Kira Gelir Vergisi Nasıl Hesaplanır? Vergi Oranları Nedir?

Kira geliri elde edenler için vergi beyannamesi verme süreci ve hesaplama yöntemleri büyük önem taşır. Kira bedelinin rayiç bedelin altında olması, muafiyet durumları, gerçek ve götürü gider usullerinin farkları gibi konular, kira gelir vergisinin nasıl hesaplanacağını doğrudan etkiler. Hazır Beyan Sistemi ile bu süreç daha kolay hale gelirken, hangi durumlarda muafiyetlerden yararlanamayacağınızı bilmek de önemlidir. Bu yazıda kira gelir vergisinin tüm detaylarına değiniyoruz.

Kira Gelir Vergisi Nasıl Hesaplanır? Vergi Oranları Nedir?

Bu yazının en altındaki linklerde, herkesin özel durumuna göre yapabileceği hesaplamaları ve bu hesaplamalarda dikkat etmesi gereken konuları bulabilirsiniz. Vergi herkesin özel durumuna göre değişmekte ve bütün bu spesifik durumları bu yazımızda bahsetmemiz mümkün değil. Ancak burada %95'ine hitap edebilecek ortalama bilgileri vereceğiz. Diğer bilgileri yazının altındaki linklerde inceleyerek kendinize göre karşılaştırmaları ve hesaplamaları yapabilirsiniz.

Bildiğiniz üzere 500 TL'yi aşan kira ödemelerini banka ya da postane kanalıyla yapılması ve "Kira Ödemesi" olarak belirtilmesi gerekiyor. Bu ne işe yarıyor? Birazdan o noktaya değineceğiz.

Kira Alınmıyorsa veya Rayicinden Az Alınıyorsa

Öte yandan evinizde kiracı var ama kira vermiyor ya da kira veriyor ama rayicinden oldukça düşük veriyor. Bu durumlarda da siz düşük kira beyan edersiniz, maliye bu durumlarda da hesabı, oranın normalde olması gereken emsal kirası ne kadar ise o kadardan yapmaya çalışıyor. Örneğin, 3.000 TL eden bir evi siz ve kayıtlarda 1.000 TL'den gösteriyorsunuz. Ancak normalde 2.000 TL'yi beyan etmediğiniz durumda yarın bir gün bir araştırma yapıldığı zaman oranın emsal kirası ne kadar olması gerektiği hesap ediliyor ve aradaki farklarla ilgili siz sorumlu oluyorsunuz.

Maliyenin, emsal kira yaklaşımına ilişkin olarak fikir yürüttüğü bir diğer yaklaşımsa o gayrimenkulün emlak rayiç değerinin %5'i oranında. Örneğin; emlak rayiç değeri 200.000 TL olarak gözüken bir gayrimenkulün %5 kiradan, yıllık olarak 10.000 TL kirası olması gerektiğini düşünüyor. Kira beyanları yapılırken maliye size kiranın belli bir kısmında istisna tutuyor.

Kira Gelir Beyannamesi Ne Zaman Verilir? Muafiyetler Nelerdir?

2023 yılı için toplam almış olduğunuz kiranın 21.000 TL'sinden sizi muaf tutuyor. Kira gelir beyannamesini, 1 yıl tamamlandıktan sonra, ertesi seneyi geçirdiği zaman Mart ayının 1'i ile 25'i arasında vermeniz gerekiyor. Örneğin; 2023 bittiği zaman, 1 Mart 2024 ile 25 Mart 2024 tarihleri arasında kira gelir beyannamesi vermeniz gerekmektedir. Eğer o yıl belirlenen istisna bedelleri ile kira aldıysanız, 2023 için toplam 21.000 TL veya altında, beyan vermenize gerek yoktur. Zaten muaf kısmın altında kaldığı için beyan da edilmiyor.

Öte yandan ortaklık veya elbirliği varsa, örneğin bir konuta karı koca sahip, ikisi bu konutun yarı yarıya sahibi ya da babalarından miras kalmış olan bir tane konutun 5 tane kardeş üzerinde bulunması durumunda bu muafiyetler her bir birey için ayrı ayrı geçer. Örneğin; 5 kardeş bir babanızdan kalmış olan bir eve sahipsiniz ve kira alıyorsunuz. Burada muafiyet her bir birey için, yani her bir birey 21.000 TL'den 2023 yılı için muaf olacaktır. Bu rakamın altında kalıyorsa, yine istisnanın altında kaldığı için beyan vermesine gerek olmayacak.

Konutu iş yeri olarak da kullanıyorsanız, sadece konut miktarından muaf oluyorsunuz. İşyeri kısmından muaf olmuyorsunuz.

Kira Muafiyetlerinden Hangi Durumda Yararlanılmaz?

Konut kirasının yanında; ticari, zirai ve meslek kazancı beyan edenler konutlarda kira muafiyetinden yararlanamıyorlar. Kiranın üzerine ücret geliri, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı gibi bütün kazançlar eklendiği zaman 2023 yılı için aşağıda verilen durumların bulunması halinde, yıllık beyanname ile beyan edilmesi gerekir;

Tek işverenden ücret geliri elde eden mükelleflerin, elde ettiği bu ücret geliri toplamının gelir vergisi tarifesinin dördüncü gelir diliminde yer alan tutarı (2023 yılı için 1.900.000 TL) aşması,

Birden fazla işverenden ücret geliri elde eden mükelleflerin, birden sonraki işverenden alınan ücretleri toplamının gelir vergisi tarifesinin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2023 yılı için 150.000 TL) aşması (birden fazla işverenden ücret alınması halinde, birinci işverenden alınan ücretin hangisi olacağı ücretli tarafından serbestçe belirlenebilecektir),

Birden fazla işverenden ücret geliri elde eden mükelleflerin, birinci işverenden aldıkları ücret gelirleri de dahil olmak üzere ücretleri toplamının gelir vergisi tarifesinin dördüncü gelir diliminde yer alan tutarı (2023 yılı için 1.900.000 TL) aşması.

Devletin yaklaşımı burada; "Senin zaten çok fazla gelirin var. Bu muafiyet kısmına senin ihtiyacın yok." demek istiyor. Onun için onlar bu muafiyet kısmından yararlanamıyorlar.

Hazır Beyan Sistemi

Beyan verirken en kolay yollardan bir tanesi Hazır Beyan Sistemi. İnternet Vergi Dairesi sisteminde hazır beyan sistemi yapılıyor. Hazır beyan sistemi ile, ilk başta söylediğimiz gibi postane ile ya da banka kanalıyla kira olarak seçilmiş olan ödemeler hazır beyan sisteminde sizin önünüze çıkıyor. Siz T.C. kimlik numaranız ve şifrenizle birlikte E-devlet üzerinden girdiğiniz zaman adınıza yapılmış olan bütün ödemeleri görüyorsunuz.

2023 yılı bittiği zaman diyelim, 2024'te 1 Mart-25 Mart arasında beyan vereceksiniz. Hazır beyan sistemine girdiniz. Eğer kiracınız bütün gönderileri "kira gönderimi" olarak seçtiyse sizin karşınıza bütün ödeme dökümleri gelecek. Eğer gönderimlerden bazılarını seçmediyse, bu defa onlar kira olarak gözükmeyecek. Yani bu hesabın içerisinde bulunmayacaklar. Ancak bu durumda sizin elle müdahale ederek bunları düzeltmeniz, eksikleri tamamlamanız, doğru bir bayan hazırlamanız gerekiyor.

Kira Gelir Beyannamesinde Gider Gösterme

Beyan verirken 2 tip gider seçebiliyorsunuz. Bu muafiyet çıktıktan sonra geri kalan kısmı için gayrimenkulün yönetimi, idaresi için, yani ayakta kalması, kira almaya devam etmesi için sizin belli masraflar yapmanız gerekiyor. Bu bakım ve maliyet giderleri için devlet size 2 tip indirim sunuyor. Bunlardan bir tanesi; gerçek gider usulü, diğeri götürü gider usulü. Bu 2 tip gider gösteriminde mutlaka en az 2 yıl kalmanız gerekiyor. 

İndir: Konut Kira Gelir Vergisi Hesaplama

Gerçek Gider Usulü

Gerçek gider usulünde, siz yapmış olduğunuz bütün giderleri listeliyorsunuz. Belgelerini topluyorsunuz ve bunları beyan ederken yapmış olduğunuz giderleri gösteriyorsunuz.

Gerçek gider kapsamına neler giriyor?

Örneğin; aydınlatma sistemi için, su altyapısı için, kanalizasyon altyapısı için ya da ısıtma altyapısı için asansör için yapılan giderler yine gerçek gider kapsamına sokulabilen giderler arasında geçiyor.

Gerçek gider usulüyle vergi beyannamesi verdiğinizde indirilecek gider, toplam gelirlerle vergiye tabi hasılatın toplam hasılata bölünmesiyle bulunur. Vergiye tabi hasılat dediğimiz, örneğin yıllık 60.000 TL'lik kira alıyorsanız, 2023 yılı için 21.000 TL'si muaf ise, geri kalan kısmı vergiye tabi hasılat olarak geçiyor.

Buradan indirilecek gider hesabından şöyle yapalım. 60.000 TL'lik kira aldığınızı düşünelim. 21.000 TL'sinden muaf olduğunuzu ve masraflarınızın da 20.000 TL olduğunuzu düşünelim. Bu durumda indirilebilecek gider:

• Kira Geliri: 60.000 TL
• Masraflar: 20.000 TL
• Muafiyet (2023 Yılı): 21.000 TL (Güncel bilgi için tıklayın)
• İndirilecek Gider: Masraflar - (Muafiyet / 2) = 9.500 TL

Yani siz 20.000 TL masraf ettiniz zaman 9.500 TL'sini gider olarak gösterebileceksiniz.

Götürü Gider Usulü

Diğer gider gösterim kısmındaysa götürü gideri seçiyorsunuz. Götürü gider, %15 üzerinden hesap ediliyor ve herhangi bir belge göstermek zorunda değilsiniz.

Hesabı götürü gider ile yaptığımız zaman %15'ini gider olarak yazabileceğiz. 60.000 TL kira aldığımızı düşünelim. 60.000 TL'den 21.000 TL'yi çıkartıyoruz. 39.000 TL kalıyor. 39.000 TL'nin %15'i, yani 5.850 TL'lik kısmı gider oluyor. Gördüğünüz gibi aradaki fark çok fazla (Gerçek gider indirilecek gider: 9.500 TL idi).

Çünkü gerçek giderde yaklaşık 20.000 TL gider gösterdiniz. 60.000 TL kira aldığınız bir yerde 20.000 TL gerçek gider göstermekte zaten çok kolay değil.

Kira Geliri Kısmı Nasıl Yapılıyor?

Gayrimenkul sermaye iradından gelir beyannamesi verirken hangi dilimlere göre vergi vereceğinizi biliyor olmanız gerekiyor.

2023 yılı için; yıllık 70.000 TL'lik kira geliri gösterdiğiniz takdirde %15'lik dilime giriyorsunuz. Yıllık 120.000 TL kira geliri gösterdiğiniz zaman, bunun 70.000 TL'lik bölümü için 10.500 TL, diğer kalan 50.000 TL'lik kısım için %20'lik dilime giriyorsunuz.

Yıllık 370.000 TL kira beyan ettiğiniz zaman 150.000 TL'si için 26.500 TL, kalanı için %27'den vergi ödüyorsunuz. 370.000 TL'yi geçtiği takdirde ise 370.000 TL'si için 85.900 TL ödüyorsunuz. Artan kısmı yani 370.000 TL'yi geçen kısmı içinse %35'lik dilime girmiş oluyorsunuz.

Bu oranlar her sene değişmektedir. Güncel bilgileri takip etmek için tıklayın.

Gerçek Gider ile Götürü Giderin Karşılaştırılması

İki tane hesap yapacağız. Bir tanesi gerçek gidere göre, bir tanesi götürü gidere göre olacak. 2023'ün muafiyetleri ile ve oranları ile hesap edeceğiz.

Bu durumda gerçek giderden beyan etmek daha mantıklı gözüküyor. Ama yılda 10.000 TL o gayrimenkule harcıyorsanız. Eğer belge toplayamayacaksanız ve bu belgeleri yeri ve zamanı geldiği zaman, 5 yıl müddetle elinizde tutup belgeleyemeyecekseniz gerçek giderden beyan etmemeniz, götürü giderden beyan etmeniz daha mantıklı gözüküyor.

Herkese göre değişen, her duruma göre değişen, çok farklı istisnaları muafiyetleri olan kira geliri ile ilgili bir örnek hesap yapmaya çalıştık. Sizlerin durumları, dediğimiz gibi çok farklı olabilir. Aşağıdaki linklerden detaylara ulaşabilirsiniz.

• Hesapkurdu.com - Kira Vergisi Hesaplama
• Hazır Beyan