Arsa Payı Nedir? Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa payı, bir binadaki her bir bağımsız bölümün, o binanın üzerinde bulunduğu arsa üzerindeki payını ifade eder. Gayrimenkul satın alırken arsa payının doğru hesaplanması ve tapuda doğru şekilde belirtilmesi, mülk sahipleri için büyük önem taşır. Arsa payı hesaplanırken, dairelerin metrekaresi, konumu ve kat sayısı gibi faktörler dikkate alınır. Yanlış hesaplanmış arsa payı, ilerleyen süreçte ciddi sorunlara yol açabilir. Bu yazımızda, arsa payı nedir, nasıl hesaplanır ve dikkat edilmesi gereken noktaları ele alacağız.

Arsa Payı Nedir? Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

100 metrekare apartman dairesi aldığınız zaman mı, yoksa 100 metrekare bir villa aldığınız zaman mı paranızın tam karşılığını alırsınız? İşte tüm cevaplar bu yazımızda. Arsa payı konusunu enine boyuna anlatıyoruz.

Bu örneğimizde 2 tane parsel var. İkisi de komşu. Yani arsa değerleri neredeyse aynı. Bir tanesin üzerinde yüksek katlı yerleşme var. Yani bir bina var. Diğerinin üzerindeyse düşük yoğunluklu villaların bulunduğu bir site var.

Örneğin bunlardan 1. parsel, yani aşağıdaki resimde maviyle gösterildiği gibi, toplamda 22.000 metrekarelik bir arsa var ve üzerine geliştirilmiş olan proje ile 288 adet bağımsız bölüm kurulmuş. Diğer kısım ise 870.000 metrekarelik parsel üzerinde 312 tane villa var.

Örnek Parsel

Sol üst köşede görmüş olduğunuz yerde 22.000 metrekare var ve üzerinde 288 tane bağımsız bölüm var. Kendimize bir tane daire seçtik. 2+1 ve 105 metrekare brüt büyüklüğü olan ve değeri de 1.000.000 TL olan bir daire. Dairenin arsa payı 45 / 22.000. Sıkça sorulan "Benim arsanın payı şu kadar. İyi mi kötü mü?" sorusunun cevabını kendiniz verebilirsiniz. 45 / 22.000 metrekare diyorsa, bizim bu 22.000 metrekare içerisinde toplamda 45 metrekaremiz var demektir.

Diğer gayrimenkulümüz bu 870.000 metrekare içerisinde bir villa ve değeri tam 8.000.000 TL. 639 metrekarelik bir villa. Arsa payı ise 2.195 / 870.000. Yani bir villaya düşen arsa 2.195 metrekare.

Elimizde bir tane 1.000.000 TL'lik daire var, diğer tarafta çok pahalı, 8.000.000 TL'lik bir daire var. Bize satılan bu gayrimenkuller için bizim arsasına ödemiş olduğumuz toplam metrekareden birim fiyat ne kadar düşüyor? Yani biz cebimizde paramız olsaydı, gitseydik Çorlu'da herhangi bir arsa alsaydık o arsanın bir metrekaresine verdiğimiz meblağ gibi ödemiş olduğumuz konutun ya da villanın birim metrekare arsasına ne kadar verdiğimizi öğreneceğiz. Böylece hangisi ucuz, hangisi pahalı anlamaya çalışacağız.

105 metrekarelik bir apartman dairesini metrekaresi 2.500 TL'den mal ediyoruz ve toplamda sadece yapı değeri 262.500 TL çıkıyor. Toplam gayrimenkulün değeri olan 1.000.000 TL'den 262.500 TL'yi çıkardığınız zaman elimizde kalan arsanın değeri + geliştiricinin üzerine koymuş olduğu kar. Geriye 737.500 TL kalıyor. 737.500 TL her iki proje için de geliştirici karının aynı oranda olduğunu varsayıyoruz ve o kısmını görmezden geliyoruz.

737.500 TL'yi vermiş olduğumuz arsa büyüklüğü bu konutta 45 metrekare demiştik. 737.500 TL / 45 yapıyoruz ve arsanın birim fiyatı 16.388 TL çıkıyor. Yani biz 10 metrekarelik bir arsa almak istesek 16.000 TL x 10'dan 160.000 TL para vermemiz gerekiyor.

Çok pahalı olan villamıza geçiyoruz. Villamızın değerine 8.000.000 TL demiştik. 639 metrekare büyüklüğü vardı. Villanın maliyeti, konutun maliyeti ile aynı olduğunu düşünüyoruz ve 639 metrekareyi 2.500 TL maliyetle çarpıyoruz. Yapının maliyeti 1.597.000 TL'ye geliyor. Yine aynı diğer örnekte olduğu gibi geliştirici karı ve arsa değeri birlikte olan bir değer ve ikisinde de geliştirici karı olduğu için tekrardan bunu hesabımızın dışında bırakıyoruz.

Peki 8.000.000 TL'nin içersinden 1.597.000 TL'lik yapı maliyetini çıktığımız zaman elimizde kalan 6.400.000 TL arsamızın değeri + geliştiricinin karı. Toplam arsa değeri 6.400.000 TL'yi bu gayrimenkulün arsa payına bölüyoruz. Bu gayrimenkulün arsa payı 2.195 metrekare idi. 1 metrekare arsa için 2.916 TL çıkıyor.

Birisi 2.916 TL ve diğeri ise 16.000 TL. Yaklaşık 5,5 katlık bir fiyat var. Bir tanesinde bir binanın içerisine, yani toplamda 22.000 metrekare içerisinde bir daireniz var, diğerinde ise 870.000 metrekarelik bir parselin içerisinde bir villamız var. Birisinde arsaya yaklaşık 3.000 TL ödüyorsunuz metrekaresine, diğerinde 16.000 TL'yi geçen bir rakam ödüyorsunuz.

"Bunu öğrendik de ne oldu?" derseniz. Kazanımlarımız neler?

1. Sahip olduğunuz ya da almayı düşündüğünüz gayrimenkul bir bağımsız bölüm olduğu zaman o bağımsız bölümün bulunduğu parselden gayrimenkulünüze düşen arsa payını hesaplayabilmek için tapunuzda ya da Takbis üzerinde arsa payı kısmındaki pay ve paydayı arsa ile çarpmanız gerekiyor. Bu çarpım işlemini yaptığınız zaman o bağımsız bölüm için verilmiş olan toplam arsa alanını bulmuş oluyorsunuz.

2. İki veya üç tane gayrimenkulü birbiriyle karşılaştırırken, özellikle bunlar site gibi çok büyük projeler değil, daha küçük, kent ölçeğinde apartman şeklindeki dairelerde karşılaştırma yaparken bu kriterleri de göz önünde bulundurabilirsiniz.

   Şöyle de diyebilirsiniz; "Ya, bu benim umurumda değil. Ben bu evin içerisine girip yaşayacağım." diyebilirsiniz. Ama en azından gönlünüzü rahatlatmak isterseniz, o gayrimenkul için toplamda arsasına ne kadar ödemiş olduğunuzu, yapısına ne kadar ödemiş olduğunuzu kendiniz hesap edebilir, muhakeme edebilirsiniz.