İskan nedir? Öncelikle bundan bahsedelim. Kat mülkiyeti kurulmadan önce kat irtifakı ile belediyeye bir proje verilir. Verilen bu projede ben bu gayrimenkulü bu projeye göre yapacağım diye müteahhit taahhüt eder. Ondan sonrasında da yapılmış olan inşaat bittikten sonra belediyenin memurları tarafından kontrol edilir.
Eğer projede belirtilen koşullara ve belediyelerin şartnamesinin yönetmeliklerine uygun olarak yapıldıysa bu zamanda yapı kullanma izin belgesi, yani halk arasında adıyla iskan belgesi, çıkartılır. İskan belgesi alan gayrimenkul bundan sonra kat irtifakından kat mülkiyetine dönüşür. Eğer bağımsız bölüm niteliğinde ise kat irtifakından kat mülkiyetine dönüşür.
Bir başka değişle bir gayrimenkulün iskanlı olup olmadığını anlamak sadece kat mülkiyetine bakarak olmaz. Bir bina inşa edildikten sonra kurallarına uygun olarak yapıldıysa ve yapı kullanma izin belgesi aldıysa ama bağımsız bölümlerden oluşmuyorsa; örneğin, bu bir otel olabilir, bir hastane olabilir veya bir ailenin birlikte kullanmış olduğu 8 tane kapısı olan ama tek bir binadan oluşan bir bina olabilir. Bu bina da iskanlı olabilir.
İskanı anladığımıza göre, iskansız ev almak ne anlama gelir? Belediye tarafından koşullarının doğru bir şekilde tamamlanıp tamamlanmadığı anlaşılmamış yani belediye tarafından onaylanmış bir projenin bitmediğini anlayabiliriz. Bu durumda müteahhit inşaatı koşullara uygun yapmış olsa bile iskana başvurmamış olabilir.
Ki genellikle doğru koşullarda yapılan inşaatlarda mutlaka iskana da başvuruluyor. Demek ki buradan şunu anlayabiliriz; o binada iskana uygun olmayan yani ilk başta verilmiş olan projesine uygun olmayan imalatlar olabilir. Bunlar neler olabilir?
gibi birçok detay aslında olabilir. Demek ki iskansız bir gayrimenkul aldığımız zaman ilerde bazı sorunlarla karşı karşıya kalabiliriz. Onun için bir gayrimenkulün iskansız olması demek sizin için ilerde problemler doğabileceği anlamına da gelebilir.
Bunun yanında bir de arsa tapulu diye geçen gayrimenkuller vardır. Arsa tapulu gayrimenkullerde genellikle halk arasında şu ifade geçer: bir arsanın üzerine bir bina yapılmıştır. Bu bina kat irtifaklı yada kat mülkiyetli değildir. Bina bir tek kişi tarafından yapılmıştır ve bağımsız bölümler oluşturulmuş ama hiçbirisine ayrı bir şekilde, ayrı bir bağımsız niteliği tapuda verilmemiştir. Bu durumda bu bina tek mülkiyetten oluşmaktadır.
Burada iki tane seçenek vardır. Birinci seçenek az önce söylediğimiz gibi bina kurallarına göre yapılmış olabilir, iskanı olabilir ancak bağımsız bölümü oluşmadığı için her bir bağımsız bölümün aynı kat irtifakında yada kat mülkiyetinde olduğu gibi bir arsa payı bulunur. Ama bunlar bağımsız bölümün niteliği şeklinde değildir.
Örneğin; bir binanın içerisinde 10 tane pay, yani 10 kapı, olsun. 10 kapıdan her biri için 1/10 hisse verilir. Ama giriş kattaki örneğin 1/10 hisseden daha düşük olmalıdır. Üst kattaki dubleks de 1/10 hisseden daha fazla olmalıdır. Ama arsa paylı olan mülkiyetlerde genellikle bu şekilde şerefiyeye göre bir dağılım yapılmamaktadır.
Arsa paylı da şunu anlayabilirsiniz. Birincisi, bina iskanlı mı? İkincisi, iskansız mı? Genellikle iskansız binalar için topraktan arsa payı derler.
Bu binalar genellikle kaçak olarak yapılmıştır. Kurallara uygun olarak yapılmamıştır. Ya da kurallara uygun bir proje verilmiştir ama kurallara göre tamamlanmamıştır. Bu binaların daha sonra satışları ve kredilendirilmesi çok zordur. Kredilendirilmesi sadece tüketici kredisi ile oda bir miktarına kadar yapılabilmektedir ve konut kredisi avantajından yararlanamazlar.
Ancak kat mülkiyetli ya da kat irtifaklı konutlarda, kişiler konut kredisi avantajlarından yararlanılabilir. Bunlar için düzenlenmiş olan özel faiz oranlarından istifade edilebilir. Nizami bir şekilde iskanlı olarak yapılmış olan bir binadan alacağınız hissede az önce belirttiğim şerefiyeye uygun olmayabilir. Bu gayrimenkullerde aslında ortak bir kullanım vardır.
Yani her bağımsız bölüm üzerinde diğer hissedarların da aynı oranda hakkı vardır. Çünkü bağımsız bölüm niteliği kazanmadığı için binanın hangi bölümünün kimin kullanımında olduğu aslında belli değildir. Bu ancak plan üzerinde, kağıt üzerinde yapılan kurallarla belirlenebilir ama doğrusu tapuda yapılanıdır yani kat irtifakı ve kat mülkiyetidir. İskansız gayrimenkul alırken bunlara dikkat etmenizde fayda var.