Evi Ne Zaman Satmalıyım? Kaça Satmalıyım?
Ev satarken, doğru zamanı ve fiyatı belirlemek, yatırımın amacına göre değişir. Gayrimenkulü basamak olarak mı kullandığınız, al-yap-sat stratejisi mi izlediğiniz ya da mevcut evi yenileyip geliştirme planları mı yaptığınız önemlidir. Kiraya vermekten vazgeçme kararı, reel konut fiyat değişimleri ve diğer yatırım araçlarıyla karşılaştırmalar da karar sürecinizi etkiler. Döviz endeksli gayrimenkul fiyatlarına göre değerlendirme yaparak en doğru zamanı seçmek, kazancınızı maksimize edebilir.
Evi Ne Amaçla Aldım?
Evi ne amaçla aldığımızı ve hangi durumlarda satışa çıkartabileceğimizi düşünelim. Yatırım amacıyla aldıysanız, sermaye artışı amacıyla, yani kredi ile konut aldınız ve nakit + kredi ile koymuş olduğunuz paranın karşılığını aldığınızı düşündüğünüz ya da artık alamayacağınızı düşündüğünüz zaman evi satışa çıkartabilirsiniz.
Basamak Olarak Gayrimenkul Almak
Kendi evinizi alabilecek imkanınız olmadığında daha küçük ölçekli bir ev alırsınız ve bu ev sizin bir sonraki gerçekten oturmak istediğiniz ev için bir basamak, yani parasal kaynak olur. İşte kendi evinizi almak için artık hazırsınız ve bu maddi destek olmak üzere olan konutunuzu satarsınız.
Al-Yap-Sat
Aldınız, tadilat yaptınız ve sattınız ya da kelepir aldınız ve bazı bakımları yaptınız ve sattınız. Bu tip gayrimenkuller de yine bir yatırım türüdür. Bunlarda da yapacağınız tüm işlemleri yaptınız ve piyasanın ya en iyi dönemini bekleyebilirsiniz ya da hiç vakit kaybetmeden piyasaya bile bakmadan hızlı bir şekilde elinizden çıkartmayı düşünebilirsiniz. Çünkü bu operasyonu seri olarak yapıyorsunuzdur ve vakit kaybetmeye vaktiniz yoktur. İşte bu durumda da gayrimenkulünüzü satmayı düşünürsünüz.
Mevcut Evinizi Yenilemek ve Geliştirmek
Oturmuş olduğunuz evi daha büyük, daha iyi bir muhitte ya da yeni ihtiyaçlarınıza göre bir konutu almayı düşündüğünüz zaman mevcut konutunuzu satarsanız.
Kiraya Vermekten Vazgeçmek
Kiraya vermek için almış olduğunuz konutun kira performansından memnun değilsinizdir ya da kiracı ev sahibi ilişkisinin size göre olmadığını düşünürsünüz. Bu durumda da konutunuzu satarsınız.
Doğru Zaman Nedir?
Doğru zamanı nasıl anlarız ve kendi imkanlarımıza göre nasıl karşılaştırmalıyız?
Reel Konut Fiyat Değişimleri
İzleyebileceğiniz göstergelerden bir tanesi reel konut fiyat değişimleridir. Aynı diğer yatırım araçlarında olduğu gibi, ne kadar diğer yatırım araçlarına her özelliğiyle benzemese de, gayrimenkul fiyatlarındaki değişimleri de izleyebileceğiniz grafikler vardır.
Reel konut fiyat değişimleri, enflasyondan arındırılmış olarak konut fiyatlarındaki değişimleridir. Bizim için enflasyonla birlikte konut fiyatlarının artıyor olması gayrimenkulün enflasyona karşı değer açısından yenilmiyor olduğunu gösterir. Bununla birlikte bunu kiraya veriyorsanız artı başka bir geliriniz vardır. Ancak enflasyon da aynı performansı gösteriyorsa ve siz bir yatırımcısanız o zaman konut yatırımı sizin için çok iyi bir yatırım olmayabilir.
Peşin paranızla konutu aldığınız durum ile krediyle konutu aldığınız durum tamamen farklıdır, çünkü krediyi kullandığınız zaman başkasının parasıyla konut almış oluyorsunuz ve bu ödünç almış olduğunuz paranın getirisini de kendi hanenize artı olarak yazıyorsunuz. Bu tamamen ayrı bir boyutu. Nakit kısmından bahsettiğimiz zaman, enflasyonla aynı oranda artış gösteriyorsa sadece değerini korumuş oluyor.
Burada başka bir nokta daha devreye giriyor: enflasyonla düzeltme yapıldığı zaman enflasyon verisi. Son zamanlarda TÜİK tarafından açıklanmakta olan enflasyon verisine çok fazla güven kalmadı. Bu ortamda da reel konut fiyat değişimlerinin TÜİK verilerine göre enflasyonda düzeltildiğini hatırlatmak istiyoruz. Burada sizin yüksek görmüş olduğunuz oranlar, eğer TÜİK verisine güvenmiyorsanız, biraz daha aşağıya çekilmesi gerekiyor.
Reel olarak fiyatlara baktığımız zaman, her zaman bahsettiğimiz gibi 2017 yılından 2020'nin başına kadarki süre içerisinde konut fiyatları reel olarak kaybetti. Siz bu dönem içerisinde konutunuzu satmayı planlasaydınız, konut fiyatlarındaki değişimi incelediğiniz zaman, reel olarak eksi de olan bir dönemin içerisindeyseniz bu defa ihtiyacınız yoksa konutu piyasaya çıkarmak sizin için iyi bir fikir olmayacaktır.
O halde ne yapacaksınız? Bekleyeceksiniz. Peki, geçmişe bakıp yorum yapmak çok kolay. Bugün ne yapacağız? Yukarıdaki grafikte gördüğünüz gibi 2021 yılı verilerine baktığınız zaman, konut reel fiyat artışları 9. ve 10. aydan itibaren artmaya devam ediyor, ama tepe noktasından aşağıya iniyor. Hala yukarıda olduğunu görüyoruz. Geçmişe göre baktığımız zaman 2020'nin 7. ayından hala yukarıda olduğunu da görüyoruz. O halde satmak istiyorsanız artı bir sürecin içerisinde olduğunuzu düşünmeniz çok normal, çünkü göstergeler bize bunu gösteriyor.
Burada bir sonraki düşünmeniz gereken şey, konutu sattıktan sonra yerine ne koyacaksınız? Tekrardan bir gayrimenkul alacaksanız, paranızı Türk lirasında beklettiğiniz zaman bir sonraki ay gayrimenkul bulmakta zorlanırsınız. Yatırım kararınızı çok doğru veriyor olmanız gerekiyor. Kendi yatırım iştahınıza ve kendi tasarruflarına göre bu planı yapmanız gerekiyor.
Bizim burada size aktarabileceğimiz şey, reel konut fiyat artışlarını takip ederek piyasanın neresinde olduğunuzu ve satmanız için doğru zaman olup olmadığını anlamaya çalışmaktır.
Reel ve Nominal Konut Fiyat Endeksi
Bir diğer gösterge nominal ve reel konut fiyat indeksidir. Bu indeks, 2010 yılında 100 baz alınmış bir indeks, yani sizin o günkü 100 TL'niz ile konutun fiyatı reel olarak ne olmuş ve nominal olarak ne olmuş?
Nominal olarak baktığımız zaman çok mutlu olabiliriz. 100'den 2200'e gelmiş, yani hesaplama yaptığımız zaman konutun fiyatı 22 katına çıkmış diyebilirsiniz.
Oysa reel olarak baktığımız zaman 100 iken 255'e gelmiş, yani %155 artmış. Enflasyondan arındırılmış üstüne de 155 puan kazanmış. Bunlar da sizin karşılaştırma yapmanız için iyidir.
Diğer Yatırım Araçları ile Konutun Karşılaştırılması
Bir diğer karşılaştırma için kullanabileceğiniz gösterge ise diğer yatırım araçlarıyla konutun karşılaştırılmasıdır. Konutu diğer yatırım araçları ile karşılaştırırken dikkat etmeniz gereken şeylerden bir tanesi bu hesap içerisinde kira geliri ya da kira olarak vermediğiniz para bulunmuyor. Burada tamamen konutun fiyatındaki değişme göre bu hesaplanıyor. Bunu da kendiniz hesabın içerisine koyabilirsiniz.
Örneğin 25 yılda konutun kendini amorti ettiğini düşünürseniz yıllık 4 puan, 20 yılda amorti ettiğini düşünüyorsanız yıllık 5 puan da bu hesabın üzerine ekleyerek hesabınızı yapabilirsiniz.
Yukarıdaki göstergede altına bakmış olduğunuz zaman, yine 2010 yılından hesap ettiğimiz zaman altın 3200 seviyesine gelmiş durumda. Konut 2200 seviyesinde. Diğer yatırım araçlarıyla da yine karşılaştırarak bakabilirsiniz.
Sizin buradaki amacınız diğer yatırım araçları ile karşılaştırmak ise bu şekilde karşılaştırmalar yapabilirsiniz ve kendiniz ilgili olduğunuz dönemi hesaba katabilirsiniz.
Döviz Endeksli Gayrimenkul Fiyatları Karşılaştırılması
Bu çok doğru bir karşılaştırma tablosu olmasa da bazı yatırımcılar gayrimenkullerinin değerlerini Dolar ile hesap etmeye çalışıyorlar. Biz Türkiye'de yaşadığımıza ve Türk lirası kullandığımıza göre bizim gayrimenkul fiyatlarımız Dolar'a göre değişmiyor. Dolar'a göre değişen gayrimenkul fiyatları Amerika'daki gayrimenkul fiyatlarıdır ve orada kendi enflasyonuyla birlikte Dolar'a göre değişim gösteren gayrimenkulleri görebiliriz.
Türkiye'de Türkiye'nin enflasyonuna göre, yani Türk lirasına göre, değişen gayrimenkul fiyatlarını görüyoruz. Gayrimenkul fiyatları Dolar'a endeksli olarak Türkiye'de artmıyor, ancak gayrimenkulü olan herkes şu hesabı yapar; "Bu gayrimenkulü zamanında 50.000 Dolar'a almıştım. Bugün de yine 50.000 Dolar etmesi gerekir." diye. Planlar, arzu ve istekler her zaman o yöndedir.
Aşağıdaki grafiğe baktığımız zaman Nisan 2016'da İstanbul için birim metrekare konut fiyatının 1.500 Dolar'a yakınken, konut fiyatlarının zaman zaman 800 Dolar'lara kadar düştüğünü, ama Temmuz 2023'da tekrar 1.500 Dolar'a geldiğini görüyoruz. İlerleyen zamanlarda bu değerlerin ne yönde değişeceğini görmek mümkün değil. Bu nedenle, içinde bulunduğunuz dönemi değerlendirmeniz daha doğru sonuç verecektir.
Siz konutu hangi tarihte aldınız? Örneğin, konutu Ekim 2018'de aldınız ve o zaman konutun birim metrekare fiyatı 800 Dolar'dı ve o dönemde konutunuzu satmak istiyorsunuz. Aşağıya doğru gittiğini düşünüyorsunuz ve bu düşüş devam edebilir. O gün onu kestirmek çok zor, çünkü teknik analiz gayrimenkul için maalesef diğer yatırım araçları gibi yapılamıyor. Sonuçları aynı şekilde değil, çünkü çok hızlı bir şekilde satılamıyor Daha uzun süreli insanların ellerinde duruyor. Gayrimenkul piyasası diğer piyasalar kadar dinamik bir piyasa değil.
Bu dönem içerisinde gayrimenkulünüzü satmak istediğiniz zaman vereceğiniz karar aşağıya doğru gidişi görerek bir endişe ile satışa çıkarmak olabilir ya da bu zaten bir yerde sona erecek, ben de bekleyebilirim diye düşünebilirsiniz. Bu süreçte de bu tarzdaki tabloları kullanarak karar verebilirsiniz.
Örneğin 2018'in Ekim ayında satmayı düşündüğünüz gayrimenkul metrekare birim fiyatı 800 Dolar'ken, satmadığınız zaman bir ay sonra neredeyse 150 Dolar daha konutun bir metrekare fiyatının artmış olduğunu görüyorsunuz.
Sonuç ve Değerlendirme
Dedikleri gibi "Her malın bir fiyatı vardır" ve "Her malın bir alıcısı vardır". Eğer gayrimenkulünüzü satmayı düşünüyorsunuz, az önce ki bahsetmiş olduğumuz kriterlere göre karşılaştırmanızı yapıp kendi hesabınızı yaptıktan sonra konutunuzu piyasaya çıkartıp fiyatını görebilirsiniz. İyi fotoğraflar çekerek iyi bir şekilde ilan hazırlayarak gayrimenkulünüzü piyasaya sunup, gelen ilgiye bakıp, gelen ilgi gerçekten yeterli mi, gerçekten ciddi alıcılar karşınıza çıkıyor mu? Eğer böyle alıcılar karşınıza çıkıyorsa demek ki biçmiş olduğunuz fiyat o piyasa içerisinde olgunlaşmış bir değere yakındır ve alıcı potansiyeli olabilir. Bu durumda yine karar verirsiniz. Satmayabilirsiniz ya da vermiş olduğunuz kararı devam ettirip satışa devam edebilirsiniz.