Bir ev almayı planlıyorsunuz. İster kiraya vermek için olsun ister değer artışı için olsun, isterseniz oturmak için olsun. Konutları fiyatlarına göre nasıl karşılaştırmalısınız? Bu yazımızda enine boyuna yöntemleri ile birlikte bahsedeceğiz.
Bir ürün alırken o ürüne vermiş olduğunuz fiyatın o ürünün size sunmuş olduğu özelliklere karşı en iyi fiyat olduğunu ölçmenize yarayan göstergelerden bir tanesi, fiyat performanstır. Yani ödemiş olduğunuz fiyatın karşılığında ne kadarlık performans alabiliyorsunuz? Konutlarda da bunun belli yolları var.
İlk olarak, yatırım amacıyla yani değer artış amacıyla almış olduğunuz konutlarda bu parametreleri nasıl kullanacağız bunlardan başlayalım. Değer artış amacıyla almış olduğumuz konutlarda konutun belli bir zaman sonra o bölgede yapılacak olan altyapı yatırımları ile değerinin artışını bekliyoruz ve bu süre içerisinde de içerisine kiracı çoğunlukla koymuyoruz.
Çünkü bu gayrimenkullerin fiyatlarıyla kiraları arasında zaten çok uzun süreli bir amortisman süresi olacaktır. Bizim beklentimiz bu yatırımı yaptığımız zaman altyapı yatırımlarının arkasından gelerek konut fiyatlarının hızlı bir şekilde yükselmesi. Öz kaynağımız ile ya da kredi araçları ile almış olduğumuz konutun değerinin artışı ile birlikte belli bir süre içerisinde değer artışından para kazanmak istiyoruz. Bu sebeple kira getirisi amacıyla almadığımız bu gayrimenkullerde aidatlarının yani aylık giderlerinin bizim için düşük olması gerekiyor.
Öte yandan da bu konutların sonrasında demirbaş yatırımlarının devam etmiyor olması lazım. Yani bir sitede bir yer aldınız ve sitede belli yatırımlar hala yapılmaya devam ediliyorsa bu defa sizin sürekli cebinizden para çıkacağı anlamına geliyor. Değer artışı amacıyla almış olduğumuz konutlarda nakit akışının bizden çıkmıyor olması ya da en asgari düzeyde çıkıyor olması lazım.
O halde ne türde bir gayrimenkul alacağımıza ve nerede alacağımıza karar verdik. Örneğin, bir il içerisinde bir ilçe seçtik ve o ilçedeki altyapı yatırımlarının güçlü olacağına inanıyoruz. Kendimize uygun gayrimenkul türünü, yaşını, katını seçiyoruz ve önümüze birçok gayrimenkul çıkıyor.
Bu gayrimenkuller içerisinde hangisi bize uygun seçebilmek için öncelikle konut satışı ilanları yayınlanan web sitelerinde gayrimenkulleri ucuzdan pahalıya doğru diziyoruz. Bunlar belli özelliklere göre seçmiş olduğumuz konutlar. 2+1 1'inci kat, 2'nci kat artık siz hangi kriterlere göre bir yatırım yapmak istiyorsanız ortaya çıkan gayrimenkulleri ucuzdan pahalıya göre dizdiğimiz zaman bunların hepsini birim fiyatlara göre bir Excel tablosuna alalım.
Hepsinin fiyatını metrekaresine bölerek birim metrekare fiyatları elde edeceğiz. Daha sonra elde etmiş olduğumuz bu birim fiyatlara göre listemizi bu defa birim fiyatlarda, ucuzdan en pahalıya göre dizeceğiz. Burada da belli dilimler yapabiliriz. Sizinle ekran görüntüsünde paylaştığım gibi burada 2.000'den 3.000 TL'ye, 3.000'den 4.000 TL'ye, 4.000'den 5.000 TL'ye ve yukarıya doğru giden birim fiyatlarda her birim fiyatı açıktan koyu renge doğru dizebilirsiniz. Bunları dizmek ne işimize yarayacak, birazdan bakacağız.
Konutları bu defa birim fiyatlarına değil de konutları ucuzdan pahalıya göre dizdiğimiz zaman kendi bütçemize göre almayı düşündüğümüz konutlar içerisinde birim fiyatı en düşük olanı bulabilmemize yarayacak.
Örneğin, evinize bir televizyon alıyorsunuz ve televizyona ödeyeceğiniz parayı ne ile karşılaştırıyorsunuz? Özellikleri ve ekran büyüklüğüyle yani 1 inç'e vermiş olduğunuz fiyatı bulmaya çalışıyorsunuz. Aynısını konutlarda da yapıyoruz. Metrekaresine vermiş olduğumuz birim fiyatı bulmaya çalışıyoruz. Hem bütçemize uygun olacak, hem de bütçemize uygun olan konut için en düşük birim fiyatı vermeye çalışcağız.
İşte bu şekilde seçtiğimiz zaman yatırım için almaya çalıştığımız konutlarda hem en düşük birim fiyatı ödemiş olacağız hem de gelişme bölgesinde altyapı yatırımlarının gelmesi ile birlikte değerlenmesini bekleyeceğimiz bir konutu almaya çalışacağız.
İkinci örneğimiz, yine yatırım amaçlı ama bu defa kira getirisi amacıyla alacağımız konutlarda Nasıl birbirleriyle fiyatları karşılaştıracağız. Kira getirisi amacıyla almış olduğumuz konutlarda bizim için önemli olan, hızlı bir şekilde kiraya verebileceğimiz, konutumuzun uzun süre boş kalmayacağı bir bölgede konut seçebilmek. Bu konuları diğer yazılarımızda da işlediğimiz için bu defa bu detaylara girmiyoruz, ama en uygun fiyatı nasıl bulmaya çalışacağız, bunun detaylarına gireceğiz.
a. İl ve İlçe Seçimi
Kira yatırımı için en uygun bölgeyi seçerken yapmamız gereken ilk tercih elbette ki, il. İlin arkasından da ilçeyi seçeceğiz. Öncelikle ildeki ve ilçedeki amortisman sürelerini yani yatırdığımız paranın bize ne kadar süre içerisinde geri geleceğini görmemiz lazım. Tabii bu hesabın içerisinde boşluklar hesaplanmamaktadır.
Ne demek bu, örneğin kiracı 2 yılda, 3 yılda bir çıkacak ve belli sürelerle konutunuz boş kalacak. İşte bunlara boşluk diyoruz. Bu amortisman sürelerinin içerisinde boşluklar bulunmamaktadır.
b. Amortisman Süresi
O ildeki ve o ilçedeki amortisman sürelerini bulduğunuz zaman kira getirisi amacıyla yatırım yapacağınız mahalleleri seçmeye geliyor sıra. Önünüzde 3 tane seçenek var. Bu seçenekleri seçtiğiniz zaman karşınıza farklı farklı sürelerde amortisman süreleri gelecektir. Sizin bunlar içerisinde yapmanız gereken hangi ilçenin amortisman suresi daha kısa. Örneğin, bir ilçenin ki 21 yıl diğer ilçenin ki 26 yıl olabilir. Hatta ilçelerden bir alt kırılıma indiğiniz zaman mahallelerde, bir mahallede 27 yıl varken diğer mahallede 21 yılda konut amortisman suresi gösterebilir.
Biz kira getirisini hedeflediğimiz için yapmamız gereken en kısa sürede bize yatırımın geri dönmesidir. Bu diğer yatırım araçlarında yapmış olduğumuz tercihler gibidir. Hangi yatırım aracı bize daha fazla getiri sunuyorsa bizim o yatırım aracını tercih etmemiz lazım. Kiralık gayrimenkullerde de aynı şekilde hareket edeceğiz. En kısa sürede yatırmış olduğumuz parayı almaya çalışacağız.
Oturma amaçlı almış olduğunuz konutlarda fiyat karşılaştırmasını nasıl yapacaksınız. Bu defa amortisman süresine bakamayacaksınız tabii ki. Ama burada da yine değer artışında olduğu gibi birim fiyatlara göre konutları dizip, karşılaştırabilirsiniz.
Burada başka bir faktör devreye giriyor. Evet daha düşük birim fiyat ödeyebilirsiniz ama orada yaşayacağınız için sizin konforunuzu da çok iyi düşünmeniz gerekiyor. Daha düşük bir birim fiyata alacağınız konut içinde yaşarken sizi mutlu etmeyebilir. Bunun için oturma amaçlı konutlarda fiyat performans karşılaştırmasında biraz subjektif yaklaşabilirsiniz.
Fiyatlarına göre konutları karşılaştırdığınız bu aşamada varsa emlakçıya ödeyeceğiniz komisyon ve tapu harcını da bu hesaplamaların içerisine katmayı ve karşılaştırmayı yaparken bunların da fiyata göre değişeceğini unutmayın.