Emlak Rayici Nasıl Hesaplanır?

Emlak rayici, bir gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde önemli bir rol oynar. Bu yazıda, emlak rayiç değerinin nasıl öğrenileceğini, emlak vergisi oranlarını ve rayiç bedeli altında gayrimenkul satmanın etkilerini ele alacağız. Emlak alım-satım süreçlerinde dikkate almanız gereken bu faktörler, hem yatırımınızı korumanıza hem de doğru kararlar almanıza yardımcı olacaktır. Emlak piyasasında daha bilinçli hareket etmek için bu bilgileri göz önünde bulundurmalısınız.

Emlak Rayici Nasıl Hesaplanır?

Bütün yazılarımızda olduğu gibi gayrimenkulünüzü gerçek değerinden göstermenizi sıklıkla tavsiye ediyoruz. Gerçek değerinden gösterin. Ancak bunun dışında gerçek değeri ile gayrimenkulün değeri birbirine yakınsa ya da emlak rayiç değerinden bir şekilde göstereceksiniz, o zaman emlak rayiç değerinizin ne olduğunu merak ediyorsunuzdur.

Emlak Rayiç Değeri Nasıl Öğrenilir?

Bu merakı sadece satış işlemi ile bağdaştırmanıza gerek yok. Emlak rayiç değerinizi nasıl öğrenirsiniz? Bunu beraber hesaplayacağız.

İlgili gayrimenkulün emlak vergisini belediyenin kendisine bizzat giderek veya belediyenin internet sitesinden ödediğiniz zaman bir makbuz alıyorsunuz. Bu makbuz içerisinde iki tane rakam göreceksiniz. Bir tanesi bina vergisi diye isimlendiriliyor. Bina vergisinden kasıt; arsa + binanın maliyetinden oluşan değeri üzerinden kesilmiş olan emlak vergisidir.

Bir diğeri ise KVKP kısaltması ile Kültür Varlıklarını Koruma Katkı Payı olarak isimlendirilen emlak vergisi harcıdır. Bu 2. vergi, Kültür Varlıklarını Koruma Katkı Payı belediyelerin sizin emlak rayiç bedelinizin üzerinden %10'u kadar daha belediyelerin o bölge içerisinde bulunan kültür varlıklarını koruması için sizden aldığı bir paydır. Bu sebeple bizim hesaplamamızda KVKP payını kullanmayacağız. Sadece Bina Vergisi payını kullanacağız.

Elinizdeki makbuzda 2 tane rakam yazacaktır. Çünkü biliyorsunuz emlak vergisi iki taksitte ödeniyor. Bir tanesi Mayıs, bir tanesi Kasım ayında. Bize ikisinin toplamı ve sadece bina vergisi kısmı gerekiyor.

Emlak Vergisi Oranları

Yılda 400 TL emlak vergisi ödediğimiz konutumuzun emlak rayiç değerini nasıl hesap edeceğiz? Bizim için 2 tane oran var. Bir tanesi büyükşehirler ve mücavir alanlar içerisinde mi yoksa dışında mı? Eğer büyükşehir sınırları ve mücavir alan sınırları içerisinde ise konutlarda binde 2 oranında emlak vergisi alınıyor.

Ancak büyükşehir sınırları ve mücavir alan sınırları dışında ise bu binde 2 oran, binde 1'e düşüyor. Diğer binalarda büyükşehir belediye sınırları içerisinde binde 2 olan oran, büyükşehir sınırları içerisinde 2 katına, binde 4'e çıkıyor.

Meskenlerde büyükşehir belediyesi sınırları dışında binde 1 uygulanırken, büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde binde 2 uygulanıyor. Arazilerde, büyükşehir belediye sınırları dışında binde 1 uygulanırken, büyükşehir belediye sınırları içerisinde binde 2 uygulanıyor. Arsalarda ise büyükşehir belediyesi sınırları dışında binde 3 uygulanırken, büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde binde 6 emlak vergisi uygulanmakta.

Biz hesabımızı büyükşehir belediyesi ve mücavir alan sınırları içerisinde hesap edersek; yıllık 400 TL emlak vergisi ödemiş olduğunuz konutun değerini bulmak için, buradaki hesaplamaya göre binde 2'ye bölmemiz lazım. 400 TL'yi binde 2'ye böldüğümüz zaman, yani 0.002'ye bölüyoruz basitçe hesap makinesinde, o zaman karşımıza çıkan değer 200.000 TL oluyor.

Emlak Rayiç Bedeli Altında Gayrimenkulü Satmak

Eğer siz satışınızı rayiç bedelin altında, 150.000 TL veya 170.000 TL'ye, satıyorsanız, emlak rayiç değeri daha yukarıdadır. Bu durumda da tapu harcı en az emlak rayiçi dediği için 200.000 TL üzerinden harç ödeyeceksiniz. O zaman da sizin minimum 200.000 TL üzerinden tapu harcı hesap etmeniz gerekiyor.

Burada da biliyorsunuz; %2 alıcı, %2 satıcı olmak üzere, yani %2 ile 4.000 TL alıcı tarafında, 4.000 TL de satıcı tarafından 8.000 TL'lik bir tapu harcı olacak. Ayrıca tapu harcının yanında bir de döner sermaye harcı olacak. O da yaklaşık 350-370 TL civarında. Bu harcı da hesabın içerisine katmalısınız.