Bir arsanız var ve bu arsayı birden fazla parçaya ayırmak istiyorsanız ifraz işlemi yapmanız gerekiyor. Bu yazımızda ifraz işlemlerini inceleyeceğiz.
İfraz kelime anlamı itibariyle ayırma anlamına geliyor. Yani bir bütünü birden fazla parçaya ayırmak istiyorsanız, yapmanız gereken işlem ifraz işlemi olarak anılıyor.
Bunu ne sebeple yapabilirsiniz? Örneğin; bir parsele 10 kişi sahipsinizdir ya da 1 parselin bir bölümünü farklı bir şekilde değerlendirmek istiyorsunuzdur ya da imar fonksiyonu olarak farklı fonksiyonlara ayırmak istiyorsunuzdur. İşte bu durumda ifraz yapabileceğiniz işlemlerden bir tanesi.
İfraz işlemi iki türde yapılıyor. Sizin bir parseliniz var ve bu parseli iki parçaya ayırmak istiyorsanız, işte bu parselasyon niteliğindedir. Bir de parselasyon niteliğinde olmayan, bir bütünü iki parçaya ayırıyorsunuz, ama diğer bir bütün kamusal bir alana ait. Örneğin; bir parka ya da belediyenin başka bir hizmeti için ayrılan alana gidiyorsa bu parselasyon niteliğinde olmayan ifraz olarak anılıyor.
Teknik olarak işlem kadastro müdürlüklerine bağlı, tescil açısından ise tapu müdürlüklerine bağlıdır. Parseli birden fazla parçaya ayırmak istediğiniz zaman, yani ifraz uygulaması yapmak istediğiniz zaman, eğer bu planlı bir alanda ise ve 1/1000 uygulama imar planı varsa plan notlarında o parsel için minimum parsel büyüklüğü belirtiliyor.
Örneğin; 5000 metrekarelik bir parselimiz var ve bunu 2 parçaya ayırmak istiyorsunuz. Yani 2500 metrekarelik iki tane parsel olacak. Ancak plan notlarında; ''Minimum parsel büyüklüğü 3000 metrekare olacak.'' diyorsa, bu durumda ifraz işlemini gerçekleştiremiyorsunuz. Çünkü plan notları size minimum 1 parsel büyüklüğünün 3000 metrekarenin altında olamayacağını söylüyor.
Bu durumda ifraz işleminizi minimum parsel büyüklüğüne göre belirlenmeniz ve hesaplamanızı buna göre yapmanız gerekiyor. Bunun için parselin izin bulunduğu yerdeki plan notlarını çok iyi öğrenmeniz gerekiyor. Eğer plansız bir alanda ise, örneğin parseliniz tarımsal bir alandaysa, yine tarımsal bütünlüğü sağlamak açısından minimum parsel büyüklükleri var. Yani bu işlemi yapacağınız zaman sizi bazı kısıtlayan kurallar oluyor. Onun için planlı alanda ya da plansız alanda olsun, hangi kurallara göre hareket edeceğinizi öğrenmeniz gerekiyor.
Planlamanızı da yaparken, parsel büyüklüklerini itirazda belirlemeye çalışırken bu kuralları gözden geçirmelisiniz. Eğer ifraz yapacağınız parsel belediye sınırları içerisinde ve mücavir alan içerisinde ise işlemi belediye ile yapmanız gerekiyor.
Eğer bu alanlar dışında ise, yani mücavir alan dışında kalıyorsa, bu defa İl Özel İdare tarafından işlemin takip edilmesi gerekiyorç Bu işlem 30 gün içerisinde gerçekleşiyor ve gerçekleştiğinde de bir ifraz harcı var. İfraz harcı binde 10 oranında, emlak rayiçi üzerinden ödeniyor. 30 gün içerisinde işlem tamamlandıktan sonra, 15 gün içerisinde belediye tarafından Tapu Sicili'ne gönderilmesi gerekiyor.
Tapu Sicili de, 30 gün içerisinde tescil işlemini yapması gerekiyor. Bu işlemler bittiği zaman, 1 parsel bir tane iken 2 tane olarak tescil ediliyor ve 2 tane ayrı tapu oluşuyor. Bunu ne zaman yapabilirsiniz? Örneğin; iki kardeş bir parsele sahipsinizdir ve farklı şekilde tasarruf etmek istiyorsunuzdur. Minimum parsel büyüklüğünü bölgede kurtarıyorsunuzdur. Bu durumda parsellerinizi ifraz yaparak kendi adlarınıza tescil edebilir ve farklı şekilde tasarruf edebilirsiniz.
Yine plan notlarında dikkat edilmesi gereken hususlardan bir tanesi de parsel büyüklükleri küçüldüğü zaman farklı imar koşulları olabilir. Yani 1 parsel daha büyük olduğu zaman daha fazla avantaja sahip olurken, parsel küçüldüğü zaman dezavantajları olabilir. Onun için bu işlemleri yapmadan önce avantajları ve dezavantajlarıyla çok iyi değerlendirilmesi gerekiyor.