Ev Almak Mı, Faize Yatırmak Mı Daha Mantıklı?

Ev almak mı yoksa faize yatırmak mı daha mantıklı? Bu sorunun cevabı, kişisel finansal hedeflerinize ve piyasa koşullarına bağlı olarak değişir. Kredi çekip konut sahibi olmak, gelecekte elde edeceğiniz değer artışı ile karlı olabilir. Ancak, faize yatırmak, likidite ve risk yönetimi açısından avantaj sağlayabilir. Giderler, konutun kredi sonundaki değeri, enflasyon ve kiralık ev piyasasındaki değişimler gibi faktörleri değerlendirerek, hangi seçeneğin sizin için daha uygun olduğunu anlamaya çalışmalısınız. Bu yazıda, her iki seçeneğin artılarını ve eksilerini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Ev Almak Mı, Faize Yatırmak Mı Daha Mantıklı?

Bu yüksek faiz oranları ile ev mi almalısınız yoksa bu yüksek mevduat faizleri ile paranızı mevduatta mı değerlendirmelisiniz? Ev almayı düşünen ya da ev almayı aklından geçirenlerin sürekli düşündüğü ve zaman zaman bir kağıt üzerine basitçe yaptığı hesaplardan bir tanesidir.

Ayrıca bu yazımızda yapmış olduğumuz tüm hesabın Excel tablosunu yazının sonundaki linkten sizlerle paylaşıyoruz. Böylece sizde aklınızdan geçen tüm değişkenlerle birlikte bu hesabı kendiniz de yapabilirsiniz ya da Excel'de mantıklı bulmadığınız yerleri çıkartarak kendinize uyarlayabilirsiniz.

Kredi Çekmek Mi, Mevduatta Değerlendirmek Mi?

Gayrimenkul almayı düşünenler eğer ceplerinde peşinatları varsa bu defa şöyle bir yol ayrımına girip, "Ben paramı mevduatta değerlendiririm, kredi taksitlerini ödeyeceğim parayı da mevduatta kendim değerlendiririm" diyorlar.

Gayrimenkul almayı mantıklı bulanlarsa, "Ben kredi taksitlerini öderim. Zamanla enflasyona karşı ödediğim taksitler de kendi değerini yitirmiş olacağı için hem rahatlıkla kredi taksitini öderim hem de kiraya vermeyeceğim için kira artışından da etkilenmem ve gayrimenkul fiyatları da artacağı için ben bu alışverişte kârlı çıkarım" diyor.

Bu iki görüşün kağıt üzerinde nasıl olduğuna hep birlikte bakalım. Ama bu hesabı yaparken örnek bir ekonomik koşula göre yapacağız. Yani enflasyon koşulları, kredi faizleri, mevduat faiz oranları örnek olacak. Ayrıca, Excel tablosunu sizinle paylaşacağız. Böylece siz istediğiniz gibi bunları değiştirebilirsiniz. İsterseniz 1 yıl, 2 yıl sonra da bu tabloyu istediğiniz gibi kullanabilirsiniz.

Genel ve Diğer Kabuller

İlk olarak Genel Kabuller'e bakıyoruz. Kabullerde örnek veriler ve piyasa koşulları olacak. Bunlar:

• Yıllık Enflasyon
• Yıllık Kira Artışı
• Yıllık Gelir Artışı
• Gayrimenkul Değer Artışı (Reel)
• Yıllık Vadeli Mevduat Faizi Oranı

Bu örneğimizde enflasyon verisini %18 olarak alıyoruz. Kira artışının her yıl enflasyon kadar olacağını varsayıyoruz. Gelirler artışının yine %18 olarak olacağını varsayıyoruz. Gayrimenkul değer artışının 10 yıllık geçmişe baktığımız zaman her yıl enflasyon + %1.5 reel artış olduğunu biliyoruz. Yani nominal artış dediğimiz zaman yıllık enflasyon %18 ise %19.5 gayrimenkulün fiyatının nominal olarak artacağını anlıyoruz. Vadeli mevduat faiz oranlarının %14 olduğunu kabul ediyoruz. Yine dediğimiz gibi isterseniz siz bu oranları değiştirebilirsiniz.

Diğer kabullerimiz ise:

• Ortalama Ev Fiyatı
• Ortalama Kira Çarpanı (Ay)
• Ortalama Kira (Ay)
• Peşinat Oranı
• Aylık Konut Kredisi Faiz Oranı
• Kredi Vade Süresi (Ay)
• Aylık Konut Kredisi Taksit Tutarı
• Dosya Masrafı
• DASK (Yıllık)
• Konut Sigortası (Yıllık)
• Hayat Sigortası (Yılık)

Ortalama bir evi 500.000 TL'ye alacağımızı düşünüyoruz. Ortalama kira çarpanı yani 500.000 TL'lik bir evin aylık kirasının satış fiyatı / 235 olacağını hesap ettiğimiz zaman aylık ortalama kirasının 2.130 TL olacağını düşünüyoruz. Peşinat olarak bizim %20'miz, yani 100.000 TL'miz, var. Aylık konut kredisi faiz oranları %1.37 olarak kabul ediyoruz. 500.000 TL'lik evi almak için 400.000 TL için kredi çekeceğiz.

Böylece 10 yıl yani 120 ay için ödeyeceğimiz konut kredisi taksiti 6.841 TL'ye gelecek. Dosya masrafımız, 3.000 TL. DASK yıllık 150 TL. Konut sigortası yıllık 400 TL. konut kredisi kullandığınız zaman hayat sigortası yaptırmanız gerekiyor ve bunun da gideri yıllık 500 TL. Tapu harcı, sadece kendi harcınızı ödediğinizi varsayıyoruz, satıcının harcını ödemiyorsunuz. Tapu harcı %2'den 500.000 TL değerindeki ev için 10.000 TL olacak. Konut alırken komisyon ödemediğiniz, yani arada bir emlakçının olmadığını, varsayıyoruz. Döner sermaye harcı tapuda bir defaya mahsus 400 TL olacak. Emlak vergisi Büyükşehir dahilinde olduğu için ilk hesap yılında 500 TL olacak. Bina mal sahibinin binaya ödeyeceği yıllık, bina sahibine düşen katkısının da her yıl 2.500 TL olacağını, ilk yıl için kabul ediyoruz.

Giderler

Şimdi geldik giderlerimize. Ev almayıp paranızı mevduatta değerlendirdiğinizde ve kiracı olduğunuzda bir aidat ödeyeceksiniz. Bu nedenle, bu hesabımızın içerisinde aidat gideri yok. Ama bina mal sahibine düşen gider var. Nu hesabın içerisinde ve bunu da yine artış uygulayarak her yıl hesap edeceğiz.

İlk olarak konutu alan kişi açısından hesabımızı yapmaya başlayalım.

• 1 Yılda Ödenecek Kredi Taksit Tutarı
• DASK (Yıllık)
• Konut Sigortası
• Hayat Sigortası

İlk konutu aldığımız yılda konutun fiyatı 500.000 TL. 12 ayda ödeyeceğiniz kredi taksiti 81.000 TL. DASK gideri, 150 TL. Konut sigortası, 400 TL. Hayat sigortası 500 TL. Emlak vergisi 500 TL. Bina yönetimi için 2.500 TL. Tapu ve diğer dosya masrafları için ödeyeceğiniz giderler 13.400 TL ve 100.000 TL de nakit vermiş olduğunuz konutta ilk yıl gideriniz 199.000 TL olacak. Böylece aylık kira çarpanı ilk yıl için 235 ay olacak, bu da kiracıyı ilgilendiren taraf.

Konutun Kredi Sonundaki Değeri

İlk olarak gayrimenkulü alan kişi açısından baktığımız zaman, enflasyon + %1.5 konutun fiyatının arttığını hesaplamıştık. Böylece her yıl konutun nominal artı reel artışını hesapladığımız zaman konutumuz 10'ncu yılda, ilk yıl 500.000 TL iken 120 ay sonunda, 2.484.000 TL yani 2.500.000 TL'lik bir konut haline geldiğini görüyoruz.

Diğer Giderler

Bu süre içerisinde ödemiş olduğunuz kredi taksitleri diğer yan masraflarla birlikte 1.029.000 TL bir gideriniz oluyor. Konutu alan kişi açısından hesap ettiğimiz zaman, konutun 500.000 TL olduğu ve enflasyonun yıllık %18 olduğu hesabı üzerinden konutun 10'ncu yıl sonunda 2.484.000 TL'ye geldiğini ve 10 yıl içerisinde sabit kredi tutarları ama sabit olmayan enflasyona bağlı artışlar ya da emlak vergisine bağlı artışlarla toplamda 1.029.000 TL'lik bir 10 yıl gideri yapmış olduğumuzu görüyoruz.

Konut Almayıp Parayı Değerledirmek

Bu hesap sonunda konutu alan kişi cebinden 1.029.000 TL ödemişken, elinde 2.484.000 TL'lik bir konut yer alıyor. Konut almayıp parasını mevduatta değerlendirmeyi düşünenler açısından baktığımız zaman bu kişinin elinde 100.000 TL peşinatı olacak ve diğer kişinin aylık ödeyeceği kredi taksitleri kadar bir kısmı da hem kiraya hem de kalan kısmını mevduatta birikim yapmaya düşüneceğini varsayıyoruz. Böylece baştaki 100.000 TL'yi götürüp mevduata koyacak ve her ay kirayı ödedikten sonraki kalan kısmı da düzenli olarak bankaya yatıracak ve birikim yapmaya başlayacak.

Ancak ilk baştaki hesabımızda dikkat etmemiz gereken bir şey var. Kiracı olan kişinin 10 yıl boyunca ev değiştirmediğini düşünüyoruz. Bu ne fark eder derseniz, her yıl kira miktarı TÜFE kadar belirlenirken konut fiyatları TÜFE kadar artmayacak. Yani konut fiyatlarının ani bir artışı sırasında kiralar da ciddi oranda artabiliyor. Ancak bizim kiracımız 10 yıl boyunca aynı evde yaşayacak. Excel tablosunda isterseniz kira miktarlarını değiştirebilirsiniz ve hesaba farklı bir açıdan bakabilirsiniz.

Kiracı açısından bakmaya başladığımız zaman, 100.000 TL peşinatını mevduatta değerlendirdi. 25.000 TL kira ödedi. İlk yılın sonunda ve geri kalan kısmı, yani krediye denk gelen kısmı da, mevduatta değerlendirdi. Böylece elinde iki tane birikim olmuş oldu. Bir tanesi ilk baştaki peşinatı, bir diğeri de her yıl kiradan arta kalan kısmın birikimi.

Böylece peşinatın getirisi 10'ncu yılda 325.000 TL'ye. Birikimin getirisi de 1.086.000 TL'ye çıktı. Yani toplam getirisi 1.411.000 TL'ye çıktı. Bu süre içerisinde de 600.000 TL kira ödemiş oldu.

Krediyle Ev Alan ile Birikim Yapanın Karşılaştırması

Hesabın sonucuna baktığımızda; ev alan, 1.029.000 TL bir ödeme yapıyor. Diğer kişi ise 600.000 TL kira ödüyor ve 561.000 TL birikim için kenera koyuyor ve toplamda 1.262.000 TL bir gideri oluyor. Evi alan kişinin 2.484.000 TL'lik bir evi oluyor. Diğer kişinin ise 1.411.000 TL'lik bankada hesabı olmuş oluyor.

Konut Fiyat Artışlarının Reel Oranı Değişimi

Bu hesabı değerlendirirken şunları unutmamak gerekiyor. Gayrimenkul artışları eğer daha fazla olursa, yani bu hesabın içerisinde varsaymış olduğumuz geçmiş 10 yıla bakarak konut fiyat artışlarının reel olarak %1.5'dan daha fazla arttığı bir 10 yıl olursa, bu hesapta gayrimenkulü alan kişiler daha avantajlı oluyor.

Enflasyon Değişimi

Öte yandan, enflasyon düşerse ve konut kredisi faiz oranlarını yüksek orandan kullanmış olan kişi nasıl olsa enflasyonlu bir dönem var ve bu taksitler çok kısa bir süre içerisinde zaten pul olacak diye düşünürse ve enflasyonun düşüşü hızlanırsa, bu durumda da ödeyeceği taksitler yukarıda kalacaktır. Ama geliri o oranda artmamış olacaktır.

Kiralık Ev Değişimi ve Kira Miktarı Değişimi

Bir diğer durum, kiracı sık sık yer değiştirirse, az önce de söylemiş olduğumuz gibi, enflasyon artışı yerine konut fiyat artışından etkilenecek ve bu durumda da daha fazla kira ödeyecektir. Bu da demek olacaktır ki, kredi taksiti ödeyen kişinin ödeyeceğinden daha az birikim yapabilecektir. Çünkü kirası daha fazla artış gösterecektir.

Mevduatta Paranın Kullanılması

Bir diğer durumda, aslında yönetilmesi zor olan şeylerden birisidir. Elinizde bir mevduatınız vardır ve bu bankada beklemektedir. Bu mevduata ne kadar sahip çıkabileceksiniz, çünkü konutu likide etmek özellikle taksitleri ödenen ve üzerinde ipotek olan bir gayrimenkul için mümkün değildir. Ancak bankadaki parayı likide etmek çok kolaydır, zaten likittir. Alırsınız, çekip mevduatı bozarsınız ve kullanabilirsiniz. İşte bu da mevduatı elde tutmanın zorluklarından biridir. Bu ve bunun gibi başka değişkenlerde bu hesabı değiştirebilir.

İndir: Ev Almak Mı, Faize Yatırmak Mı Daha Mantıklı? Excel Hesaplama Dokümanı