toplam nakit akışını görüyorsunuz. Nakit akışı ilk yıl eksi, sonraki yıllar kira geliri girişleri var. En son yılda da 12 yıl sonra yıllık kirasının enflasyon oranında artacağını kabul ettiğimiz gibi evin değerini de 3.5 milyon TL olarak düşünüyoruz. Reel bir artış yok, ancak paranın değer kaybetmesi dolayısıyla bir artış var. Enflasyon oranı kadar kiraya zam yaptığımız için aslında tamamen elma ile elmayı kıyaslayabiliriz.

Böyle bir nakit akışı oluştuktan sonra Excel'de "İç Verim Oranı" formülünü kullanarak yıllık getiriyi hesaplıyoruz. Excel, toplam nakit akışı kolonundaki bütün verileri kullanıyor ve %22,2 gibi bir rakam çıkıyor. Bu rakamı enflasyondan arındırdığımızda getiri %2,2'ye iniyor.

2. Vadeli Mevduat ile Yatırım

Vadeli mevduatta kabullerimiz; ana paramız yine 480 bin lira. Günümüzde (2019 yılında) en yüksek yıllık vadeli mevduat faizi %23,5. Eğer 1 yıllık hesap açılırsa vergi oranı %15'ten %10'a düşüyor. Bir yıllık bir hesap açtığımızı varsayarsak yıllık net gelirimiz %21,2 oluyor. Enflasyon da yine aynı oranda %20.

Aslında yıllık net faiz ile enflasyonu kıyasladığımızda %1,2 getiri elde edeceğimizi biliyoruz, ama yine de hesaplayalım.

İlk başta 480 bin lira yatırıyoruz. Yaklaşık 100 bin lira faiz gelirimiz var. Faizi tekrar ana paraya ekleyip tekrar tekrar yatırım yaparak devam ediyoruz. Böylece her yıl paramız %21 artıyor. 12 yılın sonunda faiz aldıktan sonra hesaba ekliyoruz ve 4 milyon 800 bin TL elde etmiş oluyoruz. Yıllık iç verim oranı ile hesaplama yaptığımızda %21,2 gelirimiz var. Fakat her yıl enflasyonun %20 olacağını varsaydığımız için reel getiri sadece %1,2  olarak gerçekleşiyor.

3. Hisse Senedi ile Yatırım (Büyüyen Şirket)

Büyüyen şirketlerin hisse senetleri ile yatırım yapılabilir. Peki hisse senetlerinin büyümesi ve karlılığı nasıl oluşuyor? Fiyat / kazanç (F/K) oranı oldukça yoğun kullanılan bir orandır. Bu oranı detaylı olarak aşağıdaki makalemizden okuyabilirsiniz.

Eğer F/K oranı 10 ise yatırılan bedele göre bu şirketin net karı %10'dur. Bu net karın, %10'un, bir kısmını bize temettü olarak dağıtır. Bazı şirketler ise bir kısmını büyümek için kullanır. Eğer %10'nun tamamını temettü olarak dağıtıyorsa, bu şirketin büyümesi beklenmez. Tabii bunun istisnai durumları var, ama genel olarak eğer hiç temettü dağıtmıyorsa da en az %10 oranında da bu şirketin büyümesi beklenir. Belki daha yüksek büyüme oranlarına da ulaşabilir.

Büyüyen bir şirketin hisse senedini ana paramız 480 bin TL ile aldığımızı varsayalım. Yıllık net temettü oranı %4. Şirket büyüdüğü için temettünün tamamını dağıtmıyor. %15 de zaten vergi kesiliyor. %5 artsa bile elimize ancak %4 geçiyor satışlardan, ki yıllık büyüme de %25 varsaydık. Çünkü temettünün hepsini dağıtmadığı için şirket muhtemelen yeni yatırımlar yapıyor. Yeni yatırımlar nedeniyle de satış kapasitesi, sattığı ürün sayısı artıyor. Bu ürünlerin de enflasyon kadar arttığını düşünürsek demek ki reelde %5 büyümesi, satışlarda toplamda yıllık %25'e işaret ediyor.

Yukarıdaki tablodan oluşan nakit akışa baktığımızda, vadenin başında 480 bin lira yatırdık. İlk yıl temettü gelirimiz var. Onun dışında bir hisse satışı söz konusu değil. 12 yıl boyunca temettüleri aldık. Temettü verimimiz %4'tü. 480 bin lira yatırdığımızda 19.200 lira temettü aldık.

12 yıl sonunda büyümeyle birlikte temettüler ve enflasyon da arttı. Hisseyi vade sonunda sattığımızda hissenin değeri 5,5 milyon liraya geliyor. Tabii bazen ekonomik şartlarda kötüleşme olursa şirketlerin fiyatlaması düşebiliyor. O zaman burada temettünün 25 katı ile fiyatlanan şirket, başka bir ortamda 10 katı ile fiyatlanalabilir. Yani 223 bin lira temettü dağıtırken 2,2 milyon hisse değeri de olabilir.

Tam tersi hisse senedi fiyatları artabilir. Bu durumda bu şirketi 10 milyon veya 20 milyona liraya da satabiliriz, ama mevcut durumda zaten fiyatlamalar düşük olduğu için aynı düşük fiyatlamanın devam edeceğini varsaydık. Tabii bunun bir garantisi de yok.

Bu durumda nakit akışta ilk yıl para çıkışı var. Sonraki yıllarda ilaveler var ve vade sonunda hisseyi satıyoruz. Bu hesaba iç verim oranını kattığımızda %27,1 ve reel getiri, yani enflasyondan arındırılmış getiri, %7,1 çıktı. Gayrimenkul ve vadeli mevduat yatırım enstrümanlarına kıyasla pozitif bir getiri elde etmiş olduk.

4. Hisse Senedi ile Yatırım (Temettü Verimi Yüksek)

Temettü verimi yüksek, yani bütün karını dağıtan bir şirketin hisse senedini aldığımızdaki getirinin hesabını yapalım.

Ana para 480 bin lira, fakat yıllık net temettü verimi bu sefer %9. Satışlardaki büyümesi %19, ama enflasyon %20 olduğu için aslında %1 satışların küçüldüğünü varsaydık. Şirket karının tamamını dağıttığı için büyümesi beklenmiyor ve bir miktar da güvenlik marjı koymak için satışları yıldan yıla küçüleceğini varsaydık.

Aşağıdaki tabloda nakit akışa baktığımızda temettüyü yıllık %19 artırmamız durumunda ve alırken %9 temettü verimliliği varken 12 yıl sonunda temettü 292 bin liraya çıkıyor. Aynı çarpan ile hisse senedini satarsak 3.2 milyon lira elde ediyoruz. İç verim oranını hesapladığımızda yıllık %26,9 getiri elde ediyoruz. Enflasyonu çıkardığımızda da net getirimiz %6,9'a denk geliyor.

5. Hangisi Daha Çok Kazandırdı?

Değişik örnekler ile görüldüğü üzere kiraya verilen evlerden elde edilen getiri %2,2 iken vadeli mevduat ile getiri %1,2. Hisse senedi ile getiri ise ortalama %7. Tabii bunun bir garantisi yok. Şirketlerin performansı kötüye gidebilir, iflas edenler olabilir ya da beklenenden çok daha hızlı büyüyen ve yüksek kar elde eden şirketler olabilir.

Gelecekte ne olacağını bilmemiz mümkün değil. Fakat geçmişe baktığımızda, hem Amerika'da hem de Türkiye'de, hissesi senetlerinin gerçekten enflasyonun üstünde %7-9 civarı bir oranda reel getiri sunduğunu biliyoruz.

Vadeli mevduatta enflasyonu da bilerek yaptığımız bir yatırım. Ne kadar faiz elde edeceğimizi de biliyoruz. O nedenle, %1,2 gerçekten ne olacağını bile bile girdiğimiz bir oran.

Kirada da yine %2,2 makul bir rakam. Satma olasılığı düşük, ama ev alırız inanılmaz değerlenir ve beklenenin üstünde 2-3 kat değerlenir, bu sefer %2,2 yukarı çıktığını görürüz ya da tam tersi o muhitin değerinde bir bozulma olursa negatif getiriler bile görebiliriz.

Bu 3 yatırım alternatifini kullanarak 100 bin lira yatırdığımızı varsaydığımızda 10 yıl sonra; kiraya verilen evde beklenen getiri ile birlikte paramız 124 bin liraya ulaşıyor. Vadeli mevduatta 112 bin liraya ulaşıyor. Hisse senedinde ise paramız 196 bin liraya ulaşıyor.

100 bin lira yatırdık ve 20 yıl bekledik. Bu sefer bu getiri oranları ile; 154 bin lira kiraya verilen evin getirisi, 125 bin lira vadeli mevduat getirisi ve 386 bin lira ise hisse senedi getirisi oluyor. Hisse senedi bariz bir şekilde en yüksek getiri potansiyelini sunan yatırım aracı. Tabii bu yüksek getiriyi sunmakla beraber riski de beraberinde getiriyor. Yatırım yaptığımız şirketin iflas etmesi vesaire gibi koşullar söz konusu olabiliyor. Sonuçta bir şirketin temettü verimi %5-10 bile olsa, aslında %20-30'u bulan vadeli mevduattan daha yüksek getiri sağlayabildiğini de sayısal örneklerle göstermiş olduk.