Kentsel Dönüşüm Anlaşmaları Nasıl Olmalı?
Kentsel dönüşüm sürecinde yapılacak anlaşmalar, hem mülk sahipleri hem de müteahhitler için oldukça kritiktir. Kat karşılığı anlaşmalar, müteahhitin inşaat maliyetleri ve konutların birim fiyatlarının nasıl belirleneceği gibi konular bu süreçte belirleyici unsurlar arasında yer alır. Daha fazla daireli anlaşmalar ise taraflara avantajlar sunabilir, ancak konut birim maliyet oranlarının adil şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Bu yazıda, kentsel dönüşümde doğru anlaşma yapmanın püf noktalarına değineceğiz ve dikkat edilmesi gereken hususları inceleyeceğiz.
Kentsel dönüşüm anlaşma süreci oldukça zor, çünkü öncelikle binadaki kat maliklerinin bir araya gelip bu kararı vermesi gerekiyor. Diğer zorluk ise binadaki yaşayanların bu konuda bilgi sahibi olmaması veya çok açıkça akıllarını etraftan sürekli karıştıranların olması. Türkiye'de danışmanlık almakla ilgili bir eksiklik var ve çok küçük bir çoğunluk danışmanlık alarak bu süreçleri daha kolay atlatmaya çalışıyor.
Bir binayı yenilerken iki tane yöntemle başbaşa kalıyorsunuz. Bunlardan birincisi İnşaat Taahhüt Anlaşması ve diğeri ise Arsa Payı Kat Karşılığı Anlaşması'dır.
İnşaat Taahhüt Anlaşması'nda parasını vererek bir taahhüt, yani yüklenici, ile bu işi yapmaya başlıyorsunuz. Burada müteahhit hiçbir şekilde sizinle ortaklık kurmuyor. Sizin para verdiniz hakediş usulüne göre binanızı yapıyor. Bu anlaşmada teknik sözleşmenin çok iyi olması gerekiyor. Ödeme planlarının doğru olması gerekiyor. İnşaatın hangi aşamasında ne kadar ödeneceğinin belli olması gerekiyor ve taahhütü yüklenen firmayla bu şekilde bitirileceğini açık ve net olması gerekiyor.
Arsa Payı Kat Karşılığı Anlaşması'nda müteahhite belli daireler vererek inşaatın finansmanını kendisini yüklenmesini ve bununla birlikte de inşaatı yapmasını bekliyorsunuz. Bu tamamen bir ortaklık üzerine kuruludur. Bu sistemde müteahhit para almadığı için kendisi finansman yaparak inşaatı yapıyor, öte yandan da kendi hak edeceği daireleri satarak kendisine finansman yaratmaya çalışıyor. Eğer satamazsa, bu süre içerisinde ya kendi parasını kullanıyor ya da gidip finans kuruluşlarından finansman sağlıyor.
Bu iki yöntem netleştiğine göre biraz daha karışık olan Kat Karşılığı Anlaşması'nda müteahhitle anlaşma yaparken müteahhit size hangi hesaplarla geleceğini ve müteahhitin yapacağı hesapları üç aşağı beş yukarı aklınızda canlandırarak onun beklentilerini tahmin ederek neler beklemeniz gerektiğini detaylandıralım. Vereceğimiz örnekler sayesinde genel çerçeve zihninizde canlanacak, ama unutmayın konutun birim metrekare fiyatı değiştiği zaman konutun kalitesine göre yapılacak inşaat maliyeti de değişeceğinden dolayı bu hesaplar tamamen değişecektir. Onun için bir çalışma yapılması gerekiyor.
Kat Karşılığı Anlaşması
Bir arsa içerisinde 6 tane dairenin bulunduğu bir bina var ve yeni imar koşullarıyla buraya 10 tane daire yapılabiliyor. Böylelikle, 4 tane dairemiz daha olacak. Aklımızdan geçen hesap da şöyle; biz kendimiz dairelerizde oturalım, varsın dairelerimiz biraz küçülsün ama 4 tane daireyi vererek müteahhite bu binayı yaptıralım. Bizim de cebimizden para çıkmasın. Peki bu hesabı müteahhite götürdüğümüz zaman müteahhitin aklından nasıl hesaplar geçecek?
Konutların Birim Fiyatı Ne Kadardan Satılacak?
Konutlarımız bittiği zaman birim metrekare fiyatı ne kadardan satılacak? Bu oldukça anahtar bir bilgi, çünkü müteahhit hesabını yapmaya buradan başlayacak. Diyelim ki sizin daireleriniz bittiği zaman her biri 90 metrekare olsun. Birim metrekare fiyatı 8.000 TL olsun ve 720'şer bin TL'lik daireler çıksın. Proje sonunda 10 tane dairenin 4 tanesini müteahhite verdiğiniz takdirde müteahhitin 4 x 720.000 TL'den 2.880.000 TL hasılat yaptığını varsayalım.
Müteahhitin İnşaat Maliyeti Nedir?
Peki müteahhit bu inşaatı ne kadara yapacak? 10 daireli bir bina olduğunu varsaymıştık. 10 dairelik bina 1680 metrekare kapalı alana (sizin yaşayacağınız alanlar, ortak alanlar ve binanın bodrumları gibi) sahip olduğunu ve hesabın içerisinde olduğunu kabul edelim. Birim maliyetlerin de 2.000 TL olduğunu varsayalım. 2.000 TL x 1.680 metrekareden 3.360.000 TL'lik toplam inşaat maliyeti çıkacak.
Müteahhitin burada iki seçeneği olabilir. Birincisi cebinde parası olabilir. İkincisi de gidip finansman kullanabilir. Finansman kullanmadığını varsayalım. Cebindeki parasıyla bunu peyderpey ödeyerek, masraflarını yaparak, inşaatı yaptığını varsayalım. 3.360.000 TL para harcayacak karşılığında 4 tane dairesi bugün 2.880.000 TL olacak. Çok açık olarak belli ki 480.000 TL açık veren bu projeye müteahhit zaten hiç yanaşmayacak.
Müteahhit burada kendisine ikinci bir soru sorabilir. Bugün 720.000 TL hesap ettiğim daire acaba 12 ay sonra ne kadara satılabilir? İşte bunu tahmin etmek oldukça zor. Burada şöyle bir yaklaşım yapılabilir. Enflasyonun üzerinde belli bir oranda artış konulabilir. Mesela bugün reel faizin %18 olduğunu düşünerek bunun üzerine iki puan yani %20 artışla 720.000 TL'lik konutun 12 ay sonunda 864.000 TL olduğunu varsayabiliriz. Bu durumda da elde edilecek 4 daireden hasılat 3.456.000 TL'ye geliyor. Hesabı böyle yaptığınız zaman 12 ay yaydığınız zaman, bu defa finansmanın da 12 ay içerisinde profesyonel bir finansman kuruluşu tarafından yapıldığını katarsak işin içerisine, 12 aylık finansman maliyeti 3.651.000 TL'ye gelecek. Bu defa hasılatla finansman arasındaki fark azaldı, ama yine müteahhit 200.000 TL zararda, yani bu koşullarla bu bina müteahhite gitse anlaşma yapsa herkes kendi dairesinin koruması şartıyla bu anlaşmanın olamayacağı çok açık.
Daha Fazla Daireli Anlaşma
Yine 6 tane daire sahibi olsun. Ancak bu defa binalarında 6 daireden 10 daireye artış değil de, 10 daire yerine 14 daireye artış olsun. Yani ekstradan 8 tane daireye daha sahip olmuş olsunlar. Bu durumda müteahhite %50-%50 anlaşma ile gitsinler ve müteahhite 7 tane daire önersinler.
Peki müteahhit nasıl bir hesap yapacak? Binanın maliyetini ve dairelerin hastalığına bakarak bu karşılaştırmayı yapacağız. Çünkü müteahhit her zaman binayı ne kadara yaparım, karşılığında da elde ettiğim daireleri ne kadara satarım diye yaklaşacak. Burada söylediğimiz gibi önce bugünkü hesaba bakabilir ya da ilerideki değer artışını öngörerek projeye farklı bakış açıları getirebilir. Maliyet açısından bakarsak, binamız 14 daireye çıktı ve toplam kapalı alanımız 2.160 metrekare oldu. Yine 2.000 TL birim metre o zaten toplam inşaat maliyetimiz 4.320.000 TL'ye geldi.
7 tane daire vermiştik. Dairelerin bugünkü fiyatı 720.000 TL olarak tahmin etmiştik. 7 tane dairenin toplam hasılatı da 5.040.000 TL oldu. Binayı 4.320.000 TL'ye mal etti. Öbür taraftan da hasılatı 5.040.000 TL oldu. Yani 700.000 TL bir getiri elde etmiş oldu. Müteahhit bu durum için cebinde para olmadığını varsaydı ve finansman kullandı. 4.320.000 TL için alacağı finansman 12 ay sonunda 4.695.000 TL'ye çıktı. 12 ay sonundaki dairelerin fiyatlarına da yine az önce hesapladığımız gibi enflasyon üzerine +2 puan koymuştuk. 864.000 TL'den elde ettiği 7 daireden hasılatı da 6.048.000 TL oldu.
İşte müteahhit sizin karşınıza geldiği zaman bu hesapları yaparak bu projenin kendisi için mantıklı mı olup olmadığını hesap edecektir. Siz de öte yandan elde edeceğiniz dairelerin metrekare büyüklüklerini, elde edeceğiz dairelerin o günkü değerlerini düşünerek bu hesabın sizin için uygun olup olmadığına bakabilirsiniz.
Konut Birim Maliyet Oranları
Müteahhitlerin kat karşılığı anlaşmaları yaparken birim fiyatlara göre bina sahiplerine verdikleri oranları her yıl kontrol etmemiz gerekiyor. Çünkü konut birim maliyetleri değişiyor ve toplam maliyetin içerisindeki payı da değişiyor. Şöyle düşünün konutunuzun birim fiyatı 5.000 TL olsun ve bunun maliyeti de birim metrekarede 2.000 TL olsun. Yani toplam konutun değeri içerisinde maliyetin payı %40'larda yer alıyor. Bu 10.000 TL'lik bir konuta geldiği zaman 10.000 TL'lik konutun maliyeti belki 2.000 TL değil 3.000 TL oluyor, ama bu defa %40'tan %30'a düşüyor. Bu sebeple bu oranı, konut maliyetleri değiştiği için her yıl yenilemek gerekiyor.
Örneğin, konut metrekare birim fiyatı 10.000 TL olan bir yerde arsa sahiplerinin payı yaklaşık %58. Bu İstanbul için illere göre değişiklik gösterecektir. Örneğin, konutun birim metrekare fiyatının 5.000 TL olduğu yerde bu defa kat maliklerinin arsa payı %48 oranında oluyor. Yani daha fazlasını müteahhite vermesi gerekiyor. Eğer konutun birim metrekare fiyatı artıyorsa kat maliklerinin daha fazla pay alması gerekiyor. Eğer konutun birim fiyatı düşüyorsa bu defa müteahhitin daha fazla pay alması gerekiyor, çünkü toplam konutun fiyatı içerisinde maliyet daha fazla yer tutuyor.