Hisseli Tapu, Arsa Tapu ve Toprak Tapu Nedir? Riskleri Nelerdir?

Hisse tapulu, toprak tapulu ya da arsa tapulu konut ne anlama geliyor? Bu yazımızda bunun detaylarına gireceğiz. Piyasada 3 tür tapu vardır. Bunlardan bir tanesi kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli dediğimiz, bağımsız bölümün bir projede yerinin işaretlenmiş ve gayrimenkulün üzerindeki, yani mevcut durumda kapısının üzerindeki, numarayla eşleşmiş halidir. Bu geleneksel olarak bildiğimiz ve olması gereken bağımsız bölüm türüdür.

Peki bunun dışında bildiğimiz, başka halk arasında çok farklı söylemlerle isimlendirilen, aslında teknik jargonda, mesleki jargonda karşılığı olmayan arsa tapulu, toprak tapulu ya da hisse tapulu diye adlandırılan bir gayrimenkul türü daha var. Bu yazımızda biraz bunun detaylarına gireceğiz ve aralarındaki farklardan bahsedeceğiz.

Böylece buna göre bir yatırım yapmaya çalıştığınız zaman ne avantajları var? Hangisinin dezavantajları var? Hangisinin dezavantajları diğerine göre daha az ya da çok? Böylece siz de karşılaştırma şansına sahip olacaksınız.

1. Arsa Tapusu Nedir? Çeşitleri Nelerdir?

Biz tanımlamaları yaparken artık "arsa tapusu" diyeceğiz. Siz arsa tapu, hisse tapu, toprak tapu artık hangisini alışkınsanız onu anlayın. 3 tür arsa tapusu var.

1.1. Ruhsatsız veya İmarı Olmayan Tapu

Bunlardan bir tanesi ruhsatsız olan ve imarı olmayan, imar olsa bile kaçak olarak bir arsa üzerine yapılmış olan türdür. Bu tapu türü en fazla uzak durmanız gereken, yaklaşmamamız gereken tapu türü.

1.2. Hisse Tapu

2. tür ruhsatlı bina da bir hisse. Arsamız var, arsanın imarı var ve bu arsa üzerinde inşaat yapılması için de bir yapı ruhsatı alınmış ve bu yapı ruhsatına göre de inşaatın yapıldığı binada bir hisse var.

1.3. İskanlı Binada Hisse Tapu

3. tür ise ruhsatlı bir binada, iskanlı bir binada bir hisse. Yani bir arsamız var, arsanın imarı var. O arsa üzerinde inşaat yapmak için bir ruhsat alınmış, bu ruhsata göre inşaat yapılmış ve bu ruhsata göre inşaatın yapıldığı da iskan belgesi ile yani yapı kullanma izin belgesi ile onaylanmış.

İşte bu binada alacağınız hisse ise ikinci türden daha iyi, birinci türden çok çok daha iyi. 1. türde dediğimiz arsa üzerine hiçbir şekilde ruhsata başvurulmamış, kaçak olarak yapılmış olan yapılarda hiçbir şekilde konut sahibi olmanızı tavsiye etmeyiz. Çünkü bu binalarda inşaatın ne şekilde yapıldığı, hangi koşullarda yapıldığı, hiçbiri belli değil. Çünkü binanın bir yapı ruhsatı yok.

2. türde binanın yapı ruhsatı var, ama belediye tarafından kontrolleri yapılmadığı için yapı ruhsatında vaat edilmiş olan projede vaat edilmiş olan şeylerin en sonunda gerçekleşip gerçekleşmediğini bilmiyoruz.

3. tür ise yapı kullanma izin belgesi aldığı için yapı ruhsatına göre her şeyin yapıldığını ve sonrasında belediye tarafından bütün kontrollerinin yapıldığını biliyoruz. Ancak burada bir nokta var. Yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra ne değişiklik yapıldığını maalesef bilmiyoruz. İşte bunlardan emin olmak için de gayrimenkul alırken diğer yazılarımızda ve bundan sonraki tüm yazılarımızda tekrarlayacağımız gibi; mutlaka belediyede, tapuda inceleme yapılmasını, bir ekspertiz yapılmasını tavsiye ediyoruz.

2. Tapular Arasındaki Farklar Nasıl Anlaşılır?

Peki biz gayrimenkul alırken bu aradaki farkları nasıl anlayabiliriz? Arsa tapulu, hisse tapulu yani toprak tapulu dediğimiz gayrimenkullerde aşağıdaki gibi turkuaz renginde tapu senetleri karşımıza çıkacak.

Sizin elinize farklı türde gelebilir yani eski yıllarda bir alınmış bir tapuysa tapu senedi bu şekilde gelmeyecektir elinize. Ama genel olarak içerdiği bilgiler tamamen aynıdır. Sizin arsa tapunuz olduğu için, yani toprak hisse tapulu bir gayrimenkul olduğu için bağımsız bölümün numarası burada yazmayacaktır. Burada sizin adınızın karşılığında bir hisse yazacaktır.

Örneğin 100/1 yani 1/10 bir hisse varsa bu binada muhtemelen 10 Daire, 9 Daire, 1 dükkan gibi bir paylaşım olacaktır. Arsanın metrekaresi yazacaktır ve arsa üzerinde toplam metrekareden size düşen yani hislerinize karşılık gelen metrekare yazacaktır. Yevmiye numarası, konum bilgisi gibi bilgiler de burada yer alacaktır. Ama tapunuz bir arsa tapusu olacaktır.

Peki kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli bir tapu olsaydı nasıl bir tapu olacaktı? Bu tapular aşağıdaki resimde gördüğünüz gibi kahverengi renklerindedir.

Önemli olan bilgiler tamamen aynı olacaktır. Ama burada bağımsız bölümün numarası yazacaktır. Arsa tapu veya hisse tapularda bağımsız bölüm numarası yazmaz. Sadece arsadan olan payınız yazar. Ancak bu tapularda hem arsadan olan payınız yazıyor, hem de yeni tapularda projenizin brüt metrekare alanı yazıyor. Unutmayın tapular üzerinde bağımsız bölümlerin metrekaresi yazmıyor. Eskiden yazmıyordu, ancak yeni tapularda bağımsız bölümünüzün de büyüklüğü tapu üzerinde yer alıyor.

3. Konut Kredisi İmkanı

Arsa tapulu gayrimenkullerde, hisse ya da toprak tapulu gayrimenkullerde maalesef konut kredisi alamıyorsunuz, çünkü bunlar konut olarak gözükmüyor. Arsadan bir hisse olarak gözüküyor.

Onun için gayrimenkul ararken konut kredisi alacaksanız arsa, hisse, toprak tapulu gayrimenkullerden uzak durmanız gerekiyor. Araştırmanızı yaparken de internette "krediye uygun" seçeneğini seçerek bütün internet portallarında bu şekilde arayabilirsiniz. Kredi için tapunuzun kat irtifakı yada kat mülkiyeti olmalıdır.