İcradan veya ihaleden gayrimenkul alırken nelere dikkat etmelisiniz? Biliyorsunuz internet üzerinden artık icra ve ihalelerden gayrimenkul alabiliyorsunuz. Ancak ederinden ya da ederinden çok daha ucuza aldığınız gayrimenkulle ilgili karşılaşacağınız sorunları biliyor musunuz?
"Ağlayanın malı gülene hayır etmez" demişler, peki borçlu alacağını nasıl tahsil edecek? İsterseniz icra ihalelerden isterseniz vakıflardan mal alıp almamak tabii ki sizin kararınız. Ancak bu mallar da bir şekilde satılıyor ve teknolojinin de ilerlemesi ile birlikte yıllardır gazetelerde görmüş olduğumuz icra ilanları artık internet üzerinden yayınlanıyor.
esatis.uyap.gov.tr ya da ilan.gov.tr adlı devletin resmi kanalları üzerinde icralık ilanlara ulaşabiliyorsunuz. ilan.gov.tr ve esatis.uyap.gov.tr sitelerinden herhangi birisine girdiğiniz zaman hemen menüde sol tarafta satış türüne göre ilanları filtreleyebiliyorsunuz.
Örneğin, gayrimenkulü seçtikten sonra gayrimenkulün altında yine alt başlıklar geliyor. Orada konutu seçtikten sonra, hangi il ve hangi ilçedeki gayrimenkulü görmek istiyorsanız bunları listeleyebiliyorsunuz. İlanı seçtikten sonra bu ilan detaylarının içerisinde bilirkişi raporu ve satışa çıkan gayrimenkulle ilgili bazı bilgiler bulabiliyorsunuz. Bütün bilgileri bulamıyorsunuz, çünkü bu bilgiler biraz kısıtlı.
İnternet üzerinde yayımlanan bilgilerden çok daha fazlası icra dosyası içerisinde yer alıyor. O gayrimenkulün hangi amaçla satışa çıktığı, hangi sebeple borcun tahsil edilmesi gerektiği, hangi süreçlerden geçtiği, borçlu ile alacaklı arasındaki bütün süreci dosyanın içerisinde bulabiliyorsunuz.
Bunlar sizi ilgilendiriyor mu? Evet, kesinlikle ilgilendiriyor. Çünkü eğer süreçte yaşanmış olan problemler varsa siz bu gayrimenkulü alsanız da bu süreçler sizin içinde hem süreci uzatıcı hem de sizin de canınızı sıkıcı unsurlar olabilir. Bu sebeple icra dosyası içerisinde bulunan bazı detaylar sizi ilgilendiriyor.
Örneğin, borçluyla alacaklı arasında ne sebeple bu dosya ortaya çıkmış. Borçlu acaba bu durumu kabul ediyor mu? Daha öncesinde bu dosyaya itiraz etmiş mi? Eğer ettiyse belki yeniden tekrar bu satışın içerisinde satış bittikten sonra tekrardan itiraz etme ihtimali olabilir. Bu da siz para verseniz de bu itirazın içerisinde tam da ortasında kalacağınız anlamına gelebilir. Bu sebeple icra dosyası çok önemli.
Bazı durumlar satışın iptal olmasına sebep olabiliyor. Yani siz parasını yatırırsanız da, teminat bedelini yatırsanız da icrada kabul edilmiş olan teklifin tamamını yatırsanız da satış iptal olabilir. Mesela nelerden dolayı iptal olabilir?
i. Usül: Her şey usulüne uygun olarak yapılmış mı? İlan usulüne uygun olarak yayınlanmış mı? Bilirkişi usulüne uygun olarak bir heyetle teşkil edilmiş mi?
ii. Tebligatlar: Tebligatlar uygun olarak yapılmış mı ve tebligatların cevabı dosya ya gelmiş mi? Yani bütün taraflar durumdan haberdar mı?
iii. İpotek: İkinci veya üçüncü sırada bir ipotek eğer satışa çıkıyorsa üstündeki ipotek sahiplerine haberdar etmiş ve buna karşılık da bir onay almış mı?
İşte bunlar usule ilişkin şartlardır.
Eğer bunlar usule uygun olarak gerçekleşmemişse borçlunun yani şu anki malın sahibinin tekrardan bunlara itiraz etme ve süreci uzatabilme, sizin paranızın içerde belli bir süre beklemesine sebep olabilme ihtimali var.
Bunların yanı sıra bilmeniz gereken durumlar da var. Örneğin, siz ihaleyi kazandınız. Ancak ihaleyi kazandığınız halde paranın geri kalanını ödemediniz. Bu durumda ikinci teklif verene teklif ediliyor. Eğer o almayı kabul ederse birinci ile ikinci teklif arasındaki miktar. Örneğin, siz bir ihalede 1.000.000 TL teklif ettiniz ve almadınız. İkinci teklif eden ise 700.000 TL teklif etti ve ikinci teklifte ona götürüldü. O da kabul etti diyelim. Bu defa aradaki 300.000 TL için ilerde bir dava ile karşı karşıya kalma ihtimaliniz var. Bu sebeple gerçekten ciddi olarak düşünmüyorsanız bir ihaleye girmemeniz ve teklif vermemeniz gerekiyor.
İcra dosyası oldukça önemli ve bu dosyaların tüm detaylarıyla ancak hukukçular tarafından, avukatlar tarafından incelenmesi ve raporlanması gerekiyor. Siz de bu rapor sonuçlarına göre ihaleye girip girmeyeceğinize karar veriyorsunuz.