Bu yazımızda iki adet ekspertiz raporunu sizinle birlikte değerlendireceğiz. Sizlerle maalesef ekspertiz raporlarının tüm detaylarını paylaşamayacağız. Ancak vaka bazında dikkat edilmesi gereken yerleri kısaca sizlere özetleyeceğiz ki siz de bankaya konut kredisine başvurduğunuzda bazı gayrimenkullerin değerlerinin neden 0 TL çıkabildiğini anlamış olun.
İlk örnekle başlayalım. İlk örneğimiz bir tane dükkan. Bu dükkanın değeri 0 TL. Gerçekteki değeri ise, yani yerindeki değeri ise 310.000 TL. Peki, 310.000 TL olan bir gayrimenkul nasıl 0 TL çıkabiliyor? Bize gelen talepte gayrimenkulün tapu numarası 2 numaralı tapu. Bize 2 numaralı tapuya ilişkin hem tapu senedi geliyor ve buna ilişkin de biz belediyede ve tapuda inceleme yapıyoruz.
Gayrimenkulü de yerinde inceliyoruz. Ancak bize yerinde gösterilen gayrimenkul 2 numaralı gayrimenkul değil. Gayrimenkulün sahibi bize 3 numaralı gayrimenkulün kendisine ait olduğunu gösteriyor. Ancak biz hem yerinde yapmış olduğumuz incelemelerde, hem tapu ve belediyede yapmış olduğumuz incelemelerde bize gösterilen gayrimenkulün ne yazık ki 2 numaralı gayrimenkul değil, 3 numaralı gayrimenkul olduğunu görüyoruz. Ancak müşteri ısrarla kendisinin o dükkanın sahibi olduğunu söylüyor. Bunun sebebi aslında projedeki yerleri bilmeyerek zamanında yapılan teslimler. Bu durumda müşteri ya 2 numaralı dükkanla 3 numaralı dükkan arasında trampa (yeniden numaralandırma) yapacak, ya da bu durum ilelebet böyle kalmak zorunda olacak.
Peki 3 numaralı gayrimenkulle 2 numaralı gayrimenkul arasındaki fark ne? 2 numaralı olduğu iddia edilen dükkan arada bir dükkan. Deposu olan büyük bir dükkan. Buna karşılık olması gereken 2 numaralı dükkan ise köşede daha küçük bir dükkan. Bunların mal sahipleri aynı değilse, ki muhtemelen aynı değildir. Eğer aynı olsaydı diğer tapuyu da bize temin ederek bu aksaklığın giderilmesini sağlayabilirdi. Aynı olmadığına göre mal sahipleri arasında muhtemelen aralarında değer farkı olan bu dükkanlarda trampa yapılmayacaktır. Yani numara düzeltmesi yapılmayacaktır.
İşte bu da uzun yıllar sürecek bir problemdir. Böyle gayrimenkuller ekspertizde konum teyidi yapılamadığı için yani tapu senedindeki numarayla yerindeki numara aynı olmadığı için 0 TL olarak, yani değersiz olarak belirtiliyor. Bu yasal durum değeridir, ki gayrimenkullerde sadece bilgi amaçlı değer veriliyor. Ama bilgi amaçlı değer krediye konu olamıyor.
Bir diğer örneğimizde gayrimenkulün değeri 140.000 TL. Yani piyasada bulacağı alıcı değeri 140.000 TL civarında. Ancak bu da yine bir önceki raporda olduğu gibi bilgi amaçlı bir değer. Yani yasal durum değeri değil. Krediye konu değer değil. Yasal durum değeri ise 0 TL.
Peki bu gayrimenkul neden 0 TL? Bu gayrimenkul 1 numaralı bağımsız olarak bize geliyor. 1 nolu bağımsızı müşteri bize yerinde gösterdiğinde ziyaret ediyoruz. Ancak tapu ve belediyeye gittiğimiz zaman tapudaki ve belediyedeki projelerde bağımsız bölüm numaralarının yerinde işaretlenmemiş olduğunu görüyoruz.
Özellikle tapudaki projeler mülkiyeti ispat ettiği için, tapudaki projelerde bağımsız bölümlerin numaralarının mutlaka yazması gerekiyor. Ancak yapmış olduğumuz incelemelerde hiç bir projede bağımsız bölümlerin numaralarının yazdığını göremedik. Bu durumda da bağımsız bölüm eşleştirilmesi yapılamadığından maalesef yasal durum değeri 0 TL olarak belirtildi.
Bu durum nasıl düzeltilebilir? Muhtemelen yapılacak yeniden bir projenin hazırlanması ve tüm kat maliklerinin bunu onaylayarak belediyeye vermesi ve tapuya göndermesi sonucunda bu sorun aşılabilecektir. Ama bütün malikler bu konuda karar birliğine varmadıktan sonra maalesef bu binada yapılacak bütün ekspertizlerde yasal durum değeri maalesef 0 TL çıkacaktır.
Siz de gayrimenkul alacağınızda aslında kredi noktasına gelmeden bu araştırmaları yaparsanız bu sorunlarla karşı karşıya kalmamış olursunuz. Ama bunların bazı çözümleri de var. Bu çözümler işte biraz zaman alıcı çözümler. Az önce de anlattığımız gibi bütün kat maliklerinin bir araya gelmesi ya da trampa (yeniden numaralandırma) yapılması gibi şeylerle de çözülemeyecek sorunlar değil ama sorunu önce bilmek gerekiyor. Ondan sonra düzeltmek için bazı adımların atılması gerekiyor.