Al-Sat ya da Al-Yap-Sat amaçlı konut yatırımı sizin için değerlendireceğiz. Peki "Ne tür Al-Sat yapılabilir?" Burada iki tane seçenek var.
Kelepir yakalamak, yani piyasa fiyatına göre daha uygun bir konutu bulup, onu üzerine hiçbir şey yapmadan satmak olabilir. İkincisi ise; al, yap, sat. Yani birazcık tadilata, üzerine dokunuş yapmaya, rutuş yapmaya ihtiyaç duyan evleri bulmak olabilir. Bunları bulup, onları ufak düzeltmelerle piyasa tekrardan sunarak bundan para kazanmak olabilir.
"Kelepir ev nedir?" Her ev kelepir midir? Bir defa evin kelepir olduğundan emin olabilmemiz için o konutun fiyatını biliyor olmamız gerekiyor. Bir de o konutun gerçekten piyasadaki o değerine uygun bir konut olup olmadığını anlamamız gerekiyor. Yani bir konut olması gereken fiyattan daha uygunsa bir sorunu olabilir mi? Siz eğer konut yatırımcısıysanız, al-sat yapacaksanız almış olduğunuz konutun bir defa problemsiz olarak satılabilir olması gerekiyor.
Bunun için piyasadaki raiçleri ile karşılaştırırken sizin alacağınız kelepir konutun da diğer piyasadaki konutlar gibi sorunsuz olması gerekiyor. Eğer zaten sorunluysa bu kelepir olduğu anlamına gelmiyor. Sorunu olduğu için iskontolu fiyattan, yani düşük fiyattan satılıyor anlamına geliyor. Kelepirden kastımız her şeyi ile piyasadaki ederi 500.000 TL olan bir konutun 500.000 TL'den aşağıya satılıyor olması kelepir anlamına geliyor.
"Kelepir ev nereden bulunur?" Bunun için belli araçlar var. Mesela; Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün internet sitesini takip edebilirsiniz. Milli Emlak'ın internet sitesini takip edebilirsiniz.
Bankaların kendi web sitesini takip edebilirsiniz. Bankadan gayrimenkul satan firmaların web sitesini takip edebilirsiniz. internet ilan sitelerini takip edebilirsiniz. ilan.gov.tr içerisinde satılık gayrimenkulleri bulabilirsiniz.
Bunun dışında bir de daha önceden değindiğimiz icradan satış var. Bunların satışlarına da esatis.uyap.gov.tr altından ulaşabilirsiniz. Bundan sonrasında sizin her ilanı incelemeli, satışını da Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP)'tan takip etmelisiniz. Ayrıca UYAP'tan takip ettiğiniz konutları kendi merceğiniz altına alıp, daha sonradan hangi fiyata satıldığını da inceleyebilirsiniz. Böylece piyasa pratiği yaparsınız.
"İcra dairesinden konut aldığımız zaman nelere dikkat etmemiz gerekiyor?" Bir defa ihalesine gireceğiniz konutun muhammen bedeli üzerinden %20 teminatın Vakıflar Bankası tarafından yatırılması gerekiyor. Ya da nakden elinizden götürülmesi gerekiyor.
Ayrıca, KDV oranlarına dikkat etmeniz gerekiyor. O gayrimenkul özelinde farklı bir KDV uygulaması var mı, yok mu? Bakmalısınız.
Peki "O konut için kredi çekebilecek misiniz?" Al-Sat yapacaksınız ya da Al-Yap-Sat yapacaksanız kredi süreci sizin için mantıklı mı? Değer mi? Bunun hesaplamasını yapmanız gerekiyor.
"Bankadan satılan konutları nereden bulacağız?" Birincisi; kendi web sitelerine bakabilirsiniz. Her bankanın web sitesinin altında "satılık gayrimenkuller" linki bulunuyor. Bu linke giderek oradaki satılık konutları bulabilirsiniz.
Bir diğer yöntem; bankadan konutları satan firmalar. Mesela; tapu.com sitesine giderek bankadan satılan konutları onların internet sitesinde bulabilirsiniz. Yine koşulları da onların websitesinde her gayrimenkule ayrı ayrı belirtilmiş olarak bulabilirsiniz.
Bir diğer yöntem ise; ilan siteleri. İlan sitelerinin içerisinde HepsiEmlak'ta ya da sahibinden.com içersinde bankadan satılık diye bir başlık var. Bu başlığın içerisinde de yine bankadan satılacak konutları bulabilirsiniz, onları inceleyebilirsiniz.
"Kelepir ilanları, ilan sitelerini içerisinde nasıl bulabilirsiniz?" Bir defa ilan sitelerine girerek sahibinden.com, HepsiEmlak, Zingat, Emlakjet herhangi birisine giderek burada üyelik açabilirsiniz. Üyelik açtıktan sonra kendi arama bölgeniz ve gayrimenkul türlerine göre aramalar yapıp, bu aramaları kaydedip, buna uygun gayrimenkuller geldiği zaman size e-posta ile ya da SMS ile bildirim yapması için kurabilirsiniz. Çünkü kelepir gayrimenkul arıyorsanız çok hızlı olmalısınız.
"Ucuz ya da masraflı bir konutu alıp tadilat yaparak satmak." Burada dikkat etmeniz gereken iki şey var.
Birincisi; "Ne kadar masraf yapacaksınız?" Masraftan kastımız o piyasanın ihtiyacı ve o konutu hızlı bir şekilde satacağınız görünüme nasıl kazandırabileceğiniz.
İkincisi ise; ne kadar para harcayacağınız. Bu bir konut yatırımı. Kendiniz için bir şey yapmıyorsunuz, kendiniz için, para kazanmak için bir şey yapıyorsunuz. Ama konutun tadilatını kendi zevkinize göre yapmıyorsunuz. Kendi bütçenize göre yapmıyorsunuz. Yatırım bütçesi içerisinde ayırmış olduğunuz rakamı çok efektif olarak kullanmalısınız.
Örneğin; 400.000 TL değerinde bir gayrimenkul buldunuz ve bunu 500.000 TL'ye satacaksınız. Ne kadar zamanda satacağınızı hesap etmeniz gerekiyor. Yatırmış olduğunuz paranın alternatif yatırım araçlarına, mesela faize yatırırsanız ne kadar zamanda ne kazanacağınızı hesap etmeniz gerekiyor.
Üstüne aradaki farkı bularak, örneğin tadilat için 20.000 TL yatırmanız gerekiyorsa, bu 20.000 TL içerisinde sıkı sıkıya kalmalı, paranızı buna göre kullanmalısınız. Ayrıca Al-Yap-Sat amaçlı konut alırken bulunduğunuz bölgeye de dikkat etmeniz gerekiyor. Örneğin yazlık bir bölgede bunu yapıyorsanız, belki apartman dairesi değil, ufak bir villa ya da bir bahçe içerisinde ev de sizin yatırım aracınız olabilir. O bölgedeki hangi konut türünün hızlı bir şekilde satıldığını tespit etmeniz gerekiyor öncesinde.
"Ayağınızı yorganınıza göre uzatıyor musunuz?" Yapmış olduğunuz satın alım maliyetleri, üzerine koymuş olduğunuz yatırım ve sonrasında sattığınız rakam. Öncesinde harcayacağınız bütün resmi bedeller, gayrimenkule yatırmış olduğunuz para, tadilat için yapmış olduğunuz masraflar, sonrasında satım süreci ve satma süreci içerisinde ödemiş olduğunuz hizmet bedelleri ve vergi, sonrasında buna değecek mi? Vergi kısmını gözden kaçırmayın.
Bunu daha büyük bir montan ile yapmak. Yani sadece bir tane değil, bir binayı alarak, bir binanın içerisinde birden fazla daireyi aynı anda yenileyerek, tadilat yaparak satmak. Bu durumda tabi ki işi toplu vereceğiniz için hem maliyetleriniz düşecektir, hem de kar marjınız buna göre artacaktır. Bu da alternatifler arasında değerlendireceğiniz bir seçenek.