Evin Kira Değeri Nasıl Hesaplanır? Kira Fiyat Oranı Ne Olmalıdır?
Evin kira değeri, piyasa koşullarına ve konutun özelliklerine bağlı olarak değişiklik gösterir. Kira ile konut arasındaki ilişki, yatırımcıların gayrimenkul alım kararlarını etkileyen önemli bir faktördür. Kiraya göre çarpanın artması, bölgedeki talep ve arz durumuna göre şekillenir. Bu yazıda, kira değerinin nasıl hesaplandığını ve kira fiyat oranının ne olması gerektiğini detaylı bir şekilde inceleyeceğiz, böylece doğru yatırım kararları almanıza yardımcı olacağız.
Aldığımız konutu kaça kiraya vermeliyiz? Ya da almış olduğumuz kira doğru mu? Bu yazımızda İstanbul'daki kira çarpanı üzerine araştırmadan bahsedeceğiz. Fiyatla kira arasında nasıl bir ilişki var? Bu oran nasıl açıklanır?
Eğer evi yatırım amaçlı alıyorsanız aldığınız kira ile konut kredisinin taksitlerinin belki de bir bölümünü ödemeyi hedefliyorsunuz. İşte bu noktada almayı düşündüğünüz kira önemli hale geliyor.
Kira ile Konut Arasındaki İlişki
İstanbul genelinde yapılan çalışmada toplamda 700'e yakın veri işlenmiş ve bunların sonucunda elde edilen veriler istatistiksel olarak belirli modellemelerle değerlendirilmiştir. Bu çalışma kapsamında 2 tane sonuç elde edilmiştir. Bu sonuçlar gösteriyor ki, kirayla konut değeri arasında güçlü bir ilişki olduğunu gösteriyor.
Bu çalışma İstanbul'da 3 bölge kapsamında yapılmıştır. 1. bölge şehrin merkezini ifade ediyor ve aşağıdaki ilçelerden oluşuyor.
| Beşiktaş | Beyoğlu | Fatih |
| Kadıköy | Şişli | Üsküdar |
Bu ilçelerde kirayla değer arasındaki oran 260 ay olduğu görülüyor. Örneğin kirasının 2.000 TL olduğu bir gayrimenkulün bu ilçelerde yaklaşık değerinin 2.000 x 260 aydan 520.000 TL olarak hesaplanıyor.
Şehir merkezinden dışarıya doğru çıktığımız bölgeyi 2. bölge olarak adlandırıyoruz. 2. bölge kapsamında aşağıdaki ilçeler yer alıyor.
| Ataşehir | Bağcılar | Bahçelievler | Bakırköy | Bayrampaşa |
| Beykoz | Esenler | Eyyüp | Sultangazi | Gaziosmanpaşa |
| Güngören | Kağıtane | Maltepe | Ümraniye | Zeytinburnu |
Bu ilçelerde ortanca kira çarpanı 238 ay. Yine bu ilçelerde aynı örnekten gidersek kirası 2.000 TL olan bir gayrimenkulün ortalama fiyatının 476.000 TL olduğu görülüyor.
3. bölge ise şehrin dış çeperleri yani merkezin dışına doğru olan bölgelerdir. Bu kapsamda aşağıdaki ilçeler yer alıyor.
| Arnavutköy | Başakşehir | Beylikdüzü | Büyükçekmece |
| Çekmeköy | Esenyurt | Kartal | Küçükçekmece |
| Pendik | Sancaktepe | Silivri | Tuzla |
Bu ilçelerde de kira ile konutun değeri arasındaki ilişkinin 242 ay olduğu görülmektedir.
Yine aynı örnekten gidersek, kirası 2.000 TL olan bir gayrimenkulün bu ilçelerde ortalama değerinin 484.000 TL olduğu görülüyor.
Kiraya Göre Çarpan Artıyor
Kira ile gayrimenkulün değeri arasında güçlü bir ilişki var demiştik. Örneğin, 1.000 TL kirası olan gayrimenkul için kira çarpanı 223 ay olurken, kirası 4.000 TL olan bir gayrimenkul için 223 aydan 279 aya çıkıyor. Kirası 10.000 TL olan bir gayrimenkul olduğu zaman ise kira çarpanı 223 aydan 324 aya yükseliyor.
20.000 TL kirası olan bir gayrimenkulün kira çarpanı ise 363 aya çıkıyor. Yani kira miktarı arttıkça gayrimenkulün değeri de artıyor, ama kira çarpını da yükseliyor.