Bankalar neden gayrimenkul satar? Bankalardan nasıl gayrimenkul alınır? Öncelikle bankalar neden gayrimenkul satarlar. Esasında bankalar gayrimenkul sahibi olmak istemezler. Konut kredileri sırasında müşterilerine vermiş oldukları kredilerin zamanında ödenmesiyle bankalarda bundan para kazanırlar.
Ancak bazı müşteriler ki, yaklaşık %2'lik oranda olması gerekiyor, konut kredilerini başarı ile tamamlayamazlar. Müşterilerin bir konut kredisi içerisinde yapmış oldukları ödemeleri bankaya olan borçlarından çok çok daha az kaldığı zaman banka belli bir zaman sonra icra uygulamasına çıkar ve banka icra yoluyla gayrimenkulü satışa çıkartır.
Bu neticede banka kendisinin alacaklı olduğu miktarı tahsil etmeye çalışır. Ancak bu ihale sırasında bankanın ilk kredi kullanılırken hazırlanmış olan ekspertiz raporunda çok daha düşük bir değer gelmesi durumunda bankaların avukatları da ihalelerde alıcı tarafından rol oynarlar ve böylece gayrimenkulün değerinden daha düşüğe satılmaması için ekspertiz değerine yakın rakamlarda onlar da teklif sunarlar. Bu neticede gayrimenkuller bankaların üzerine geçer. Bankacılık kanuna göre 2 yıldan fazla bir gayrimenkulün bankanın uhdesinde kalmaması gerekiyor. Eğer kalırsa sermayeye eklenmesi gerekiyor. Bu sebeple bankalar 2 yıldan kısa bir süre içerisinde aslında ellerindeki gayrimenkulleri satmaya çalışırlar.
Ancak bunda her zaman başarılı olamazlar ve bu sebeple bir kısmını da sermayelerine ekleyerek zaman içerisinde satmaya çalışırlar. O halde gayrimenkullerin nasıl bankalara geçmiş olduğunu anladık. Bir kredi müşterisi var, borcunu ödeyemiyor ve belli bir zaman sonra banka alacaklarını tahsil etmeye çalışıyor.
Gayrimenkul önce satışa çıkıyor ve çok düşük gelen teklifler sonrasında bankanın avukatı ekspertiz değerine yakın bir değerle gayrimenkulü alıyor. Bir sonraki aşama ise bankaların bunları satışa çıkartması. Peki bankalar gayrimenkullerini nerede satıyorlar? Birincisi bankaların web sitelerinde genellikle en altta ya da ana sayfada banner da satılık gayrimenkuller linkinden mutlaka her bankanın satılık gayrimenkullerine ulaşabilirsiniz.
Bunlarla ilgili fotoğraflar, ada, pafta, parsel il ve cinslerine ilişkin olarak bütün bilgileri bu çizelgelerin içerisinde görebilirsiniz. Bunları kendi isteklerinize göre illere, ilçelere ya da gayrimenkul türlerine göre sıralayabilirsiniz. Bu ilan bilgilerine eriştiğiniz de ilan bilgilerinin içerisinde fotoğraflar, gayrimenkulle ilgili kısa bilgileri de görebilirsiniz.
Bir diğer alternatif ise ilan siteleridir. Örneğin, sahibinden.com'da emlak ofisinden, inşaat firmasından ve bankadan ayrımında satılık gayrimenkulleri görebilirsiniz. Böylece bankadan satılık gayrimenkulleri internete ilan sitelerinde de sıralayabilirsiniz.
a. Teklif Usülü
Örneğin, beğendiğiniz bir gayrimenkul oldu, peki bankalar bunu nasıl satıyorlar? 2 tane yöntem var. Bir tanesi ihale yöntemiyle, bir tanesi de teklif usulüyle. İhale usulünde genellikle online sistemleri kullanıyorlar. Online sistemde daha öncesinde bütün bilgilerini görmüş olduğunuz gayrimenkul için teklifte bulunuyorsunuz. O teklif sırasında birden fazla kişi sizler gibi alıcılar. Onlar da tekliflerde bulunuyorlar ve alt limiti geçtiği takdirde sizin gibi ihalede teklif verenlerden bir tanesi gayrimenkulün sahibi olabiliyor.
Bu online sistemlerde belli teknikler var bunu tabii çok iyi öğrenmek gerekiyor. Bir teklif verdikten sonra 30 dakika içerisinde, 50 dakika içerisinde bir başka kişinin daha teklif verebilmesi ya da kapanış süresinden önce son 5 dakika içerisinde teklif verildiği takdirde teklifin bir saat daha uzaması gibi teknikler var. Bu konuda da biraz uyanık olmak gerekiyor. O tekniği öğrenmek gerekiyor.
b. Muhammen Bedel
Siz bir gayrimenkulü beğendiğiniz zaman bankanın birimine teklifte bulunuyorsunuz. Örneğin, o gayrimenkulün yanında muhammen bedeli 200.000 TL yazıyor. Siz de 180.000 TL'den teklifte buluyorsunuz. Eğer uzun zamandır gayrimenkul satılmıyorsa ve satılmak isteniyorsa ve genelde gelen teklifler 180.000 TL civarında ise banka belki de size olumlu dönebilir. Ama genellikle muhammen bedelin üzerinde bir teklifte alıcı ararlar, bunu da bilmekte fayda var.