Almayı planladığınız konut için emlakçıya hangi soruları sormanız gerekiyor?
İlk olarak sormamız gereken soru pek tabi ki metrekaresi. Evin büyüklüğü nedir? Burada önemli olan emlakçı gerçekten kendi ölçmüş mü yoksa göz kararıyla mı söylüyor.
Emlakçılara tavsiyemiz evlerin metrekaresini duvardan duvara lazermetreyle ölçebilirsiniz. Lazermetreler, çok pahalı cihazlar değil. Mesleki yatırım açısından düşündüğünüz zaman 1.000-1.500 TL'ye alınacak bir lazer metreyle yaklaşık 30 metre menzile kadar ölçüm yapabiliyorsunuz. Bu da konutlar için oldukça yeterli bir büyüklüktür. Bununla duvardan duvara, bir odanın içerisine girdiğiniz zaman karşılıklı iki duvarı ölçtüğünüz zaman alacağınız ölçüyle metrekare hesabı yapabilirsiniz. Böylece mutfak, odaların, salonun ve banyonun ölçüsünü müşterilerinize doğrudan söyleyebilirsiniz.
Eğer, alıcıysanız tabi böyle bir lazer metre yatırımını, sürekli gayrimenkul alıp satmıyorsanız yapmazsınız. Yapı marketlerinden alabileceğiniz, ufak şerit metrelerle ölçümleri yapabilirsiniz.
Sonrasında gelmesi gereken soru; ev kaç oda salon? Burada önemli olan konu da odaların hepsinin sokak cephesi olup olmadığı. Bazı odalar sokak cephesine sahip olmayabilir. Binaların, eskiden aydınlıkları vardı. Eski binalarda aydınlığa bakan odalar olabilir. Bu durumda da camı olur ama oda karanlık olur.
Bu durumda da çok keyifli bir oda olmaz. Bazıları bu odada yaşamayı tercih etmezler. Bazıları odaları depo gibi kullanmayı tercih edebilir. Onun için öncesinde kaç oda salon olduğunu sorduktan sonra odaların hepsinin sokağa cephesi olup olmadığını öğrenin.
Sonrasında da odanın büyüklüğü lazım. Her odaya yatak ve dolap sığabiliyor mu? Bazı odalar küçük inşa edilmiş olabilir. Sırf adı 3 oda salon, 4 oda salon olsun diye bazı odaları inşa ediyorlar. Bu durumda da aslında kullanılmayan bir odanız oluyor. Böylece telefonda sorduğunuz zaman ya da yüzyüze sorduğunuzda her odaya dolap, yatak sığabiliyor mu diye sorduğunuzda belki emlakçı size diyecek ki; ''Bir odası oldukça ufak". Bu durumda 3+1 yerine, o evi 2+1 olarak değerlendirmeniz daha mantıklı olacaktır.
Bir diğer soru da; evin kaçıncı katta olduğu. Bazı tabirler olabiliyor; 2. bodrum kat ya da 1. bodrum kat yerine "kot 2" veya "kot 1" gibi isimler takılabiliyor. Burada sizin öğrenmeniz gereken evin zemine göre yani giriş katına göre kaçıncı katta olduğunu öğrenmek.
Bir de bazı hileler olabiliyor. Burada da size evin cephesine göre söylenebiliyor. Örneğin bir cephesinden daire, binanın 2. bodrumunda olabilir. Ama kot farkından dolayı öbür taraftan da 2. katta olabilir. Bunu iyi sormanız gerekiyor. Her iki taraftan da mı aynı kotta yoksa binanın bulunduğu yerde, yokuşa göre kot farkı var mı? Bunu iyi anlamanız gerekiyor.
Bir diğer sorumuz ısıtma sistemi. Merkezi ısıtma mı var? Kombi mi var? Satın almayı planladığınız dairelerde, dairenin içerisinde kombi var mı yok mu? Bunu özellikle sorun. Çünkü bazı dairelerde ısıtma tertibatı oluyor. Ama kombi takılmamış olabiliyor. Bu durum sizin sonradan bir masraf yapmanız anlamına gelecek.
Onun için kombinin var olup olmadığını öğrenin. Merkezi sistemse bu defa yakıtı sormanız gerekiyor. Doğalgazlı mı yoksa kömürlü mü? Şu günlerde kömürlü sistem büyük şehirlerde oldukça azaldı. Ama yine de diğer şehirlerde olabilir. Bunu sorun. Çünkü bu sizin maliyetinizi etkileyen bir unsur olabilir.
Merkezi sistemse, bir diğer soru da dairede pay ölçer mi kullanılıyor? Çünkü bu defa ya metrekareye göre dairelerin metrekaresine göre bir fiyatlandırma yapılıyor. Ya da dairelerin içerisinde bulunan pay ölçere göre bir fiyatlandırma yapılıyor. Bu da sizin için ekonomik bir çözüm olabilir. Çünkü pay ölçerli sistemler bildiğim kadarıyla daha tasarruflu oluyor kullanıcı tarafından.
Fotoğraflardan anlayabileceğiniz ama yine de sormanızda fayda olan bir soru da dairenin masraf gerektirip gerektirmediği. Yani daire tadilat istiyor mu? Yaşamak için ya da sizin kullanmanız için herhangi bir tadilat yapmanız gerekiyor mu? Bunu iyi anlamanız gerekiyor.
Bir diğer soru ise evin içerisinde kaç tane banyo olduğu. Belki banyo bir tane olabilir ama bir ek küçük tuvalet olabilir. Eğer aileniz kalabalıksa özellikle sabah saatlerinde ek bir küçük tuvaletin olması biraz sırayı azaltabilir. Bu da sizi rahatlatabilir. Bunun için banyo ve tuvalet sorusunda mutlaka telefonda ya da yüzyüzeyken sorabilirsiniz emlakçıya.
Yaşarken en çok sorun yaşayacağınız ya da size en çok mutlu edecek durumlardan bir tanesi de dairenin cephesi. Daire eğer kuzeye bakıyorsa, bu dairenin güneş almayacağı anlamına geliyor. Tabi ki ışık alacaktır ama güneş almayacaktır. Bu durumda daire daha soğuk olabilir. Genellikle güney, güneybatı, güneydoğu cepheleri tercih edilir. Ve bu durumda daireler de daha sıcak olur. Onun için gitmeden bunu sorun. Ama bu bilgi genellikle emlakçılarda ya da daire sahiplerinde bile olmuyor.
Onun için siz giderken ya telefonunuzun pusulasıyla ya da gittiğiniz zaman elinizde varsa manyetik bir pusula, bununla dairenin konumuna bakabilirsiniz. Böylece güneş alıp almadığını öğrenmiş olursunuz.
Bir diğer soru da her katta kaç tane dairenin olduğu. Bu size bir çok konu hakkında bilgi verecektir. Mesela bunlardan bir tanesi; dairenin cephesi hakkında. Örneğin bir katta 4 tane daire varsa, muhtemelen bu bina ayrık nizamdır. Yani kenarlarından diğer binalara bağlı bir bina değildir. Bu durumda da 2 tane cephesi olacağı anlamına gelecektir. Eğer bina bitişik nizamsa, yani her iki tarafından da diğer binalara komşuysa, her katta 2 daire varsa, daireler ya ince uzun olacaktır ya da birisi ön cepheye, biri arka cepheye bakan daire olabilir.
Bu soru size bir çok konu hakkında fikir verebilir. Bir diğer fikir verecek konu ise; binadaki komşuluk ve gürültüyü etkileyecek durumlardan biridir. Çünkü her katta 4 tane dairenin olması bir binanın biraz daha yoğun kalabalık olduğu anlamına gelebilir. Bu da siz tercih ederken belki tercihinizi yönlendirecek bir durum olabilir.
Sorulardan bir tanesi de; dairenin altında ya da üstünde daire var mı? Örneğin 1. katta bir daire hakkında konuşuyorsanız bir dairenin altında bir tane daha daire olması, yani 1. bodrumda bir daire olması, alttan dairenin ısındığı anlamına gelecektir. Çatı katında bir daire için konuşuyorsanız, 5. kat diye bahsediliyorsa, üstünde bir daire varsa, bu defa sizin çatı derdiyle uğraşmayacağınız anlamına gelebilir. Çünkü biliyorsunuz bina yönetimlerinde en büyük sorunlardan bir tanesi çatı tamirine kimsenin katılmak istememesi ya da bu sorunun biraz görmezden gelinmesidir. Bu sebeple bir üstte bir tane daire varsa bu sorunla sizin uğraşmayacağınız anlamına gelir. Sizi rahatlatır.
Bir diğer sorumuzsa binanın yönetim aidatının ne kadar olduğu. Burada hem binanın bir hizmetlisinin olup olmadığını, güvenliğin olup olmadığını, hem de yatırımlarla ilgili binanın nasıl kararlar aldığını anlayabilirsiniz. Çok düşük bir yönetim aidatı varsa, bu durumda bir çok hizmeti kendiniz görmeniz, sizin yapmanız ve binanın ileriye dönük olarak bazı maliyetler için kendisine kasa tutmadığı anlamına gelecektir.
Bu da karşınıza çıkan sorunlarda toplu para vermeniz anlamına gelir. Evet, başta küçük aidatlar verirsiniz ama sorunlar çıktığı zaman da toplu para ödemeniz gerekir. Eğer küçük aidatlar istiyorsanız bu durumda sizi düşük aidatlı bir bina memnun edebilir.
Şu günlerde çok fazla su kesintisi yok. Ancak su kesintisi yaşadığımız zamanlarda binalarda su deposu olması önemli bir ayrıntıydı. Konut alıyorsanız, binanın su deposunun olması sizin için büyük avantaj olabilir. Bu da yine emlakçıya soracağınız sorulardan bir tanesidir.
Konutu kullanmak için alıyorsanız, bu defa sizin çarşıya pazara mesafesini öğrenmeniz gerekir. Böylece çarşıya pazara giderken ne kadar mesafe yürüyeceğinizi anlarsınız.
Bu da sizin için faydalı bir bilgi olur. Eğer coğrafi olarak tepelikli, dağlıklı bir şehirde yaşıyorsanız bu defa binanın yokuşta olup olmadığını sorabilirsiniz. Belki yaşınızdan dolayı, belki de ihtiyaçlardan ya da sağlık sorunlarından dolayı yokuş çıkmak istemeyebilirsiniz. Bu da baştan öğrendiğiniz takdirde, yokuştaysa belki gitmek istemeyeceğiniz bir daire olabilir. Boşu boşuna siz de, emlakçı da vakit kaybetmemiş olur.
İş para kısmına doğru geliyor. Bu durumda da emlakçıya pazarlık payını sorabilirsiniz. Çünkü onlar mal sahibine daha önceden verilen teklifleri biliyorlardır ve size şunu söyleyebilir. 500.000 TL'lik bir daireyi konuşalım yine. Tüm örneklerimizde olduğu gibi.
Der ki size; ''470.000 TL teklif edildi. Mal sahibi kabul etmedi.'' Siz de böylece anlarsınız ki, 470.000 TL ile 500.000 TL arasında bir teklif belki sunabilirsiniz diye. Sizin pazarlık payı hakkında fikir edinmenizi sağlar.
Önemli konulardan bir tanesi; ne zaman görebilirsiniz? Emlakçıya bu soruyu sorduğunuz zaman genellikle gündüz saatlerini tercih edin. Çünkü gündüz daha fazla ayrıntı görebilirsiniz. Ancak diğer yazılarımızda da bahsettiğimiz gibi mutlaka bir gayrimenkulü almadan önce gece saatlerinde, farklı günlerde de ziyaret edin. Çarşısı pazarı olabilir, binanın önüne pazar kuruluyor olabilir. Bu sizin hoşunuza gidebilir ya da gitmeyebilir. Ya da akşam tehlikeli bir bölge olabilir.
Bunun için farklı zamanlarda görün. Ama daireyi ilk görüşünüzde genellikle gündüz saatlerini tercih edin.
Artık ciddisiniz, o daireyi almayı planlıyorsunuz. Emlakçıdan mutlaka tapuyu isteyin. Mal sahipleri lütfen siz de tapu vermekten korkmayın. Tapu senedi bir başkasına verildiği zaman sizin başınıza büyük bir bela açacak bir durum değildir.
Eğer ciddi olarak bir daireyi satmak istiyorsanız mutlaka tapu fotokopisini alıcı da isteyecektir. Çünkü ekspertiz yaptırmak isteyebilir. Ya da tapu kayıtlarını almak isteyebilir. Bu durumda tapu fotokopisi gerekli.
Parsel sorguya girerek, bir gayrimenkulün bulunduğu bina hakkında, parselin büyüklüğü hakkında bir çok bilgiye ulaşabilirsiniz. Böylelikle gayrimenkul hakkında araştırma yapmak isteyen potansiyel alıcı parsel sorgudan almış olduğu bilgilerle dilerse o gayrimenkulü almak isteyen bir ilgili olduğu için Takbis Belgesi alabilir.
Takbis belgesi üzerinde bir gayrimenkulle ilgili bütün şerhler, ipotekler ve rehinler hepsini görebilecektir. Ayrıca bir gayrimenkulün parselinde herhangi bir değişiklik varsa da bunu da almadan önce potansiyel alıcının öğrenme ihtimali var. Çünkü biliyorsunuz binaların parselleri sürekli aynı kalmıyor. Herhangi bir terk olabiliyor.
Örneğin binanın parsel büyüklüğü tapuda 500 metrekare gözükürken yapılan değişikliklerle, belediyenin almış olduğu ya da başka kurumların almış olduğu terklerle bu 500 metrekareden 450 metrekareye düşebilir. Ya da burası imar planında yeşil alan da tayin edilmiş olabilir. O da potansiyel alıcının kararını oldukça etkileyecektir.
Burada emlakçıların çok önemli bir payı var. Bu konularda onların potansiyel alıcıları bilgilendirmesi gerekiyor, çünkü alıcı bu konuda genellikle bilgi sahibi değildir.
Eğer bir gayrimankulü satmayı planlıyorsanız ilgili tapu müdürlüğüne giderek kendi adınıza, kendi gayrimenkulünüz için bir takbis belgesi alın. Takbis belgesi üzerinde gayrimenkulle ilgili bütün şerh bilgilerinin hepsi yer alacaktır. Gayrimenkulü satarken son anda karşınıza çıkacak bir şerh hem size, hem de alıcıya çok zaman kaybettirir. Hatta alıcıyı kaybetmenize de sebep olabilir. Onun için gayrimenkulü satmayı planlıyorsanız tapu dairesine gidin ve kendi adınıza o gayrimenkule ait takbis belgesini alın. Bu hizmet, ücretsiz bir hizmettir. Çünkü siz o gayrimenkulün sahibisiniz.