Kat Karşılığı Anlaşmada Arsa Sahibi Hissesi Ne Olmalı?
Kat karşılığı inşaat anlaşmalarında, arsa sahibinin hissesi, projenin büyüklüğü, bölgenin değeri ve inşaatın maliyeti gibi faktörlere bağlı olarak değişir. Doğrusal model, arsa sahibinin hissesini direkt olarak inşaat maliyeti ve arsa değeriyle ilişkilendirirken, logaritmik model, daha karmaşık bir hesaplama ile projeden elde edilecek karı ve riskleri göz önünde bulundurur. Hangi modelin tercih edileceği, her iki tarafın beklentileri ve projenin ekonomik şartlarına göre belirlenir. Bu yazıda, arsa sahibinin hissesi nasıl hesaplanmalı sorusuna yanıt bulacaksınız.
Kat karşılığı modeli, biliyorsunuz Türkiye'de en yaygın kullanılan mal sahibi ile müteahhitlerin anlaşma modeli diyebiliriz. Çünkü hem müteahhitlerin cebinden arsa parası çıkmıyor, hem de arsa sahiplerinin cebinden inşaat maliyeti çıkmıyor. Böyle olunca aslında bu bir tam ortaklık anlamına geliyor. Bu ortaklığı da bir oran üzerinde anlaşmak üzerine kurulabiliyor.
İstanbul'daki konutların birim fiyatları ile İstanbul'daki kat karşılığı oranları araştırıldığında 2 tane model ile hesaplama yapılabilir.
- Doğrusal model
- Logaritmik model
Logaritmik model tabii ki çok daha doğru sonuçlar üretiyor bizim için. Ama doğrusal modelde siz konut sahiplerinin kat karşılığı anlaşması yaparken hesap yapmasını biraz kolaylaştırıcı yönde. En önemli kriterimiz burada konutun birim fiyatı.
Doğrusal Model
Doğrusal modelimizde hesap söyle çalışıyor. Her 1.000 TL'lik konut birim fiyatı için %2 oran geliyor ve sabitimizde %41. Örneğin, konutun birim fiyatının 1.000 TL olduğunu düşünelim. %2+%41'den kat karşılığı anlaşması yapıldığı takdirde konut sahiplerinin alabileceği oran %43 olarak gözüküyor. Bunu biraz daha gerçek birim fiyatlara doğru götürelim.
Örneğin, İstanbul genelinde konutun birim fiyatının 5.000 TL olduğunu düşünelim. Her 1.000 TL için %2 vardı, yani 5.000 TL için %10, sabitimiz %41'di. %51 ile kat karşılığı anlaşmasında konut sahiplerinin alabileceği oran olarak gözüküyor. Geri kalan oran da müteahhittin oranı olarak gerçekleşecek. Bu hesabı kolaylıkla kendi konutlarınızın bulunduğu yerler için yapabilirsiniz, ama bu hesabın handikabı şöyle, birim fiyatlar yükseldikçe oranlar şaşmaya başlıyor.
Logaritmik Model
Birim fiyatlar yükseldikçe logaritmik model çok daha anlamlı sonuçlar veriyor. Örneğin, logaritmik modelde konutun birim fiyatının 2.000 TL olduğu bir yerde arsa sahiplerinin alabileceği oran %41,5 olarak gözüküyor.
Az önce doğrusal modelde yaptığımız hesabı logaritmik modelde yapalım. Örneğin konutun birim fiyatının 5.000 TL olduğunu düşünelim. Bu defa %53 kat karşılığı anlaşmasında arsa sahiplerinin alabileceği pay olarak gözüküyor. Doğrusal modelde buna %51 demiştik.
Gördüğünüz gibi konutun birim fiyatı yükselmeye başladıkça doğrusal modeldeki oran bozulmaya başlıyor. Bu sebeple, siz kendi konutunuzun bulunduğu bölge için logaritmik modeldeki tablodaki birim fiyatları kullanırsanız daha doğru sonuçlara ulaşabilirsiniz.
Hemen bir marjinal hesaplama yapalım. 10.000 TL'lik konut birim fiyatın olduğu yerde kat karşılığı anlaşması yapıldığı takdirde arsa sahiplerinin %61'lik bir orana sahip olması gerekiyor.