Ev Almalı Mıyım? Ev Yatırımı Mantıklı Mı?

Günümüz Türkiye şartlarında ev almak mantıklı mı? Bu yazı 2022 yaz aylarındaki Türkiye'nin ekonomik şartlarına göre hazırlanmıştır, çünkü Türkiye'de bildiğiniz gibi ekonomik şartlar hızlı bir şekilde değişiyor ve belki birkaç ay önce doğru olan şeyler bugün doğru olmuyor. Bu nedenle, bu yazımızda genel olarak elimizdeki veriler ile konut fiyatlarını analiz edeceğiz, ekonomiye bakacağız ve bir konuta sahip olmanın bize ne getirir, ne götürür fizibilitesi nedir, bunlara matematiksel olarak yaklaşmaya çalışacağız.

1. Enerji Maliyetleri ve İnşaat Maliyetleri

Günümüz dünyasında, sadece Türkiye için değil, bir gerçek var ve bu gerçek enerji fiyatlarının ciddi anlamda yükselmesi. Bu da haliyle enerjinin daha çok kullanıldığı ürünlerde ve varlıklarda ciddi değer artışlarına yol açıyor. Bir örnek vermek gerekirse, kömür fiyatları 2020'ye kadar 50 ile 100 Dolar arasında gelip giderken Mayıs 2022'de 300-400 Dolar'lara gelmiş. Petrol fiyatları da son 5 yılın zirvesinde seyretmekte ve Mayıs 2022'de 120 Dolar.

Sadece Türkiye'de değil, ABD'de de enflasyon ciddi anlamda yüksek. Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki inşaat maliyet endeksine baktığımızda özellikle son 1 yıl içinde Nisan 2022 itibariyle %18.2'lik bir artış görülmüş. Yani Dolar bazında inşaatların bu kadar pahalanması önemli bir konu ki sadece bu ABD için geçerli değil.

İnşaatta kullanılan malzemeler belli; beton, demir, seramik vesaire bir çok ürün var ve bu ürünleri üretmek enerjiye dayanıyor. Dünyada enerji maliyetleri artınca bütün ülkelerdeki inşaat maliyetleri artıyor.

2. Türkiye'deki Konut Fiyat Endeksi

Türkiye'deki konut fiyatlarına bir bakış attığımızda, Mayıs 2022'de sahibinden.com'dan çekilen verilere göre, hem Dolar bazında hem Türk Lirası bazında Ankara ve İstanbul gibi Türkiye'nin en büyük iki şehri ve bir de Erzurum gibi Doğu Anadolu'daki küçük şehirleri temsil eden bir şehri, aşağıdaki tabloda son 4 yılda hem Dolar bazında hem Türk Lirası bazında konut fiyatları incelenmiştir.

Yukarıdaki tabloya baktığımızda, Ankara'da Dolar bazında ev fiyatlarında 2018-2022 yılları arasında %13 artış gözlenmiş. Son bir yıldaki, yani 2021-2022 arasındaki, artış daha fazla, çünkü 2019-2020'de Dolar bazında emlak fiyatları ciddi anlamda düşmüştü. Ekonomi 2019'da yavaşlamıştı ve evler ucuz bulunmaya başlamıştı. Fakat, 2021 yılında bunu ciddi anlamda telafi ettiğini ve neredeyse Amerika'daki inşaat maliyetleri endeksine yakın seviyede bir büyüme görüldüğü, hatta İstanbul için bunun ciddi dozajda, örneğin 2021-2022 yılları arasında %65 Dolar bazında artış, 2018-2022 arasında ise %31 Dolar bazında ciddi bir değerlenmeden söz ediyoruz.

İstanbul ve Ankara'nın nüfus artış hızı devam etmektedir. Bu şehirde yaşayan veya göç eden insanlar yeni ev arayışındadır. Aileler küçülmektedir. Örneğin, nüfus artmasa bile eskiden bir evde ortalama 4 kişi yaşarken, bugün 3.5 kişi yaşarsa ev ihtiyacı artacaktır. Fakat Erzurum gibi nüfusu artmayan, hatta azalan şehirlerde konut fiyatlarının Dolar bazında o kadar da yüksek artmadığını, yani insanların alım gücünün konut fiyatlarına yetişebilmesi sonucu, ayrıca talebin de çok canlı olmaması sonucu konut fiyatlarının bir miktar geride kaldığı görülmektedir.

Türk Lirası cinsinden bakarsak bu biraz yanıltıcı oluyor, çünkü Türk Lirası ciddi enflasyon nedeniyle sürekli değer kaybediyor. İstanbul'da %378'lik ciddi bir artış yaşanmış, yani İstanbul'daki ev fiyatları 2018'den 2022'ye gelindiğinde yaklaşık 5 katına çıkmış. Aynı zaman diliminde Ankara'da %311 ve Erzurum'da %210'luk bir artış yaşanmış.

3. İnşaat Maliyetleri ve Konut Fiyatları

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) inşaat maliyeti endeksine göre 2018-2022 yıllar arasında inşaat yapmanın maliyetine baktığımızda 2021-2022 yıllarında %106, 2018-2022 yılları arasında ise %275, yani son bir yıldaki inşaat maliyeti artışından daha fazla bir artış görülmüş. 2020-2022 yılları arasında da da bu geçerli, ama ondan önceki iki yılda inşaat maliyetleri artarken konut fiyatları da artmış. O zamanlar biliyorsunuz özellikle inşaat müteahhitlerinin zor günler yaşadığı dönemlerdi.

4 yıllık kümüle artışa bakarsak inşaat maliyetleri % 275 artarke, örneğin Erzurum'daki konut fiyatları bu artışa uyum sağlayamamış. Erzurum'da yeni evler yeni inşaata göre uygun fiyata satılmış, yani bir Anadolu şehrindeyseniz ve ev fiyatları ciddi oranda artmadıysa muhtemelen yeni inşaat yapılması artık daha da zor, çünkü inşaat maliyetlerini kurtarmayacaktır. Bu durumda ev almak belki mantıklı olabilir, çünkü sıfır evler tükendiğinde yenisini bulmak zor olacak ve daha maliyetli alınmak zorunda kalınacaktır.

4. Yapı İzin Belgeleri ile Konut Arz-Talebi

İstanbul ve Ankara'ya baktığımızda inşaat maliyetlerini nötürleyecek düzeyde artışın yaşandığını görmekteyiz. Bir de bu büyük şehirler için arz-talep faktörü söz konusudur. Bu şehirlerde inşaat sektörünün ne kadar hızlı ilerlediğini anlamanın bir yolu inşaat müteahhitlerinin belediyelerden aldığı "Yapı İzin Belgeleri"ne bakarak bir tahmin yürütülmesidir, çünkü eğer bir yapı izni alındıysa bir inşaata başlanacaktır ve hatta muhtemelen 2 ya da 3 yıl sonra bu inşaat bitecektir. Böylece, konut arzı ortaya çıkacaktır. Eğer yapı izninde bir azalma varsa, bu geleceğe dönük konut arzında sorun olabileceğini gösteren bir veridir.

Yukarıdaki tabloda çeyreklik yapı izni verilen daire sayılarına baktığımızda 200-300 bin arasında olduğunu, 2017'de ise ciddi bir para arzı artışıyla bir müdahale olduğu zamanlarda yapı izni büyük bir artış göstermiş, ancak peşine ciddi bir düzeltme yaşanıp gelecek çeyreklerde inşaat sektörü zor günler yaşamıştı. Fakat 2021 ve 2022'ye baktığımızda 2013-2017 arasındaki tempodan daha düşük olduğunu görüyoruz. Bu da 2023-2024'te muhtemelen insanların ihtiyacı olacak kadar daire üretilmeyebileceğini göstermektedir, çünkü biliyorsunuz İstanbul'da şu anda bile kiralık daire bulmak çok zor ve bu veri bize gelecekte de arz tarafında bu sorunun devam etmesi muhtemel olduğunu gösteriyor.

5. Yeni Konut, Sıfır Konut Satışları

Yukarıdaki tabloda yeni konut, sıfır konut satış rakamları yer almaktadır. Bu veriye göre Türkiye'de eskiden her ay yaklaşık 40 bin ile 60 bin arası daire satılırken, Mayıs 2019 gibi daire satışları durmuş. Çoğu zaman ev sahiplerini suçluyoruz, ancak belki de ev sahipleri de ev sahibi olmaktan pek memnun değiller. Yatırım amaçlı ev almayı artık tercih etmiyorlar, evler çok pahalı geliyor. Kiralara zam yapmak zor, kiracılarla sürekli bir karmaşa karışıklık durumu var. Bu yüzden, 2015'ten 2018'e kadar devam eden süreçte yeni konut (sıfır konut) satışlarında biraz dalma olmuş.  2018'den sonra bir düşüşe geçmiş ve artık insanlar yeni ev almıyor ki, burada yapı izni verilen daire sayısından da görüyoruz.

6. İpotekli Konut Satışları

İpotekli, yani konut kredisi kullanılarak alınan daire sayılarına baktığımızda, 2020'de ciddi bir artış yaşanmıştı, ama Mayıs 2022'de Türk hükümeti gerçekten çok düşük faizle konut almayı mümkün hale getirdiği halde, ipotekli konut satışları o kadar da canlı değil. Yani 2022'de konut piyasası çok canlı değil ve inşaat maliyetleri çok ciddi anlamda yükselmiş. Ayrıca, insanların alım gücü kırılmış, ancak inşaat maliyetlerinin çok yükselmiş olması konut fiyatlarını da yukarıda tutuyor.

Diğer yandan inşaat müteahhitleri, bu artan maliyetleri ile önlerini göremediği için yeni projelere başlarken bir duraksama yaşıyorlar. Ev fiyatları 3 kat 4 kat arttı diye müteahhitler hemen yeni konut projelerine başlamıyorlar, çünkü inşaat faaliyetleri zaten çok yüksek ve yeni konut projesine başlarsa ve ekonomi yavaşlarsa satışlar iyice düşebilir, terste kalma riski de artabilir. Bu durum, inşaat müteahhitlerinin duraksamasına yol açıyor. Hükümet gerçekten inanılmaz cazip faiz oranlarında konut kredisi almayı mümkün hale getirdiği halde insanlar konut kredisi ile daire alamıyor. Çünkü insanların maaşları enflasyona karşı kıyasladığımızda ciddi anlamda düştü ve bu da bu çok cazip kredilerin kullanılmasını engelleyen bir faktör.

7. Ev Yatırımının Fizibilitesi

Konut almak için bankadan kredi çekebilecek durumdayız ve belli bir nakitimiz var. Bankaların bize sunmuş olduğu düşük faiz oranından faydalanmak mantıklı mı, değil mi? Bu sorunu cevabı için aşağıda örnek bir tabloya bakacağız.

1 milyon liralık bir ev üzerinden hesapladığımızda, eğer 3 milyon liralık bir ev için bu hesabı yapacaksınız bütün rakamları 3 ile çarpmanız yetecektir, maksimum kredi kullanılacağını ve nakit olarak 200 bin lira yatırılacağını varsaydık. Eğer %1.29 faiz oranıyla borçlandıysak, burada tabi sigorta maliyetleri vesaire gibi farklı etkenler de var ve onlar için de biraz pay ayırarak, her yıl 160 bin lira sabit ödememiz olacak diye düşünelim.

10 yıl vadeli bir konut kredisi çektiğimizi düşünürsek, burada en önemli nokta bizim bu kredi almamız mantıklı mı değil mi? Bunu belirleyecek 1 nolu etken enflasyon oranıdır. Çünkü yukarıdaki tabloya göre yıllık %17 maliyet ile borçlanıyoruz ve enflasyon %50 olursa kredi çektiğimiz tutar üzerinden neredeyse her yıl %30 civarı bir tasarruf, yani borcu o oranda eritiyor ve fazladan reel olarak ciddi bir kazanç sağlıyoruz.

Fakat burada bilmediğimiz, bu yüksek enflasyon kaç yıl devam edecek? Hangi oranda devam edecek? %50 mi olacak yoka %100 mü olacak? %20'ye ne zaman düşecek? Yukarıda verilen tablodaki senaryoda ilk 2 yıl, yani 2024 ve 2025'te %50 enflasyon devam edeceği, sonra %30, sonra %20 ve sonra da %10'a düşeceği varsayımıyla gidilmiştir. Eğer bu enflasyondaki düşüş daha erken gerçekleşirse buradaki analiz daha kötü sonuçlar doğuracaktır. Yok enflasyon çok daha yüksek ve daha uzun süre devam ederse de kredi çekmek bayağı bir cazip hal alacaktır.

1 milyon liralık ev dediğimiz için yaklaşık 300 aylık kira çarpanı ile hareket edersek yıllık 33.000 lira kira alacağız. Tabi burada her kişiye göre vergiler değişir; gelir ve emlak vergisi için yaklaşık 2 aylıktan biraz daha fazla bir vergi oranı belirledik. Bina tadilatlarına ya da evin ömrü ve yenilemesi için de belli bir pay ayırdık, ama yıllara yaydık ve örneğin 10 yıl dolunca bir çarpan kullanarak (aylık kirayı 250 ile çarparak) evin satış bedeli belirledik, çünkü enflasyon nedeniyle kirayı enflasyon kadar arttırdığımızı varsaydık. 1 milyona aldığımız evi belli bir çarpan artışı ile enflasyon nedeniyle 4.6 milyona satabileceğiz.

İlk en başta konut kredisi ile birlikte cebimizden 200 bin lira ve ikinci yıl 137 bin lira nakit çıkıyor. Burada ödediğimiz taksitten aldığımız kirayı düşüyoruz ve vergileri, tadilatları vesaire ekliyoruz. 10 yılın sonunda da bu evi 4.6 milyon liraya sattığımızı düşünüyoruz. Sonra enflasyon endeksi ile bu nakit akışı günümüze indirgiyoruz, çünkü 10 yıl sonraki 4.6 milyon lira bugün için, enflasyon endeksinin 4.15 olması nedeniyle 4.6 milyon lirayı 4.15'e böldüğümüzde, 1.1 milyona bedel oluyor.

Bu hesaba göre de bu konut yatırımının iç verim oranı, yani yıllık ne kadarlık bir kârlılığa sahip olduğu, %7'dir. Normalde bize enflasyon oranından daha düşük oranda bir faiz verilmemiş olsaydı, ki bir yazımızda emlak, altın ve vadeli mevduat kıyaslamasını yapmıştık, gayrimenkulün %2 civarında bir getirisi olacaktı. akat enflasyon oranından daha düşük faizli kredi borcu alabilmenin yardımı sayesinde %7 getiri ortaya çıkmıştır.

Eğer enflasyon beklenenden daha yüksek olursa %7 daha da artacaktır. Tam tersine enflasyon çok daha hızlı kontrol altına alınırsa da bu iç verim oranı düşecektir. Ancak, genel olarak baktığımızda %7 mevcut şartlarda oldukça iyi bir oran ve özellikle evi olmayanlar için iyi bir oran.

8. Konut Yatırımında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Konut alma kararını verirken hangi konulara dikkat etmemiz gerekiyor?

8.1. Global Durgunluğun Konut Fiyatlarına Etkisi

Öncelikle global durgunluk yaşanırsa bu muhakkak konut piyasasını da etkileyecektir, çünkü konutların maliyetlerindeki artmaya neden olan birçok emtiada durgunluk yaşanırsa konut fiyatları ucuzlayacaktır. Örneğin, inşaat metrekare maliyetleri 500 Dolar ise belki 400 Dolar'a,  belki 300 Dolar'a kadar düşebilir. Bu da konut fiyatlarını düşürecek etkenlerden biridir. Biz konutu aldıktan 1 yıl sonra global kriz yaşanırsa, çok daha uygun fiyatlarla alma fırsatını kaçırmış olabiliriz.

8.2. Enerji Maliyetlerinin Konut Fiyatlarına Etkisi

Tabii ki global durgunlukla da paralel olarak enerji maliyetleri de inşaat maliyetlerinde çok belirleyicidir. 2022 yılında bildiğiniz gibi hem kömür hem petrol oldukça yüksek fiyatlarla işlem görüyordu. Ancak, uzun vadede bu fiyatların böyle devam etmeyeceğini tahmin ediyoruz, çünkü geçmişte de dünyada enerji şoklarıyla karşılaştık. Tüm şoklarda global bir durgunluk ve peşinden enerji maliyetlerindeki düşüş gerçekleşti, yani bir noktada bu 300-400 Dolar'ları bulan kömür fiyatları ya da 100 Dolar'ı aşan petrolün sakinliğebileceğini tahmin edebiliriz. Eğer öyle olursa muhakkak inşaat maliyetleri de Dolar olarak düşecektir.

8.3. Türkiye'nin Para Politikasının Konut Fiyatlarına Etkisi

Türkiye son yıllarda oldukça esnek bir para politikası uyguluyor. Konut kredisi belli dönemlerde çok kolaydı ve genelde çok uygun faizlerle ev alabiliyoruz. Diğer yandan da Türk Lirası tutmak çok maliyetli, çünkü faiz oranları düşük insanlar parayı nereye yatıracağı konusunda panik durumda. Dolar'a yatırım yaparlarsa düşük faizler var. Onun için paralarını bir yerlere yatırmayı, ev veya araba almayı, düşünüyorlar.

Eğer biz para politikasında değişikliğe gider, faizleri arttırırsak muhtemelen enflasyonda düşüş görürüz ve TL mevduat sahipleri de biraz daha sakin bir şekilde artık o kaçıştan, konut veya araba yatırımına yönelmekten vazgeçebilir. Diğer yandan paraya ulaşım zorlaşırsa ekonomi yavaşlayacak ve insanların ev alma isteği azalacaktır. Bu da tıpkı 2019'daki gibi konut fiyatlarının baskılanmasına yol açabilir.

8.4. Türkiye'deki Enflasyon Oranlarını Konut Fiyatlarına Etkisi

Para politikası ile ilişkili olarak enflasyon eğer, özellikle kredi ile ev alacaksak, yüksek enflasyon bizim lehimize çalışacaktır. Çünkü borcumuz ve ödemelerimiz sabitken, paranın değeri ne kadar hızlı düşerse biz o kadar kolay bir şekilde borcumuzu öderiz. Ancak, enflasyon kontrol altına alınırsa, şu anda %17 olarak çok cazip dediğimiz faiz oranları bir anda çok yüksek de gelebilir. Tabi kısa dönemde olmaz, ama belki 3 yıl 5 yıl sonra böyle bir şey olursa ev alanlar bekledikleri kadar avantaj sağlayamayabilir.

8.5. Kira ile ilgili Yasal Düzenlemeler

Bildiğiniz gibi 2022 yılında kira artış oranları ile ilgili bir yasal düzenleme yapıldı ve %25 üzerinde kiraya zam yapılamıyor. Bu yasanın ne kadar daha yürürlükte olacağını bilmiyoruz. Belki siz bu yazıyı okuduğunuzda değişmiş olacak.

Örneğin, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)'nin 12 aylık ortalamasının %70-80 civarında olduğunu düşünelim. Eski yasaya göre kiraya %70-80 oranında bir zam yapabilecekken %25 zam yapmak zorunda kaldığınızda TÜFE'ye karşı %45-55 yenileceksiniz. Kaldı ki sıfır evlerin fiyatları ve maliyetleri TÜFE oranında artarken mevcut kiracılar çok daha uygun fiyatlarla oturacaklar.

8.6. İnşaat Maliyetlerinin Ev Fiyatına Oranı

Ev alırken belki de en önemli düşünmemiz gereken konulardan biri, olumsuz bir senaryoda evin fiyatı ne kadar düşebilir? Global durgunluk olabilir, para politikası değişebilir, konutlara talep azalabilir ve biz aldıktan sonra evin fiyatı düşebilir. Ancak, bunu sınırlayıcı bazı etkenler var, örneğin şu anda 1 milyon liraya inşa edilen bir evi biz 800 bin liraya aldıysak gelecekte zarar etme şansımız zordur. İnşaat maliyeti düştü, ama yine de bu evin bir arsa payı var diye düşünebiliriz. O yüzden, konut fiyatının düşmesi ya da bizim zarara uğramamız oldukça düşük bir ihtimal olur.

Biz inşaat maliyeti 1 milyon lira olan bir daireyi 5 milyon liraya alırsak ve biz aldıktan sonra faizlerde ciddi bir artış yaşanırsa, enflasyon durgunlaşırsa bu yatırım hiç de tahmin ettiğimiz gibi olmayacaktır. Burada tabii inşaat maliyetleri de evden eve değişmekle birlikte en uyduruk ev için metrekare brüt inşaat maliyeti 300 Dolar olduğunu, orta ve iyi seviyedeki evlerin de 500 Dolar olduğunu varsayabiliriz. Ona göre siz konutların inşaatının kaça mal olduğunu hesaplayabilir ve maliyete arsa payını da ekleyerek evin olması gereken fiyatını hesaplayabilirsiniz.

8.7. Yatırımda Çeşitlendirme

Dediğimiz gibi ev almak birlikte belirsizlikleri getiren bir süreç. Başımıza ne geleceğini bilmiyoruz, enflasyonun ne olacağını ve ekonominin ne olacağını bilmiyoruz. O yüzden akıllı bir yatırımcı için yapılabilecek en iyi şey mümkün olduğunca yatırım enstrümanlarını çeşitlendirmedir. Örneğin, 3 tane evimiz, bankada boşta paramız var ve başka da bir varlığımız yok diye düşünelim. Bu durumda 4. evi almak çok mantıklı olmayacaktır, çünkü tek bir alana yoğunlaşıyoruz ve gayrimenkul piyasası bozulursa risk alıyoruz.

Fakat diğer yandan, hiç evimiz yok ve bütün paramız borsada, ama borsadaki para ile çok rahatlıkla birkaç ev aldırabiliyor. O zaman da ev almak çeşitlendirme açısından mantıklı olacaktır. O yüzden bu kararı verirken mevcut pozisyonunuzu da değerlendirmekte fayda olduğunu düşünüyoruz.

9. Kredi veya Nakitle Konut Almak

Evi ya tamamen nakitle alabiliriz ya da kredi çekerek alabiliriz. Konut kredisi kullanmadan, tamamen nakit ile, evi alırsak mevcutta konut fiyatları hem inşaat maliyetlerini kapsayacak şekilde hem de canlı bir piyasa olduğuna göre ve arzda da sıkıntılar olduğuna göre onları da kapsayacak şekilde fiyatlanmış durumda olabilir.

9.1. İnşaat Maliyetleri

Konut fiyatlarında çok ciddi bir ralli yaşandıysa bu konutu ucuza almıyoruzdur. Tabii bundan sonra da fiyatlar yükselmeye devam eder mi onu kestirmek zor. Yükselmeye devam edebilir, fakat yükselmeye devam etse bile düşme ihtimali de olacaktır.

2019'da ev alsaydık muhtemelen inşaat maliyetinden daha uygun fiyata ev alabilirdik ya da Aralık 2021'de ev alsaydık muhtemelen uygun fiyata alabilirdik. Ama 2022'den sonra inşaat maliyetleri o kadar hızlı arttı ki inşaat maliyetleri konut fiyatlarına yansıdı. Tabi bunu İstanbul ve Ankara şehirleri için söylüyoruz. Anadolu'daki bazı şehirlerde inşaat maliyetleri konut fiyatlarına henüz yansımamış olabilir ve uygun fiyatlarla tamamen nakitle de almanın mantıklı olabileceği evler olabilir. Söylediğimiz gibi inşaat maliyetlerini hesaplayarak tespit etmeniz gerekiyor.

9.2. Ekonomik Riskler

Tamamen nakit ile konut aldığımız bir senaryoda eğer bir ekonomik risk (durgunluk, resesyon vb.) ile karşılaşırsak hareket alanımızı daraltmış olacağız, çünkü belki ekonomik krizde daha uygun ve cazip fırsatları kaçıracağız. O yüzden, tamamen nakitle konut almak avantajımızı kaybettiriyor. Kredi ile konut alırken bunu en cazip kılan neden uygun kredi faizleri, mevcut enflasyona kıyasla oldukça düşük olan faizler, ile konut almaktır. Fakat burada da eğer 3 milyon liraya düşecek bir evi 5 milyona aldıysak, bu bizim için çok iyi olmaz.

Örneğin, inşaat demirini düşünelim. Birkaç yıl önce 400 Dolar'a satılan inşaat demiri bir ara 1000 Dolar'ı geçmişti. Sonra 700 Dolar'a düştü. Kömür 50-100 Dolarlardan 400 Dolar'a çıktı. Belki kömür fiyatı da düşecek. İnşaat demiri, çimento ve beton gibi malzemelerin fiyatı düşerse konut fiyatlarının düşmesi de mümkün. Tabii genelde, konut fiyatları artar ama düşmez diye bir inanış vardır. Bu durum Türk Lirası için geçerlidir, çünkü Türkiye'de çok ciddi enflasyon olduğu için fiyatın sabit kalması da aslında düşmeye bedel bir gelişmedir.