Kendi Evini Airbnb ile Nasıl Kiralarsın?
Airbnb ile ev kiralamak, doğru stratejilerle gelirlerinizi artırmanın etkili bir yoludur. Puanlama sistemi ve sıralama, görünürlüğünüzü artırırken, ev dekorasyonu ve dönem seçimi, misafirlerin ilgisini çeker. Yazlık yerlerde veya şehir merkezlerinde sunduğunuz konaklamalar, doluluk oranlarınızı etkiler. Ayrıca, günlük fiyatlandırma, stok durumu ve bölgeye özel analizler yaparak, gelirlerinizi maksimize edebilirsiniz. Ücretli üyelik seçenekleriyle platform avantajlarından faydalanarak, kiralama deneyiminizi geliştirin.
Günlük ev kiralama sitelerine baktığınız zaman daha farklı seçenekler arıyorsanız Airbnb tam size göre. Airbnb'de dünyanın her yerinden müşterileriniz olabilir ve onlara kendi evinizi günlük kiralık olarak kısa süreli olarak kiraya verebilirsiniz. Eskişehir için seçenekleri süzdüğümüzde 303 tane konaklama ihtimali görüyoruz. Filtreyi seçtiğimiz zaman burada "ev" ve "daire" diye bunu daraltabiliriz. Çünkü bunun içerisine oteller, başka türde ev gibi olmayan ihtimaller de karşımıza çıkabiliyor.
Gördüğünüz gibi 303 adetten 105 tane konaklama verisine dönüştürdü, yani 198 tanesi kayboldu gitti. Yine burada da evlerin nerede toplandığına bakabiliriz ve bölgelere göre fiyatlar hakkında fikir sahibi olabiliriz. Ancak yapmamız gereken şeylerden bir tanesi dönemi seçmek ve konaklama için gidecek kişi sayısını seçmek. Örneğin, iki tane yetişkin için 7 Mart - 13 Mart haftası için seçebilirsiniz. Fiyatlara baktığımız zaman genellikle, 13 Euro, 20 Euro, 12 Euro ve 11 Euro gibi seçenekler var. Yani alt sınırda 11-12 Euro, üst sınırda ise 29 Euro'ya kadar çıkan ve 18-20 Euro'lar civarında toplanan bir fiyatla karşı karşıya kaldığımızı görüyoruz.
Puanlama Sistemi ve Sıralamada Ön Plana Çıkma
Yine sahibinden.com'da bakmış olduğumuz bölge ile eşleşen yerde bölgeyi biraz daha taradığımız zaman şehrin başka yerinde de farklı seçenekler olduğunu görüyoruz. Buraya baktığımız zaman farklı seçeneklerle karşı karşıya kalıyoruz. Örneğin, "en iyi ev sahibi"ne göre "puanı en yüksek ev" gibi kriterlerle evlere daha farklı şekilde bakabiliyoruz. Bu bize şunu anlatıyor, evimizi iyi bir şekilde kiraya verdiğimiz zaman ve kiracılarla iyi bir ilişki kurduğumuz zaman sıralamada yukarıya çıkabileceğiz.
Airbnb sitesinde biz sadece bir evi kiralama işi yapmıyoruz, bu işi tamamen bir iş planı dahilinde bir işletme gibi yapıyoruz. Müşterilerimizin de ayrılırken iyi bir şekilde ayrılması ve bize yüksek puan vermesi bizim avantajımıza olacak.
Yukarıdaki resimde bazı etiketler görüyorsunuz. "Süper ev sahibi" ve puanı 4.92 ve 4.97. Değerlendirmelerine baktığımız zaman 211 tane değerlendirme görüyoruz ki bu evin en azından 211 defa bu site üzerinden kiralandığını söylüyor. Burada her kiracı inceleme yapmamış, yani değerlendirme kaydetmemiş, olabilir.
Evin Dekorasyonu
Bir ilanın içerisine girdiğimiz zaman resimler bize bazı fikirler verebilir. Evin nasıl dekore edildiği ile ilgili bilgi alabilirsiniz. Buradaki her şeyin bir otel odası gibi olması gerektiğini unutmayın. Yani kendi kullanmış olduğunuz evi kiraya verdiğiniz zaman bu operasyon sizin için çok başarıyla sonuçlanmayabilir. Burasını kısa süreli olarak insanların gelip gittiği ve geldiği zaman kendilerini kendi evlerinde ya da bir otel odasında kaldıkları bir ortam sıcaklığında yaratmanız gerektiğini unutmayın.
Evde bir televizyonun olduğunu ve akıllı bir televizyon bulunduğunu, koltuğun bulunduğunu bu koltuğun açılabildiğini burada yatılabildiğini, akşam yemekleri için ideal bir masasının olduğunu, okumak isterseniz belli kitapların rafında bulunduğunu size mesajla iletmeye çalışıyor. O zaman doğru fotoğraflar bu tarzda bir kısa süreli kiralama için oldukça önemli.
Evin içerisine bakarken mutfak imkanları da oldukça önemli. Hijyen koşulları herkes için çok daha önemli ve kısa süreli konaklama yapan kişilerin hepsinin tatil için geldiğini düşünmeyin. Bunlar kimi zaman iş amacıyla gelen pazarlama görevleri yetkileri olabilirler ya da herhangi bir denetim için o bölgede görevlendirilmiş kişiler olabilirler. Kendileri ya da aileleriyle birlikte bu süreyi geçirmek isteyebilirler. Bu durumda da evlerin mutfağının olması mutfakta onların yemek yapabilmesi için birçok imkanın bulunuyor olması gerekiyor.
Dönem/Tarih Seçimi
Airbnb'nin sahibinden.com ve HepsiEmlak'tan farkı, dönem/tarih seçebiliyorsunuz. Bir gayrimenkulün o dönemki kirasına baktınız gibi örneğin Mart ayı için bir sorgu yaptığımız zaman 20-22 Euro gibi fiyatları görüyoruz. Peki dönemi değiştirsek, mesela ne zamana kadar bakabiliyoruz? Temmuz ayına kadar bakabiliyor muyuz? Örneğin, 4 Temmuz'dan başlayıp 10 Temmuz'a kadar bu aramayı yaptığımız zaman karşımıza biraz daha yüksek fiyatlar çıkıyor. Bir defa en üstteki sırada 20 Euro'luk ilanlar varken, 26 Euro'lara çıkmaya başladı. Bu bazı bölgelerde oldukça fark edebilir. Antalya, Bodrum veya Aydın gibi yazlık bölgelere gittiğiniz zaman belki bu fiyat iki veya üç katına çıkabilir.
Yazlık Yer veya Şehir Merkezi
Yazlık yerde bir konutu kiraya vermekle, şehir merkezinde bir konutu kiraya vermek arasında fark vardır. Şehir merkezlerindeki yerlerin sezonu daha uzun olabilir. Yazlık yerlerin sezonu ise yine o yazlık sezonla kısıtlı kalacaktır.
Diğer Giderler
Doluluk oranları ile ilgili ilanlar arasında bazı bilgiler edinmeye devam edersek. Bu defa 14 Mart'tan 20 Mart'a kadar bir sorgulama yapalım. Örneğin yine az önce ilana çıkan konuta detaylı bir kez daha bakalm. Burada fiyatı gördüğünüz zaman altında başka detaylar da göreceksiniz. Evin fiyatının günlük 17 Euro olmasıyla birlikte, bir de hizmet bedeli, bazı gayrimenkullerde temizlik bedeli gibi ek hizmetler de fiyatın içerisinde göreceksiniz. Ama siz ev sahibi olarak alacağınız fiyat buradaki geceleme için olan fiyattır.
Buradaki yoğunluğa baktığımız zaman bu evin hangi tarihlerde boş olup olmadığını görebilirsiniz. Bazı ilanlarda buradaki tarihleri seçemiyor oluyorsunuz. Bunun sebebi, ya o kişi o tarihlerde evi kiraya vermiyor ya da sistem üzerinden bir başkasına kiralamış olabiliyor. Bunu yoğun zamanlarda kontrol ettiğiniz zaman bir evin hangi dönemlerde kiralanmış olduğunu hangi dönemlerde boş olduğunu anlayabilirsiniz.
Ayda, yani 30 gün içerisinde, o konutun kaç gün kiralandığı size fikir verebilir. Örneğin bir ilana baktığımız zaman şöyle bir şey görseydik, 30 gün içerisinde 10 gün dolu ise, biz demek ki bu konutu bu dönem içerisinde 30 günde 10 gün kiraya verebileceğiz diye bir hesap yapıp aylık gelirimizi hesaplayabilirdik.
Dekorasyon
Evinizi döşerken hangi şekilde dekore edilmiş gerektiği ile ilgili fikir sahibi olmak için aşağıda bahsedeceğimiz sitelerden destek alabilirsiniz. Sıklıkla kiraya verilen evlerin dekorasyonu size fikir verebilir. Evin düzgün ve müşteriye bilgi vermesi açısından yeterince detaylı fotoğraflanması gerekiyor. İyi döşenmiş olan bir ev kiraya verildikten sonraki ve kiracının çıkacağı süreye kadarki zaman içerisinde müşteriye en iyi şekilde hizmet vermeniz gerekiyor.
Booking.com
Bir başka platform da booking.com, ancak booking.com'daki ilanlara baktığımız zaman sayı olarak oldukça az seçenek çıktığını görüyoruz. Eskiden booking'de çok daha fazla konut ilanı vardı ve neredeyse airbnb'den daha fazla seçenekle karşı karşıya kalıyoruz. Bu dönemsel bir şey olabilir, booking'in Türkiye'de kullanılma sürecindeki sıkıntılar olabilir. Bunu aklınızda tutun, şu an için buradan veri çıkaramıyoruz ama ileride elimizde veri olmayacağı anlamına gelmiyor. Siz kiraya vereceğiniz zaman booking üzerinden de o bölgeye aynı airbnb'de olduğu gibi kontrol edin ve aynı analizleri orada da yapmaya çalışın.
AllTheRooms
Çok güzel bir araç daha var: AllTheRooms. Örneğin, Eskişehir bölgesine sitesinin içerisinde baktığımız zaman konutların ne kadara kiralanabildiğini görüyoruz. Günlük kiralama fiyatının Ağustos ayı içerisinde 29 Dolar olduğunu görüyoruz. Bu işi ticari olarak yapacaksanız burada bir üyelik açabilirsiniz.
Bir aylık üyelik yapıp buradaki sistemde ihtiyacınız olan her şeyi görüp sonrasında üyeliğinizi sonlandırabilirsiniz. Çünkü bu bilgiler sizin için çok kıymetli. Bu firmalar büyük bir ihtimalle, Airbnb ve Booking gibi sitelerden verileri alarak müşterilerine pazarlıyorlar ve siz de aslında bu test sürecini kendiniz yapmadan almış olduğunuz hazır veri ile bu işi bugün yapmaya başlayıp doğru fiyatlarda doğru stratejiyle karar vermeniz için faydalı olacaktır.
Günlük Fiyat
Ocak ayı için günlük fiyat (Avg. Daily Rate) 12 Dolar. Biz 12 aylık ortalamayı alırsak yıllık gelirimizi hesaplayabilir ve kısa süreli kiralamanın uzun süreli kiralamaya göre karlı olup olmadığını anlayabiliriz. Bu nedenle, AllTheRooms sitesine üye olmamız ve 12 aydaki gelirlere bakmamız gerekiyor.
Doluluk Oranı
Doluluk oranı (Occupancy Rate) Ocak ayında %21 ise, yani ayın 30 gününün sadece 6 günü kiraya verildiğini anlıyoruz. Çok fazla değil, ama Mart, Nisan, Mayıs ayında ve diğer aylarda acaba bu oran ne olacak bilmiyoruz.
Stok Durumu
Stok (Available Supply) kaç tane gayrimenkul olduğunu söylüyor. Ocak ayında, yukarıdaki resimde etrafı mavi ile çizili olan bölge içerisinde, 72 tane rakip gayrimenkul varmış.
Gelirler
Gelirler (Revenues) için Ocak ayında evini kiraya veren bir kişi 79 Dolar gelir elde etmiş (kar değil) olarak görünüyor. Bunu da daha önceki aylara bakarak hesabınızı yapabilirsiniz.
Bölgeye Dağılım
Bu mavi dikdörtgenin içerisine girdiğimiz zaman; ev, özel oda, paylaşımlı oda ve otel seçeneklerini olduğunu görünüyoruz. Farklı renkte daireler gösterilmiş. Böylece, evlerin nerelerde toplandığını görüyoruz, aynı sahibinden.com'da ya da Airbnb'de gayrimenkullerin toplandığı yerleri gördüğümüz gibi.
Ücretli Üyelik
Ücretsiz üyelik ile AllTheRooms sitesinde kısıtlı bir veriye ulaşabilirke, ücretli üyelik ile birçok veriye ulaşabilme şansınız var. İlk olarak ücretsiz üyelik için bir e-posta adresinizi girip siteye göz atabilirsiniz. Buna göre bazı bilgilere ulaşabilirsiniz. Daha fazlası için üyelikle bu işi yapabilirsiniz.
Kısaca özetlersek, kurallara uygun bir şekilde kısa süreli konut kiralama için neler yapmanız gerektiğini araştırmanız gerekiyor. Vergi açısından, kolluk kuvvetleri açısından ve belediye açısından ve bir diğer aşamada ise bu işten ne kadar gelir elde edebileceğinizi öğrenmeniz gerekiyor. Tamamen bir otel işletmecisi olacaksanız, normal bir konuttan haliyle çok daha fazla gelir elde edebiliyor olacaksınız, bu nedenle daha fazla vergi ödeyeceksiniz. Son olarak, müşterilerle iyi ilişkiler kurmanız gerekiyor ve iyi puanlar almanız gelecekteki müşterileriniz için önemli.