Eski Bina Kentsel Dönüşüme Nasıl Girer?
Kentsel dönüşüm süreci, eski binaların modern yaşam alanlarına dönüşmesi için önemli bir adımdır. Bu süreçte, ilk olarak imar durum belgesi almak gereklidir; bu belge, yapının dönüşüm için uygun olup olmadığını belirler. Online belediye hizmetleri sayesinde imar durumu belgesini kolayca edinebilir ve bilgisayarınıza indirebilirsiniz. İmar planı notları, dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken detayları sunar. Ayrıca, planlı alanlar yönetmeliği doğrultusunda hareket etmek de önemlidir. Bir mimarla çalışmak, projenizin uzmanlıkla ilerlemesini sağlar; bu nedenle, doğru mimarı bulmak kritik bir aşamadır. Doğrudan müteahhide gitmek ise süreci hızlandırabilir, ancak tüm detayların gözden geçirilmesi şarttır. Kentsel dönüşümde başarılı olmak için bu adımları takip etmek büyük önem taşır.
İmar Durum Belgesi
İlk olarak yapmanız gereken binanızın bulunduğu parsele ilişkin olarak imar durumu almanız gerekiyor. Eğer belediyenin e-imar uygulaması varsa internetten de alabilirsiniz. Ama son koşulları öğrenmek için ve uygulamaya gitmek için onaylı imar durumuna ihtiyacınız var. İmar durumunu kat maliklerinden birisi alabiliyor. Peki biz internetten nasıl alabiliriz?
Online Belediyeden Örnek İmar Durumu Nasıl Alınır?
İlk olarak yapmamız gereken Google arama motoruna hangi belediye ile ilgili çalışacaksak o belediyenin adını ve e-imar ifadesini yazıyoruz. Örnek olarak "Beylikdüzü e-imar" yazıyoruz ve ilk sırada Beylikdüzü Belediyesi'nin uygulama imar planının da bulunduğu harita uygulaması çıktı.
Bu sayfaya tıkladığımız zaman açılan sayfa içerisinde ada parsel sorgulayabileceğim bir sorgu alanı bulunuyor. Buraya daha önceden CBS'de seçtiğimiz bir parseli yazıyoruz: 493/21. Karşımıza 1174 metrekarelik bir parsel çıkıyor ve bu parselin uygulama imar planı içerisindeki hem konumu, hem de plan içerisindeki detayları çıkıyor. Sayfanın sağ tarafında "E-imar" düğmesi bulunuyor. Bu belediyelerin kullanmış olduğu sisteme göre farklılık gösterebilir, ama genel sistem olarak birbirine oldukça da benzer. Bu sayfanın içerisinde uzaklaştığınız zaman parselin etrafındaki diğer parseller uygulama imar planında yapılmış olan yollar gibi bütün detayları görebilirsiniz. Bu ayrıca gelecek projeksiyonu açısından da size bilgi verecektir.
İmar Durumunu Bilgisayarınıza İndirin
Biz e-imar tuşuna basıyoruz ve açılan sayfa bizim parselimizin tam ortada durduğu bir imar durum sayfası. Sizin belediyeden alacağınız imar durumu bunun birebir aynısı olabilir ya da farklılıklar arz edebilir. Bunun için siz mimarla görüşmeye gitmeden önce mutlaka belediyeden imar durumunu almalısınız.
İmar planına baktığınız zaman parselimizin konumunu ortada bir A-3, yani ayrık nizam 3 kat olduğunu Taks=0,30, yani taban alanları katsayısının o parsel içerisinde yapılabilecek binanın taban alanının 0.30 olduğunu, yani toplam parsel 1170 metrekare demiştik, 330 metrekare civarında bir taban oturumu olacağını söylüyor. Ancak bu hesabı kendimiz yapamayız.
Sayfanın aşağısına indiğiniz zaman imar planının "Gürpınar Uygulama İmar Planı 1. Etap" olduğunu, 2011 yılında tasdik edilmiş bir 1/1000 ölçeğinde uygulama imar planı olduğunu görüyoruz. Arsanızın bulunduğu parselin bir konut alanı olduğunu ve altındaki diğer detayları görüyorsunuz. Sizin belediyenizden alacağınız imar planında daha farklı bilgiler, detaylar yer alabilir.
İmar Planı Notları Nedir?
Parsele ilişkin olarak nasıl uygulama yapılacağının tüm detayları bir planın eki olan imar plan notlarında yer alıyor. Burada parsel içerisinde ne gibi büyüklükte teras alanları yapılabileceği, otopark alanlarının nasıl yapılacağı gibi birçok detay yer alıyor. Bu nedenle, Taks hesabını biz yapamayız. Bunu yapmak için bir defa önce uygulama planının plan notlarına ihtiyacımız var.
Planlı Alanlar Yönetmeliği
Bu plan notlarının yetmediği yerde ise yeni onaylanmış olan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne ihtiyacımız var. Bunun yetmediği yerde ise Otopark Yönetmeliği, Yangın Yönetmeliği gibi bağlayıcı birçok yönetmelik var. İşte bunlara hakim olduktan sonra o parsel üzerinde nasıl hesaplama yapılacağına ilişkin fikir oluşmaya başlayacak. En azından hacmen nasıl bir yapı yapılacağı ortaya çıkmaya başlıyor.
Eğer yapınız riskli bir yapı ise, yani depreme karşı yenilenmesi gereken bir yapı ve kentsel dönüşüm kapsamına girecekse bu defa bakanlık tarafından yetki verilmiş kurum ve kuruluşlardan test yapılması gerekiyor. Bu sayede sizi 30 40 yıldır oturmuş olduğunuz, eskimiş bina mecburen yıkılması gereken ve yenilenmesi gereken bir bina olacak. Ola ki binanız aslında riskli değil, oldukça da sağlam ama siz binanızı yeni modern şartlara göre yenilemek istiyorsunuz. İşte bu durumda da yeni bir bina yapılabilmesi için sizin bir profesyonel ile çalışmanız gerekiyor.
Neden Bir Mimarla Çalışmalısınız?
İmar durumu bilgisini aldınız. Riskli yapı tesbiti yaptırdınız. Ya da ihtiyaç duymadınız. Sonra kapısını çalmanız gerek ilk kurum bir mimarlık ofisi ya da bir mimar. Bakın müteahhit demiyoruz. Çünkü müteahhit taahhüt eden kişi, yani onlar bir girişimci ama mimar ya da mimarlık ofisi sizin ihtiyaçlarınıza göre sizin taleplerinizi alt alta toplayıp, az önce bahsetmiş olduğumuz uygulama imar planı, Mesela Tip İmar Yönetmeliği dediğimiz bu sadece 56 sayfa, bir plan notu 7-8 sayfadan oluşuyor. Yangın yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği dediğimiz zaman belki 100 sayfalık ve bu 100 sayfanın her satırının içerisinde teknik kısıtlamaların olduğu bir dökümandan bahsediyoruz. İşte bu teknik kısıtlamalara göre mimar sizin ihtiyaçlarınızı oluşturabileceğiniz hacimleri oluşturmaya çalışıyor.
Mimarı Nasıl Bulabilirsiniz?
Peki mimarı nasıl seçmemiz gerekiyor? Yöntemlerden bir tanesi tescilli mimarlık bürolarına bakmak. Bulunmuş olduğunuz şehirdeki mimarlar odasının web sitesine girip tescilli mimarlık bürolarına bakabilirsiniz. Web sitelerine girebilir ve orada beğendiğiniz projeleri ortaya çıkartıp onların mimarları ile görüşmeler sağlayabilirsiniz.
Bir diğer aşama ise inşaat süresi içerisinde beğenmiş olduğunuz binalardan bir tanesinin önünde bulunan tabelada, yani künye üzerindeki mimarın ismini bulup o mimarla görüşebilirsiniz. Bundan sonra mimarla görüşerek, taleplerinizi ileterek istemiş olduğunuz yapıyı şekillendirmeye başlayabilirsiniz.
Doğrudan Müteahhide Giderseniz
Mimar ile görüşmeyi atlayıp doğrudan müteahhide giderseniz ve "Bize bir bina yap." derseniz, bu aşamaların hepsini geçtiğiniz için tasarım sürecini de o girişimciye, müteahhite vermiş olacaksınız.
Onun çalışmış olduğu mimarı hiç tanımadan müteahhitten taleplerde bulunacaksınız. Oysa sizin tasarımınızı yapacak kişi, sizin mimarınız sizinle bire bir ilişki kuracak, sizlerin taleplerini ortaya çıkartacak ve size göre bir tasarım yapacak. Onun için müteahhite gitmeden mimarla çalışarak bütün süreçte tasarımınızı ortaya çıkartıp, ondan sonra ortaya çıkan tasarımla müteahhitin kapısını çalabilirsiniz.
"Biz böyle bir bina istiyoruz. Tasarımımızın böyle olmasını istiyoruz. Tasarım dilimizi belirledik. İhtiyaçlarımızı belirledik. Buna göre fiyat ver." diyebilirsiniz. İşte bu noktadan sonra hem sözleşmeniz daha sağlıklı olacaktır, hem de yapınız bittiği zaman içine oturacağınız konutlar hakkında daha fazla fikir sahibi olacaksınızdır.