Evi Almak Mı Mantıklı Yoksa Kiralamak Mı?

Evi almak mı yoksa kiralamak mı daha mantıklı? Bu sorunun yanıtı, kişisel hedefleriniz ve finansal durumunuza bağlı olarak değişir. Satın alma masrafları, evin gelecekteki değeri ve borçlanarak yatırım yapma gibi faktörler, ev alımını etkileyen önemli unsurlardır. Öte yandan, evi kiralamak, nakit akışınızı daha esnek hale getirebilir ve kiradan artan parayı tasarruf etmek için kullanmanıza olanak tanır. Ayrıca, enflasyon ve kira artışları, her iki seçeneğin de uzun vadeli maliyetlerini etkileyebilir. Bu yazıda, her iki seçeneğin avantajlarını ve dezavantajlarını derinlemesine inceleyeceğiz.

Evi Almak Mı Mantıklı Yoksa Kiralamak Mı?

Ev almalı mı, almamalı mı? Herkes yıllardır bu sorunun cevabını arıyor. Bir hesaplama yapmaya çalışacağız. Elinizde bir miktar paranız var. Ev mi almalısınız? Yoksa ev almayıp kirada mı oturmalısınız? Bu iki karşılaştırmayı yaparken tabi bazı varsayımlarda bulunacağız. Çünkü ilerideki 10 seneyi bilmiyoruz. Bakalım sizin hesabınızda bu yapmış olduğumuz hesap tutacak mı?

Hesabı yaparken varsayımımız şöyle; geçmişteki 10 yılda gerçekleşmiş olan her şeyin önümüzdeki 10 yılda da gerçekleşeceğini varsayıyoruz. Bu tabi ki mümkün bir şey değil. Ama elimizde hesap yapmak için bir kriter olması gerekiyor, birden fazla kriter ve birden fazla sabit gerekiyor. Bunları geçmiş 10 yıldan alarak, yani 2010'dan 2020'ye kadar alarak bu dönemde ne gerçekleştiyse 2020'den de 2030'a kadar bunların gerçekleşeceğini varsayıyoruz. Tabi ki böyle bir şey mümkün değil. Ama kendimizce zihni sinir bir hesap yapalım. Bakalım ev almak mı mantıklı, almamak mı mantıklı?

İlk olarak şöyle başlayalım. 300.000 TL'ye bir ev almak istiyoruz ve bu evin de kirası 1.500 TL olsun. Bir tarafta evi almayı tercih eden, diğer tarafta evi almayı tercih etmeyen iki kişi olsun.

Ev Almak Mantıklı Mı?

Satın Alma Masrafları

1. kişi ile başlayalım. Evi almaya istekli olan kişi 300.000 TL'lik evi seçiyor ve yaklaşık 100.000 TL'yi de evin peşinatı için cebinde bulunduruyor. Yani, 300.000 TL'lik ev için 100.000 TL peşinat verecek ve 12.000 TL tapu masrafı ödeyecek. Ayrıca, 9.000 TL komisyon ödeyecek, 3.000 TL'lik de ekspertiz masrafı, kredi dosya masrafı, sağlık sigortası vs. gibi şeyleri yani bankanın kredi verirkenki yaptırmak zorunda olduğu harcamaları da yaptığını varsayalım. İhmal edeceğimiz şey önümüzdeki 10 yıl boyunca her sene bu hayat sigortasının giderlerini hesabın içerisine katmıyoruz. O kadar detaya girmiyoruz. Ne yaptı?

• 100.000 TL peşinat,
• 12.000 TL tapu,
• 9.000 TL komisyon gideri,
• 3.000 TL ekspertiz ve dosya masrafları vs.

dediğimiz zaman toplam 124.000 TL'yi cebinden çıkartmış oldu.

Bugünkü 2. el konut kredisinden yararlandı ve 10 yıl müddetle kredi ödemeye başladı. Her ay 2.520 TL ödemeye başladı. 1.500 TL kirada oturmak yerine 2.521 TL her ay taksit ödeyecek, yani 10 yılda 122.520 TL fazladan ödemiş olacak.

Ayrıca, 10 yıl boyunca 200.000 TL konut kredisi için 102.000 TL faiz ödeyecek.

Evin Gelecekteki Değeri

Peki, 10. yılda 300.000 TL'lik evin maliyeti ne olacak? Geçmiş 10 yıldan hesap yaptık. 2010 yılındaki bir gayrimenkul 2020'de ne olmuş? 100 endeksten 261 endekse çıkmış. Yani; 300.000 TL'lik bir gayrimenkul 2010'da olsaydı, 2020 yılında parası 783.000 TL olmuş olacaktı.

Peki 783.000 TL'lik gayrimenkulün içerisine kendisi neler kattı ve ne kadar kar etti?

• 124.000 TL peşinat ödedi.
• 102.000 TL kredi faizi ödedi.
  • 557.000 TL bir kar elde etmiş oldu.

Borçlanarak Yatırım Yapmak

Çoğu kişi her ay düzenli miktarda para biriktiremeyebiliyor. Sabit giderler dışında birçok etmen birikimlerimizin istikrarlı artmasına engel olabiliyor. Bu nedenle, konut kredisi çekerek sabit miktarda birikim yapmak önemlidir. Böylece, 10 yıl boyunca istediğiniz evde oturmuş olursunuz hem de evinizin değeri ile birikim yapmış olursunuz.

Evi Kiralamak Mantıklı Mı?

Diğer kişi ev almayı tercih etmedi. 1.500 TL kira ödemeye devam etti. Onun da cebinde diğer evi alan gibi 124.000 TL'si cebinde olduğunu düşünüyoruz. 120 ay boyunca 1.500 liradan 180.000 TL kira çıktı cebinden.

Nakitin Dolar Getirisi

124.000 TL'yi götürdü Dolar'a yatırdı diyelim. Geçmiş 10 yıldaki doların getirisine baktığımız zaman dolar endeksi bize 2010'dan 2020'ye 410'a çıktığını gösteriyor. Baştan da söylediğimiz gibi, bir kabulle başladık bu hesaba. 124.000 TL'sini Dolar'a yatırarak parası 10 yılda 508.000 TL'ye yükselmiş oldu.

Şimdi diyebilirsiniz; dolar çok zıpladı. Evet, yani 2010'dan 2020'ye bir hesap yapıyoruz çünkü. 2030'u görmediğimiz için 2020 hesabını kabul ediyoruz.

Kiradan Artan Para ile Tasarruf

Peki diğer kişi konut kredisine 2.521 TL taksit ödüyordu. Bu kişi de 1.500 TL kira ödüyordu. Arada 1.021 TL'lik bir tasarruf yapması için bir miktar kalıyor elinde. Peki o kişi ne yapabilir? 1.021 TL ile bireysel emeklilikte (BES) yatırım yapmaya başlamış olsun.

10 sene sonra da parayı alabilecek olsun. 10 yıl için 46 yaşında birisi gibi düşünelim. Çünkü 56 yaşına gelince o parayı çekebiliyor. 1.021 TL'yi 10 yıl müddetle yatıracak ve her yıl da %5 oranında sadece arttıracak. Yani 174.000 TL cebinden çıkmış olacak. Bunun getirisi de 19.000 TL olacak.

Devletin %25'lik katkısı var biliyorsunuz. O da devlet tarafından 43.000 TL olarak yatmış olacak ve devlet katkısının da getirisi 9.000 TL olacak. Böylece 246.000 TL bir getiri elde etmiş olacak. Ama 174.000 TL'sini zaten kendisi yatırdı.

Peki, bu kişinin elinde neler birikti? Bakalım.

• Dolar'dan 508.000 TL birikti.
• Bireysel emeklilikte 246.000 TL birikti ve 72.000 TL kar etti.
• 180.000 TL kira ödedi.
  
  • Toplam 574.000 TL kar etmiş oldu.

Enflasyon ve Kira Artışı

Türkiye'de enflasyon diye bir gerçek var. Her yıl kazancımızın büyük bir kısmı enflasyonda eriyor. Maaşlarımıza zam yapılsa da özellikle gayrimenkullerin fiyatları katlanarak yükseliyor. Bu nedenle, enflasyon ortamında konut kredisi ile borçlanmak ve borcu aylık olarak sabitlemek iyi bir çözüm olacaktır. Kiracı olarak kaldığınız sürece hem evin değeri yükselecek hem de kiralar her yıl artacaktır. Hesaplamada bunu da göz önünde bulundurmakta fayda var.

Özetle

Gayrimenkul alan 557.000 TL kar elde etmiş oldu. Gayrimenkul almayansa yaklaşık 574.000 TL bir getiri elde etmiş oldu.

(*) Kiralar 10 yıl boyunca sabit kalmayacaktır. Bu nedenle, uzun vadede kira masrafı artacak ve toplam kar tablodakinden daha az olacaktır.

Ama dediğimiz gibi; işte burada 2010 yılındaki sabitleri 2030 yılında da, 2010 yılından 2020'ye kadarki her şeyi 2020'den de 2030'a kadar olduğunu var sayarsak böyle gerçekleşiyor.

Tabii ki 10 yıl sonra, Türkiye'nin enflasyonunu da düşünerek, evin fiyatı biriktirdiğiniz nakiti kaça katlar bilemiyoruz. Ancak, çok büyük bir ihtimal birikimleriniz ile 10 yıl sonra aynı evi alamayabilirsiniz. Ayrıca, bazı kişiler için borçlanmak önemlidir. Nakiti yatırım araçlarında değerlendirmek çoğu kişi için kolay değil. Enflasyona karşı paramız eriyor. Bu nedenle, borçlanarak yatırım yapmak çok iyidir.

Siz bu hesabı nasıl yapıyorsunuz? Yani ev almak yerine, ev almamayı tercih ettiğiniz zaman nasıl bir hesap yapıyorsunuz? Mesela 10 yıllık bir dönemi nasıl değerlendiriyorsunuz?