Döviz artarken konut fiyatları ne olacak? Konut fiyatlarını neler bekliyor? Türkiye'deki konut fiyatlarını döviz bazında birkaç dönem içerisinde inceleyeceğiz ve bunlar üzerine yorum yapacağız. Daha sonrasında varsayımlar üzerine konut fiyatlarının nereye gideceği üzerine bir yorum yapacağız. Daha sonrasında uluslararası bir karşılaştırmayı size sunacağız ve kararı size bırakacağız.
Türkiye'deki konut fiyatlarını dövizle inceleyeceğiz ve burada farklı dönemlerin oluştuğunu net olarak göreceğiz. 2010'dan 2018'e kadar, yani krizin olduğu döneme kadar, 8 yıllık dönem içerisinde Türkiye'de konut birim fiyatlarının 607 Dolar'dan 800 Dolar'a kadar çıktığını görüyoruz. Sonra krizin başlangıcına kadar inmeye devam ediyor.
Birinci dönem 2010-2018 yılları arasıdır. 2010-2018 döneminde Türkiye'de ortalama bir konut birim fiyatının 700 Dolar olduğunu rahatlıkla söyleyebiliriz. Bu da Türkiye'de 100 metrekare bir konutun 70.000 Dolar olduğunu gösteriyor.
İkinci dönem 2018'in Şubat'ında başlıyor ve Eylül'ün 2018'ine kadar devam ediyor. Bu dönem içerisinde tepe noktasından, yani 700 Dolar'dan, başlayan konut birim fiyatları dip noktaya kadar iniyor. Konut birim fiyatları 439 Dolar'a kadar düşüyor. Yaklaşık 7 ay içerisinde %60'lık bir düşüş oluyor.
Üçüncü dönem, Eylül 2018'den yani dip seviyeden başlıyor. Aralık 2021'e kadar devam ediyor. Bu dönem içerisinde de 3 senelik dönem içerisinde konut birim fiyatları 439 Dolar'dan 470 Dolar'lara çıkıyor ve bu dönem içerisinde de ortalama konut birim fiyatları için 460 Dolar oluyor.
Dördüncü dönem Aralık 2021'de başlıyor ve Mart 2023'e kadar sürüyor. Dövizdeki en büyük hareketin olduğu dönem olarak isimlendirebiliriz. Bu dönemde yaklaşık 15 aylık bir sürede, konut birim fiyatlarının dipten (470 Dolar) 1.145 Dolar'a kadar çıktığını görüyoruz.
15 aylık dönem içerisinde Türkiye'de ortalama konut birim fiyatı 2.5 katına kadar yükseliyor ve Türkiye'de 100 metrekarelik ortalama bir konut 114.500 Dolar'a kadar yükselmiş oluyor. Birinci dönem 70 bin Dolardı. Üçüncü dönem 46.500 Dolardı. Dördüncü dönemde konut fiyatlarımız 114.500 Dolar'a kadar yükselmiş oldu.
| Dönemler (Türkiye) | Başlangıç (Dolar) | Bitiş (Dolar) | Artış (%) |
| 2010-2018 | 70.000 | 44.000 | -60 |
| Eylül-Şubat 2018 | 44.000 | 46.500 | 6 |
| Şubat 2018-Aralık 2021 | 46.500 | 60.700 | 31 |
| Aralık 2021-Mart 2023 | 60.700 | 114.500 | 89 |
Türkiye'deki konut birim fiyatlarının ve dövizin nereden nereye gidebileceği ile ilgili bir çok varsayım var. Bu varsayımları kendiniz de farklı şekilde kurgulayabilirsiniz farklı duyumlar alıyorsunuzdur. Ekonomiye farklı bakış açılarınız vardır ya da beklentileriniz farklıdır ona göre kendiniz hesaplayabilirsiniz. Biz sadece konutla ilgili bölümdeki bilinenleri sizinle paylaşacağız. Siz de ekonomi bilginizle bunu farklı şekilde yorumlayabilirsiniz.
Türkiye'de ortalama konut birim fiyatının döviz bazında Mart 2023 tarihi itibari ile yüksek olduğu aşikar. Birinci dönemdeki ortalama konut birim fiyatına baktığınız zaman, bu uzun dönem içerisinde, yani 8 sene içerisinde, 600-800 Dolar bandında olduğunu görüyoruz. Türkiye'de ortalama konut birim fiyatının yine 750 Dolar'lar olması, aslında konut fiyatlarının olduğu yere geri geleceği anlamına gelebilir. Peki 750 Dolar'a konut birim fiyatının gelebilmesi için Doların ne kadar olması gerekiyor?
Yabancı bankaların yıl sonu döviz kuru tahminlerini göz önüne aldığımızda konut birim fiyatlarının düşmesi gerekir. Ancak, enflasyon yüksek iken ve konut fiyatları her ay %4 ile %6 arasında artıyorken konut fiyatları olduğu yerde kalacak mı?
Şimdiye kadar konut fiyatlarının arttığı gibi, fiyatların artmaya devam etmesi durumunda yıl sonunda Türkiye'de ortalama bir konutun birim fiyatı 21.770 TL'den 27.200 TL'ye çıkıyor olabilir. Bu durumda da bankaların tahmin ettiği gibi yıl sonunda gerçekten Dolar artsa ortalama konut birim fiyatı 1.145 Dolar'dan 1.088 Dolar'a gerilemiş olacaktır. Yani bizim düşündüğümüz gibi 750 Dolar'a ulaşması artık hayal gibi görünüyor.
Türkiye'deki konut birim fiyatlarını uluslararası konut fiyatları ile karşılaştırırsak fiyatlar ne durumda? Karşılaştırmayı örnek olması açısından, Türkiye ile Amerika arasında yapalım.
Aynı Türkiye'deki fiyatlarda ayırmış olduğumuz dönemler gibi Amerika'daki konut birim fiyatlarını da 4 döneme ayıralım. Tabii ki bunlar Türkiye'nin özel dönemlerinden kaynaklanan hem uluslararası hem küresel hem de ulusal krizlerle oluşan dönemleriydi. Karşılaştırmayı doğru yapabilmek için Türkiye'deki tarihlere bağlı kalarak aynı dönemleri karşılaştıracağız.
Türkiye'deki birinci dönemi 2010-2018 dönemiydi. 2010'den 2018'e kadar Amerika'da konut birim fiyatlarındaki değişime baktığımız zaman 222.900 Dolar'dan 331.000 Dolar'a, yani konut birim fiyatlarının neredeyse %50'ye varan oranda arttığını görebiliyoruz. Oysa Türkiye'deki birim fiyatlar o dönemde 600 Dolar'dan 800 Dolar'a çıkmıştı. Aslında birbirine yakın, ama Amerika'daki konut fiyat artışları daha fazla olmuş.
İkinci dönemde, 2018'in başında başlayan ve 2018'in 3 çeyreğinde sonuçlanan dönemde, Amerika'daki konut birim fiyatları 331.000 Dolar'dan 330.000 Dolar'a gerilemiş, yani buradaki gerileme neredeyse yok denecek kadar az. Ancak, bu dönemde hatırlarsanız Türkiye'deki konut birim fiyatları %40'a varan oranda gerilemişti. Yani Amerika bu dönemde stabil kalabilmiş, ama Türkiye'deki fiyatlar stabil kalamamış.
Üçüncü dönem Eylül 2018'de başlayıp Aralık'ın 2021'ine kadar devam etmişti. Bu dönemde Türkiye'de konut birim fiyatları 440 Dolar'dan 470 Dolar'a, ortalamada 460 Dolar'da, kalmıştı. Amerika'da ise 330.000 Dolar'dan 423.000 Dolar'a yükselmiş oldu. Üçüncü dönem Türkiye'de stabil seyretmişken bu defa Amerika'daki konut fiyat artışları çok da azımsanacak gibi olmamış.
Dördüncü dönem 2021'in Aralık'ında başlayıp Mart 2023'e kadar gelmişti. Bu dönem içerisinde Amerika'daki konut fiyatları 423.000 Dolar'dan 436.000 Dolar'a yükselmiş. Peki bu dönemler içerisinde Türkiye'den ne oldu dersek, 470 Dolar'dan 1.145 Dolar'a yükselmiş. Amerika'daki artış o kadar da fazla değilken Türkiye'deki artış aynı dönem içerisinde 2.5 kata kadar ulaşmıştı.
| Dönemler (Amerika) | Başlangıç (Dolar) | Bitiş (Dolar) | Artış (%) |
| 2010-2018 | 222.900 | 331.000 | 50 |
| Eylül-Şubat 2018 | 331.000 | 330.000 | Yok |
| Eylül 2018-Aralık 2021 | 330.000 | 423.000 | 29 |
| Aralık 2021-Mart 2023 | 423.000 | 436.000 | 3 |
Dönemler arasındaki hareketleri incelemek yerine, 2010'un en başından 2023'ün Mart ayına kadar karşılaştırma yaptığımızda Amerika'daki ve Türkiye'deki konut fiyatları nasıl değişmiş?
Türkiye'deki konut fiyatlarının 600-700 Dolar'lardan 1.145 Dolar'a geldiğini, yani 1.9 katına çıktığını görüyoruz. Amerika için ise, aynı tarihler arasında Amerika'da konut fiyatlarının 222.000 Dolar'dan 436.000 Dolar'a çıktığını görüyoruz. Amerika'daki konut fiyatları da 1.9 katına çıkmış durumda.
| Konut Fiyatları | 2010 (Dolar) | 2023 (Dolar) | Artış (%) |
| Türkiye | 60.700 | 114.500 | 89 |
| Amerika | 222.000 | 436.000 | 90 |
Dalgalanmaları karşılaştırdığımız zaman farklı dönemlerde birbirleriyle çeliştiklerini görüyoruz. Ama uzun dönemli ortalamada baktığımız zaman Amerika'daki konut fiyat artışıyla Türkiye'deki konut fiyat artışının Dolar bazında birbirine çok da yakın olduğunu görüyoruz ki, buradan çok ilginç bir çıkarım yapılabilir.
O halde Türkiye'de konut fiyatlarının tekrardan 750-800 Dolar'lar bandına geleceğini düşünmek, Amerika ile Türkiye'yi karşılaştırdığımız zaman, zor gibi görünüyor. Öte yandan büyük bankaların dövizle ilgili olan tahminleri, konut fiyat artışlarındaki şimdiye kadar olağan seyrin bundan sonra da olabileceği varsayımıyla, konut fiyatlarının 1.000 Dolar'ların altına inmesi şu dönemde pek de mümkün görünmüyor.
O halde döviz birikimi olanlar ya da gelirleri döviz olanlar yatırım yaparken daha kısa dönemdeki fiyat değişimlerine odaklanmaları kendileri için daha yararlı olabilir. Tabi bunu kendi varsayımlarınızla şekillendirmeniz çok daha doğru olacaktır.