Kentsel Dönüşümde Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?
Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı, müteahhit ile yapılan anlaşmaların en kritik unsurlarından biridir. Doğru arsa payı dağılımı, mülk sahiplerinin haklarını koruyarak adil bir yapı inşası sağlarken, yanlış arsa payı dağılımı hukuki sorunlara ve anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu yazıda, arsa payının nasıl hesaplandığı, doğru ve yanlış dağılım örnekleri ile müteahhit ile çalışmanın ipuçları ele alınacaktır. Kentsel dönüşüm sürecinde bu bilgileri bilmek, haklarınızı güvence altına almak açısından önemlidir.
Binanızda kentsel dönüşüm konuşulmaya başlandı ve binanızı yenilemek istiyorsunuz, ancak bir sorunla karşı karşıyasınız. Bağımsız bölümlerin arsa payları gayrimenkullerin değerleri ile orantılı olarak dağıtılmamış. Bu sorunun üstesinden nasıl gelebilirsiniz?
Bu sorun binada kat fazlası olduğu durumda müteahhitle anlaşılması ve müteahhide daire verilmesi durumunda daha çok ortaya çıkmaktadır. Bunun bir diğer yönü bina yapıldığı zaman kat irtifakı ya da doğrudan kat mülkiyeti kurulduğu zaman dairelerin arsa paylarının yanlış belirlenmiş olması. Yeni inşaat yapıldığı zaman arsa paylarının düzenlenmesi için dava açılması gerekiyor. Ancak bu noktada kat maliklerinin arsa paylarının yanlış dağıtılmış olduğunu kabul etmesi ve bununla birlikte başvuru yapıyor olmaları gerekiyor. Bu başvurudan sonra bilirkişilerin yapacağı tespitle yeniden kurulacak kat irtifakından arsa paylarının düzeltilmesi mümkün olabiliyor.
Doğru Arsa Payı Dağılımı
Örnek ile anlatmak gerekirse, birinci bağımsız bölümde bir tane dükkan yer almaktadır. 2 nolu bağımsız bölüm ve devam eden diğer bağımsız bölümlerde ise daireler yer almaktadır. Bu gayrimenkullerin değerleri için bir kabul yaptık ve 1 numaralı dükkanın değerinin 3 milyon TL, 2 numaralı bağımsız bölümü olan konutun 500 bin TL yukarıya kadar devam eden 3, 4, 5, 6, 7 ve 8 numaralı bağımsız bölümlerin değerleri için 1 milyon TL, 9 ve 10 nolu bağımsız bölümler için de 1 milyon 250 bin TL değer biçtik.
Bu bağımsız bölümlerin toplam değerine göre olması gereken arsa payları 1 nolu bağımsız bölüm 3/12 iken, 9 numaralı bağımsız bölüm bir nokta 1.25/12 olması gerekiyor. Buna göre toplamda arsası 500 metrekare olan bu binada 1 numaralı bağımsız bölüme 125 metrekare alan düşerken, 2 numaralı bağımsız bölüme 20 metrekare düşmekte, 9 ve 10 nolu bağımsız bölümlere ise 52'şer metrekare alan düşmektedir.
Peki mevcutta olan ne? Bundan 30-40 yıl önce bir kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmuş ve kat mülkiyeti kurulurken dikkat edilmesi gereken 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu 3'üncü maddesinin belirttiği gibi arsa payının bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanması gerektiği hükmü vardır. Bu da bağımsız bölümü değerine göre bu arsa payının verilmesi gerektiğini bize söylemektedir. Ancak, bu örnekteki binada olduğu gibi, 30-40 yıl önce bu hükme bağlı alınmamış ve biraz da keyfi olarak arsa payları dağıtılmış olabilir.
Yanlış Arsa Payı Dağılımı
Buna göre örneğimize bakarsak mevcutta olanlar için 1 nolu bağımsız bölüme 250 metrekare arsa payı düşerken, 10 nolu bağımsız bölüme 31 metrekare, 2 nolu bağımsız bölüme 20 metrekare düşmektedir. Buradaki yanlışlık, gayrimenkullerin değerleri ile bağlantılı olarak arsa paylarının dağıtılmamış olmasıdır ve birçok binada ortak alan giderleri ya da sosyal tesislerden yararlanma arsa payları nispetinde olmaktadır. Burada bir hata olabilir ve bunu da düzeltmek mümkündür.
Bunu düzeltebilmek için kat maliklerinin fikir birliğinde olması gerekiyor ve bu hatayı düzeltmeleri için pozitif yaklaşmaları gerekiyor. Bunu anlayabilmek için de gayrimenkulünüzün değerini alt alta yazmalı ve toplam değeri çıkarmalısınız.
Örnekte olduğu gibi 1 numaralı gayrimenkul için 3 milyon TL değer biçerken, 9 nolu gayrimenkule 1 milyon 250 bin TL ve 7 nolu bağımsız bölüme ise 1 milyon TL değer biçtik. Binanın toplamına 12 milyon TL değer biçiliyor. 12 milyon TL toplam değere göre gayrimenkullerin her biri için 12 payı değerleri nispetinde dağıtım ve olması gereken arsa paylarının sizin için size temsil olması açısından paylaşıyoruz. Siz de bunu kendi binanız için yapabilirsiniz.
Müteahhit ile Çalışmak
Eğer binanızı bir müteahhide vereceksiniz ve kat artışı varsa, özellikle kat artışı olduğu zaman, bunu düzeltmek daha kolaydır. Müteahhite yine dairelerin verilmesi aşamasında burada fazla arsa payı olanlar kendi paylarından bunları müteahhite transfer ederek bu arsa paylarını düzenleyebilirler. Çünkü bu arsa paylarının transferi arsa payı satışı, yani bir satış işlemi olarak ele alınmaktadır.
Bunun hesaplamayı siz masa başında bir kağıt üzerinde yaparsanız, olması gereken arsa paylarına müteahhide gitmeden önce kendi aranızda belirleyebilirseniz, müteahhitle bu anlaşmaları yaparken kendi çizelgelerinizin olması sebebiyle hangi bağımsız bölümden ne kadar arsa payı transferi yapabileceğinizi de kolaylıkla belirleyebilirsiniz.
Mevcutta olan arsa paylarını ve olması gereken arsa payları dağılımını bilirsiniz. Böylelikle, hem müteahhitle kolay anlaşacaksınız, hem de kat malikleri arasında daha az sorun yaşayarak kentsel dönüşüm sürecini başarıyla tamamlayabileceksiniz.