Değerleme nasıl yapılır? Bu yazımızda gayrimenkul değerlemesi, basit anlamıyla ''Konut Değerlemesi Nasıl Yapılır?'' bunlardan bahsedeceğiz. Kısaca bu konu hakkında size bilgi vereceğiz.
Değerleme sektörü Türkiye'de bir çok sektöre göre gerçekten oldukça hızlı işlemekte olan bir sektördür. Karşısında belediyelerin proje gösterme günleri gibi engeller olmasına rağmen oldukça hızlı hareket etmekte olan ve performans istemine göre oldukça performanslı çalışan bir sektördür.
Değerleme diyoruz tabi yaygın adıyla "ekspertiz" daha yaygın ve herkes de ekspertizi çok iyi biliyor. Bugün araç alan herkes, 200.000-300.000 TL'lik bir araç bile alsa artık araç ekspertizi yaptırıyor. Ama ne hikmetse, gayrimenkul ekspertizi (değerlemesi) yaptırmıyorsunuz.
Bugün bir konut Türkiye ortalamasında biliyoruz ki yaklaşık 2.000.000 TL ve 2.000.000 TL'lik bir gayrimenkul için ekspertiz yapılmaması çok ilginç geliyor.
İsterseniz alıcı olun, isterseniz satıcı olun bugün herhangi bir gayrimenkul değerleme şirketine başvurarak bir gayrimenkul değerleme raporu alabilirsiniz.
Eğer konut kredisi alıyorsanız ve bankaya başvurduysanız şubeniz size mutlaka bütün evrakları isterken bir de konut tapusu isteyecektir. Böylece bu tapuyu gayrimenkul şirketlerinden bir tanesine yönlendirerek ekspertiz sürecini başlatacaktır.
Öncelikle konut kredisi çok daha yaygın olduğu için konut kredisi aşamalarından bahsedeceğiz.
Siz bir konut kredisi almak istediğiniz zaman bir bankaya gidiyorsunuz. Bankaya gittiğiniz zaman sizden bir çok doküman istiyor ve bunların yanında da almayı düşündüğünüz konutun sizden tapusunu istiyorlar. Bu tapuyu şube öncelikle kendisi değerlendiriyor. Değerlendirdikten sonra genel müdürlerine gönderiyor. Bankanın genel müdürlüğü de anlaşmalı olduğu değerleme şirketlerinden değerlemesi talep edilen konutun bulunduğu bölgede hangi firmayla çalışıyorsa ya da hangi firmalarla çalışıyorsa belli bir skor sistemine göre, puan sistemine göre çalışacağı değerleme şirketine bu işlemi yönlendiriyor.
Değerleme şirketleri Türkiye'de SPK'dan ve BDDK'dan yetkili şirketlerdir. Bu şirketlerden bir tanesi talebi aldıktan sonra bu şirketin operasyon bölümü öncelikle tapuyu inceliyor. Tapunun güncel olup olmadığına bakıyor ve daha sonra tapu kadastronun gayrimenkul değerleme uzmanları için açmış olduğu sistemden öncelikle tapu bilgilerini sorgulayarak bütün üzerindeki yasal koşulları gösteren takyidat belgesini (tapunun ayrıntısını gösteren belge) alıyor.
Değerleme şirketi takyidat belgesini alırken tapu sisteminden devletin kasasına 32 TL para ödüyor. Daha sonra alınmış olan takyidat belgesiyle birlikte değerleme şirketinin operasyon merkezi bu gayrimenkul değerlemesi için bir uzmanını yönlendiriyor. Bu uzmanlar çözüm ortağı diyeceğimiz şirketlerle sözleşmeli çalışanlar olabileceği gibi şirketlerin kendi kadrolu personelleri de oluyor. Yani sizin gayrimenkulünüzü değerlemeye gelen kişiler aslında bankanın personeli değil. Bu konuda büyük bir yanılgı var. Bunu da açıklığa kavuşturmuş olalım. Sizin ekspertizinize gelen kişiler bir değerleme şirketinin çalışanı ya da sözleşmeli uzmanı olarak çalışan kişiler. Yani bir banka personeli değil.
Gayrimenkul değerleme uzmanı talebi aldıktan sonra öncelikle tapu bilgilerine bakıyor. Tapu bilgileriyle birlikte ardından belediyeye giderek, belediyedeki bütün projelere bakıyor. Her gayrimenkul için ada, pafta, parseline ve bağımsız bölümüne göre bir dosya bulunuyor. Eğer bir bağımsız bölümse bütün binadaki gayrimenkullere ilişkin olarak bir proje dosyası bulunuyor. Bu proje dosyasının içerisinde hem gayrimenkulün projesi, daha önce orası ile ilgili yapılmış olan tüm incelemeler ve çalışmalar o proje dosyasının içerisinde yer alıyor.
Olumlu ve olumsuz her şeyi değerleme uzmanı kendi dosyasına kaydediyor. Fotoğraflarını çekmesi gereken bütün dökümanların da fotoğraflarını çekiyor. Bazı belediyeler online sisteme geçtiği için onlar USB stick ile ya da mail göndererek değerleme uzmanına proje dosyası bilgilerini gönderiyorlar.
Numarataj bölümüne giden uzman, o adreste bulunan gayrimenkulün belediyedeki bilgileriyle gerçekteki bilgilerinin doğru olup olmadığını ada, pafta, parsel bilgileri ve bağımsız bölümle eşleştiriyor.
Numaratajdan almış olduğu bu bilgiyle daha sonrasında bilgisayar başına geldiği zaman ulusal adres kodundan almış olduğu bilgiyi karşılaştırarak gayrimenkulün adresinin doğru olup olmadığını öğrenmeye çalışıyor.
Adres kısmı önemli, çünkü değerleme sonuçlarında en çok karşılaştığımız problemlerden bir tanesi gayrimenkulün bağımsız bölümünün bina içerisindeki konumunun hatalı olması. Belediyelerde her dosya incelemesinde bir bedel ödeniyor ve bu bedel yaklaşık 150 TL ile 300 TL arasında. Her belediye farklı bir miktarda bedel talep ediyor ama bunun ortalaması son yıllarda 200-250 TL arasında demek yanlış olmaz.
Mesela; ruhsatın ne zaman alındığı, yapı kullanma izin belgesi varsa ne zaman verildiği, toplam ne kadarlık bir alan için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi verildiği, eğer o bağımsız bölüme ilişkin olarak bazı sorunlar yaşandıysa ve belediyenin encümeni bazı kararlar verdiyse encümen bilgileri, yapı enerji kimlik belgesi gibi bilgilerin hepsi proje dosyası içerisinde yer alıyor.
Takbis bilgileri, tapu kadastro sisteminden elde edildiği zaman webtapu üzerinden değerleme uzmanı o gayrimenkule ilişkin olarak projeleri inceliyor. Bir tane belediyede proje var, bir tane de tapuda proje var. Bunların çift olmasının sebebi, tapu mülkiyetle ilgili olan projeleri tutuyor kendi bünyesinde. Belediye ise yapı ve yapının üzerine yeniden yapılmış olan kısımlarla ilgili kayıtların takibi için bir proje dosyası tutuyor.
Değerleme uzmanı, hem belediyedeki projeyi hem de tapudaki projeyi karşılaştırıyor ve arada farklar var mı bunu anlamaya çalışıyor. Tapuda ve belediyede incelemeler yapan değerleme uzmanı bu sıralar değerleme uzmanının günlük programına göre ya da belediyelerin proje gösterme günlerine göre değişkenlik gösterebiliyor. Çünkü her belediye maalesef her gün proje dosyası göstermiyor ve belli günler, belli saatler aralığında gösteriyor.
Hani sizler değerleme uzmanları sahada değerleme yaparken; "Kredi süreci gecikiyor. Hadi bizim raporumuz nerede?" dediğiniz anlarda biz de belediyelerin proje gösterme günlerini maalesef uymak zorunda oluyoruz.
Bu bazı belediyelerde perşembe, salı günleri olurken bazı günlerde pazartesi, çarşamba günlerinde proje gösterme izni olabiliyor. Bu sebeple böyle bir zaman kısıtı da maalesef işliyor. Dediğimiz gibi bu sıralamalar farklı olabiliyor.
Değerleme uzmanı kendi günlük programına göre, belediyelerin proje gösterme sürelerine göre programını yaparak gayrimenkulü bu süre içerisinde bir araya yerleştirerek gayrimenkulü görüyor.
Gayrimenkulü gösterecek kişi bu bir emlakçı olabilir ya da alan kişi olabilir ya da satıcı olabilir. Değerleme uzmanı gayrimenkulün içerisine geldiği zaman öncelikle dairenin bina içerisindeki konumunu tespit etmeye çalışıyor. Bu konum tespiti yapılırken; asansörün nerede bulunduğu, merdivenin nerede bulunduğu, kaçıncı katta bulunduğu gibi özellikler sıralanıyor.
Daha sonrasında binanın parsel içerisindeki konumunu ve yerleşimini inceliyorlar. Örneğin; binanın girişi hangi sokaktan ya da binanın girişi bodrum kattan mı verilmiş, zemin kattan mı verilmiş gibi detaylara bakarak binanın konumlandırılmasını ve parselle ilgili uyumunu da araştırıyor.
Tüm bunları yaparken bütün süreçlerde de gayrimenkule ilişkin daha sonrasında hem raporun kontrolü sırasında hem de kendi bilgilerini kontrol ederken kullanmak üzere fotoğraflar çekiyor. Daire içerisindeki çekimler ve bina içerisindeki çekimler bittikten sonra binanın dışında çekimler yapıyor.
Bu fotoğraflamaları aldıktan sonra gayrimenkul uzmanı öncelikle gayrimenkulün bölgesinde geziyor. O bölgede o gayrimenkulle benzer yaşta olan, otoparklı, otoparksız, artık hangi özelliğe sahipse o özelliklerde gayrimenkuller arıyor.
Satılıklar olabilir, kiralıklar olabilir. Bunların fotoğraflarını çekiyor. Eğer mümkünse o anda telefonla arıyoruz ya da daha sonrasında masa başında çalışırken arıyoruz. Bölgedeki emsal araştırması bittikten sonra o bölgede çalışan genellikle değerleme uzmanları belli bölgelerde, belli ilçelerde çalışırlar. O bölgeleri kendileri tanırlar ve orada da çalıştıkları belli emlakçılar olur.
O emlakçılarla giderek o bölgedeki değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin bilgileri vererek ya da benzer bilgiler vererek, bazen gizliliğe çok önem veriliyor. Bu durumda da o gayrimenkulün piyasadaki bilgileri sorulur ve daha sonrasında da yakın zamanda yapılmış olan satışlar ve kiralıklar varsa emlakçıdan o bilgileri alıyor.
Bunun dışında güncel olarak emlakçının vitrininde hangi satılıklar ve kiralıklar varsa benzer nitelikte olanların kayıtları alınır. Böylece hem etrafta gezerek, gayrimenkulün çevresinde gezerek toplanan emsaller, daha sonrasında da emlak danışmanlarıyla yapılmış olan görüşmeler neticesinde toplanan emsaller 2. veri setini oluşturur.
Değerleme uzmanları genellikle belli bölgelerde sürekli çalıştıkları için kendi veri havuzları vardır. Öyle düşünün ki bir değerleme uzmanı günde 2 taneye yakın değerleme gerçekleştiriyor. Bu hızla çalışan bir değerleme uzmanı yaklaşık yılda 480-500 tane konut değerlemesi gerçekleştiriyor.
5-6 yıllık tecrübeli olan bir değerleme uzmanı, havuzunda yaklaşık 2500-3000 tane değerleme raporu olabiliyor. Böylece o bölge için sadece o değerleme süresinde değil, o değerlemenin öncesindeki zamanlarda da toplanmış emsaller vardır. Kimi zaman aynı binada birden fazla değerleme raporu çok sıklıkla gerçekleştirilebiliyor. Bu sebeple de bunlar değerlemeyi bir parça hızlandıran unsurlar oluyor.
Belediyedeki, tapudaki çalışmalar bittikten sonra gayrimenkulün içinde ve gayrimenkulün çevresindeki çalışmalar ve gayrimenkul danışmanları ile yapılan görüşmeler bittikten sonra rapor yazım haline getiriliyor.
Bütün bankaların, değerleme rapor formatları vardır. Bazı bankaların ise değerleme şirketlerine bıraktıkları rapor formatları vardır. Değerleme uzmanı bu formatlara göre raporu yazmaya başlar. Değerleme rapor formatları yaklaşık 12-13 sayfalık formatlardır.
Bu raporlar yazılırken bazı formatlar kendi online sistemleri üzerinde gerçekleşmektedir. Buraya girilen verilerin bazıları konut fiyat endekslerinde kullanılmak üzere Merkez Bankası'na gönderilmek için oldukça büyük bir form haline getirilir. Değerleme uzmanları bu formları doldurmaya başlarlar.
Ulaşım bölümüne o gayrimenkule nasıl ulaşılabileceğinden, çevre özelliklerinde gayrimenkul etrafında bulunan, erişiminde bulunan alışveriş merkezleri gibi bilgiler verilirken, çevre bölümünde o gayrimenkulün konumlandığı bölge hakkında kısaca bilgiler verilir. Bina özellikleri bölümünde binaya ilişkin olarak kaç katlı olduğu, nasıl konumlandığı gibi bilgiler verildikten sonra dairenin iç özellikleri hakkında bilgiler verilir. Buralarda gayrimenkulün dekorasyon özelliklerinden konumuna manzarasına kadar bir çok bilgi yer alır.
En son aşamada da değerleme aşamasına gelinir. Değerleme aşamasında bir form karşımıza çıkar. Bu formda gayrimenkulün değerleme konusu, gayrimenkulün özellikleri sıralanır. Gayrimenkul danışmanlarından toplanmış olan veriler, yine değerleme uzmanının sahada yapmış olduğu görüşmeler neticesinde kendi toplamış olduğu emsaller ve yakın tarihli gerçekleşmiş satışlar ve kendi arşivindeki bilgiler yine değerleme bölümüne yerleştirilir. Böylece gayrimenkul değerleme uzmanı değerleme konusu gayrimenkulle ilişkin benzer bir çok gayrimenkulü koyarak gayrimenkulün değerini tespit etmeye çalışır.
Değerleme bölümünde bir çok model kullanılır. Gayrimenkul değerleme uzmanı değerleme yapılan gayrimenkulle benzer özellikteki gayrimenkuller arasında, benzer olanlar ve farklılıklar arasında düzeltmeler yaparak gayrimenkulün değerini tespit etmeye çalışır.
Sonrasında değerleme uzmanının görüşü ve satış kabiliyeti ile ilgili yorumlarını bitirdikten sonra gayrimenkulün fotoğrafları, yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri, proje ile ilgili fotoğraflar ve proje detayları gibi bilgileri ekleyerek rapora son halini verir.
Tamamlanan değerleme raporu değerleme uzmanı tarafından şirkete gönderilir. Gayrimenkul değerleme şirketinde bu raporu kontrol etmekle görevli olan denetmen ya da kontrolör ünvanlı değerleme uzmanları görev alırlar.
Bunlar raporları kontrol ettikten sonra raporları yine tamamlandığını sandığınız rapor sorumlu değerleme uzmanının onayına gider. Sorumlu değerleme uzmanı onayladıktan sonra rapor bankanın genel müdürlüğüne gönderilir. Bankanın yine genel müdürlüğünde tecrübeli değerleme uzmanları tarafından yine raporlar kontrol edilir.
Eğer bir itiraz ya da gözden kaçan bir husus varsa yine değerleme şirketine gönderilerek düzeltmeler yapılır ve tekrardan bankanın genel müdürlüğüne gönderilir. Genel müdürlüğe gelen rapor en son onaylandıktan sonra bankanın şubesine iletilir. Bunlar yaklaşık 2 gün içerisinde yapılır.
Her yıl Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından gayrimenkul değerleme hizmet bedelleri belirtilir. Bankalarla değerleme şirketleri de kendi aralarında yapmış oldukları anlaşmaya göre SPK tarafından belirlenmiş olan bu asgari fiyat listesine göre değerleme işlemlerini sonuçlandırır.
Bir gayrimenkul alma aşamasındaysanız gayrimenkul değerleme raporu hazırlatmanızı tavsiye ediyoruz. Neden mi? Gayrimenkul değerleme raporu hazırlanmadığı takdirde daha sonrasında nelerle karşılaşabileceğinizi tahmin ediyor musunuz?