Gayrimenkul Almadan Önce Nasıl Araştırabiliriz?

Bir gayrimenkulü alırken ya da pazarlarken bilinçli olmak gerekiyor. Bu yazımızda bir eksper gibi gayrimenkulü nasıl inceleyeceğinizi anlatacağız. Gayrimenkulü almaya karar verdiğiniz, ya da almak üzere olduğunuz ve artık çok ciddi düşündüğünüz bir yer var ya da bir emlakçısınız bir yeri pazarlamak istiyorsunuz. Bu mülkü portföyünüze alacaksınız. O gayrimenkulle ilgili doğru bilgilere sahip olmanız gerekiyor. Onun için gayrimenkulün yerine gitmeden bazı bilgileri elde etmek mümkün. Eksperler bazı bilgileri yerine gitmeden elde edebiliyor.

Örneğin size bir gayrimenkul geldi ve elinizde daha henüz bir tapu belgesi yok. Ama o gayrimenkulün nerede olduğunu mal sahibi satıcısı ya da siz almak istiyorsanız elinizde en azından yer bilgileri vardır.

1. Haritalardan Parseli Görüntüleme

İlk olarak parselsorgu.tkgm.gov.tr adresine giriyoruz. Sonra almayı planladığınız ya da pazarlayacağınız gayrimenkulün yerini bulacağız. Bunu çok basit bir şekilde, aynı Google Haritalar'da olduğu gibi rahatlıkla yeri seçebiliyorsunuz. Buradan il, ilçe, mahalle bilgisi girerek de seçebilirsiniz. Dilerseniz doğrudan haritayı kullanarak da seçebilirsiniz. Bu örnekte Edirne'yi seçiyoruz.

Tamamen tahminle herhangi bir yeri merkez olarak seçiyoruz ve bunu tamamen örnek olarak kullanıyoruz. Burada herhangi bir sokakta, ara sokakta herhangi bir yere gidiyoruz ve buraya nokta koyuyoruz. Noktayı koyarken de i harfini seçiyoruz. "i" harfini seçip parsel üzerine noktayı koyduktan sonra bize o taşınmazla ilgili şu bilgileri veriyor.

"Edirne ili, Merkez ilçesinde, Kirişhane Mahallesinde, 2319 adada, 1 numaralı parsel" ve tapu alanı 309 metrekare olarak bize bilgi veriyor. Şimdi sizin elinize bir tapu geldi ve o tapunun üzerinde 360 metrekare yazıyor. Buradan şunu anlamanız gerekiyor. Demek ki 51 metrekaresini bu parsel geçmişte terk etmiş. Ki son olarak 309 metrekarelik bir alan kalmış. Niteliği "arsa" diyor. Yani tabi ki bir imarı var. "Mevkii yok, zemin tipi ana taşınmaz" diyor. Eğer bu bir bina olsaydı, burada "8 katlı, bağımsız bölüm, irtifaklı bina, altında dükkan olan otel" gibi bilgiler burada yazarlardı. Yani nitelik kısmında zemin tipini yazardı. Burada bir de pafta bilgisini veriyor.

Şu sol üstteki 3 tane noktaya tıkladığımız zaman; "panoroma görünümü" Eğer panaroma görüntüsü varsa, panaroma görüntüsünü buradan elde edebiliyorsunuz.

Burada koordinat listesinde; "kenar uzunlukları bilgileri" var. Bu parsel bilgilerine baktığımız zaman burada bir 4 metre görüyoruz. 13 metre, 18 metre, 16 metre, 18 metre. 18 metreler uzun kenarları, 13 metreye 16 metre de biri uzun kenarının daha uzun olan bölümü, diğeri de kısa bölümü olarak anlıyoruz. Buradan da parselin ölçüleri hakkında bilgi sahibi olabiliyorsunuz.

Buradan isterseniz bir rota çizebilirsiniz ve buradaki koordinat bilgilerini bilgisayarınıza indirebilirsiniz. Bunlar biraz daha profesyonel. Bunlara girmenize gerek yok.

Burada sizin yapmanız gereken, o bölgeyi gezmek olacak. Eğer gezebilirseniz, yani burada panaroma görüntüsünde görebilirseniz, buradan da gezebilirsiniz. Ancak her ilde, her ilçede bu bilgi olmayabiliyor. Bunun yerine ne yapabilirsiniz? Yandex veya Google'ın haritasına gidebilirsiniz. Mesela; o bölgeye gittik. Yine Terminal arkası 3. Sokak diyor. Burada bir park diyor, bunun arkasındaki 2. sokak. Yani bizim haritada bakmış olduğumuz yer, gördüğünüz gibi şu parselin, şu parkın hemen çaprazında bir yer. Hemen buraya gidiyoruz.

Hemen sağ alttaki küçük adamı buraya atıyoruz ve bakıyoruz. Parkın köşesindeki parsel de köşesinde. Daha hiç gayrimenkule gitmeden, elinizde tapu bilgisi olmadan gayrimenkulün ölçülerini bulduk. Metrekaresini bulduk. Ve harita üzerinden de yerini bulduk.

Daha sonra da sanki oradaymış gibi gidip baktık. Peki, bu bilgi bize ne ifade ediyor? "Görünteleme tarihi 2014" diyor. Yani son 2014 tarihinde alınmış. Belki bu şu anda burada bir bina olabilirdi. Ya da burada bir bina olabilir. Bunları bilmiyoruz. Daha fazlası için gayrimenkulün yerine gitmek gerekiyor.

2. E-İmar

Buradan sonrasında bu gayrimenkul bir arsaysa, bu örneğimiz bir arsa üzerinden gidiyor. Daire ise de bunları yine yapabilirsiniz. Bu parselin imarını öğrenmemiz gerekiyor. Her belediyenin e-imar uygulaması var. E-imar ile internetten bir parselin imar durumunu, o gayrimenkule hiç gitmeden, belediyeye gitmeden öğrenebilirsiniz.

Tabi kısıtlı bilgilerle ama öğrenebilirsiniz. Google'a ya da Yandex'e; Edirne E-İmar yazıyoruz. Buradan Edirne Belediyesi'nin web sitesine giriyoruz ve burada E-belediye'ye tıklıyoruz.

E-belediye'ye tıkladığımız zaman karşıma çıkan sayfada E-imar'a gidiyoruz. Bize ada, parsel bilgisini soruyor. Ben peki ada, parsel bilgisini nereden bulacağız? CBS'de, yani parselsorgu.tkgm.gov.tr sayfasında vardı. CBS'de parsele tıklıyoruz. 2319/1 diyor. Bu tamamen örnek olarak seçtiğimiz bir yer.

2319'a 1'e tıkladığımız zaman 3 tane alternatif veriyor. 2319'a 1, 10 ve 11. Biz 1'i seçiyoruz. "İmar durumuna getir" diyoruz. Haritayı yüklüyor. Burada bazı bilgiler veriyor. Bu tabi detaylı bir imar durumu değil. Daha hiç gayrimenkule gitmeden imar durumuyla ilgili kabataslak bir bilgi sahibi olmak için.

Bu park olarak gözüken yerin hala park olduğunu görüyoruz. Hemen parselimizin yanındaki yerin de park olarak imarda sınırlandırıldığını görüyoruz. Parselimiz mavi ile işaretlenmiş olan yer. Burada hemen yanında bir 10 metrelik yol olduğunu görüyoruz.

Bu adanın içerisinde de A-4 yazıyor. Ayrık nizam, 4 katlı bir bina yapma hakkının olduğunu anlıyoruz buradan. Burada diğer adalara baktığınız zaman; mesela A-5 yazıyor. Böylece hem bölge hakkında da kısa, çevresi hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz. Hem de almayı düşündüğünüz ya da pazarlamayı düşündüğünüz yer hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz.

Siz burayı almak istiyorsanız, bu bilgi sizin için çok kıymetli. Eğer pazarlıyorsanız, özellikle emlakçılar için söylüyoruz, bu bilgileri almadan bir yere pazarlamaya başlamayın. Çünkü müşteriler size bunları soracaklar. Ya da belgelerini getirmelerini isteyebilirsiniz. Güncel imar durumu bilgisini bir mal sahibi belediyeden alabilir. Onun için mal sahiplerinden mutlaka güncel imar durumunu alın. O bu bilgiden daha detaylı bilgilere sahip olabilir. Orada çekme mesafeleri vs. gibi bir çok bilgi de bunun içerisinde yer alır.

3. Plan Notları

Bazı parsellerde plan notları da indirilebilir. Bazı belediyeler bunlara izin veriyor. Ya da bazı parseller için izin veriliyor. Plan notları ne demektir? O parselle ilgili ya da o bölgeyle ilgili planı tamamlayan bilgilerdir. Onun içerisinde parsel büyüklüklerine göre yapılaşma koşulları gibi bir çok detay da size ulaşabilir.

4. Bölgelere Göre Satış Yoğunluğunun Görüntülenmesi

parselsorgu.tkgm.gov.tr'nin içerisinde bir gizli kaynak var. Bu kaynak herkesin işine yarayabilir. Özellikle bir gayrimenkul pazarlamak isteyen emlakçıların ve gayrimenkul almak isteyen; ister yatırımcı olsun, isterse kendi konutunu kendi oturacağı konutu almak isteyen bir yatırımcı olsun, bireysel yatırımcı olsun.

Hemen yapmamız gereken hareket; "analiz" sekmesine tıklamak. Analiz sekmesinin altında bağımsız bölüm satışlarını merak ediyoruz. Yani kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli bağımsız bölümlerin satışını merak ediyoruz. Hemen yılı seçiyoruz. 2018 yılını seçiyoruz. Yine Edirne Merkez örneğinden gidiyoruz.

Yoğunluk haritası olarak bize gayrimenkul satışlarını vermesini istiyoruz. Bunu yaptığımız zaman Edirne'nin üzerinde kıpkırmızı bir alan çıkar ve etrafları sarı, dışlara doğru yeşil olmaktadır. Bu bize şunu ifade ediyor; kırmızılar yoğun satışların olduğu yerleri, yeşillerse az satışın olduğu yerleri ifade ediyor.

Alttan lejantına bakarsak 1 maviyle gösterilirken, 15 kırmızıyla gösteriliyor. Yani sayıyı fazlalaştıkça kırmızıya doğru gidiyor. Edirne'nin kuzeyine doğru baktığımız zaman yoğun satışlar olduğunu görebiliyoruz.

Merkezin içerisinde yine bir kırmızı bölgeler var. Bunlarda da yoğun satış olmuş. Aşağıdaki resimde de görebileceğiniz gibi yoğunluk var. Bu bize burada site olarak fazla satışın yapıldığını gösteriyor.

Son zamanlarda 2018'i seçebiliyoruz. Daha sonrasını maalesef seçemiyoruz. Tapu Kadastro umarız bu verileri sisteme yüklemeye devam eder. Ama 2019 verisi maalesef gelmedi.

Yukarıdaki resimde gördüğünüz gibi site satışı olmuş. Burada da yine sayı olarak en azından 15 tane satışın olduğunu parsel bazlı olarak görebiliyoruz. Demek ki buralarda yeni projeler yapılmış ve alıcılarına satılmış.

5. İlçedeki Satışları Görüntüleme

Yoğunluk haritası yerine, küme haritasını seçiyoruz ve tekrardan sorgula diyoruz. Burada da başka bir bilgi çıkacak. O da ilginizi çekebilir. Burada bir noktaya attığımız zaman ya da bir noktayı seçmeseniz de bir ilçeyi seçtiğiniz zaman o ilçedeki yıllara göre satışları veriyor. Her parsel üzerinde eğer o parselde bir satış olduysa onların noktalarını ve rakamlarını yine renklerine göre görebiliyorsunuz.

Örneğin; bir parsel üzerinde 5 yazıyor ve tıkladığınız zaman orada 5 tane bağımsız bölümün satıldığını ya da isterseniz ana taşınmaz olur, arsa olarak ya da tarla olarak satış sayılarını da görebilirsiniz. Bu da size hangi bölgeden ne miktarda satış yapıldığını, yıllara göre görebilirsiniz. Örneğin 2016'daki satışlara bakarsınız. 2017'deki satışlara bakarsınız ve yoğunluğu anlayabilirsiniz. Satışlar ne tarafa doğru hareketlenmiş görebilirsiniz.

Burada veraset intikallerden dolayı satışlar da, devirler de satış olarak gözüküp fazlaca sayı olarak gözükebilir. Bu da sizi yanıltmasın. Yani analizlerinizi yaparken bu detaylara da mutlaka dikkat edin.

Böylece bir gayrimenkulü almadan önce ya da emlakçılar için pazarlamadan önce o gayrimenkul hakkında ne kadar fazla bilgi sahibi olabilirseniz, hem pazarlamanız daha kolay olacaktır. Bir alıcıysanız da çok daha doğru bir şekilde hareket edebilirsiniz. Böylece vakit kaybetmez ve yanlış bilgiyle yanlış pazarlık için adım atmamış olursunuz.