Kira Geliri İçin Ev Almak Mantıklı Mı?
Kira geliri için ev almak, bütçenizi doğru planladığınızda kazançlı bir yatırım olabilir. Ancak bir ev mi yoksa birden fazla ev mi alıp kiraya vermek gerektiğini iyi değerlendirmek önemlidir. Birden fazla evin avantajları daha yüksek kira getirisi sağlarken, dezavantajları ise bakım ve yönetim zorlukları olabilir. Öğrenciye kiraya vermek, uzaktan yönetim, enflasyon etkisi, planlanmayan giderler ve kiracı tipi gibi faktörler de bu süreci etkiler. Ayrıca kira geliri dışında ek gelirler elde etme fırsatlarını ve gayrimenkulün giderlerini hesaba katmak, yatırımınızın uzun vadeli başarısı için kritik olacaktır.
Bütçeye Hitap Etmeli
Herkesin hesabına uyumayabilir, ama gayrimenkul yatırımından bahsettiğimize göre her bütçeye hitap etmemiz gerekiyor. Birinci hesap 2.500.000 TL'niz var ve bu parayla gidip bir tane mi ev almalısınız? Yoksa gidip beş tane 500.000 TL'lik ev mi almalısınız? Artılarıyla, eksileriyle önce biraz bunu tartışacağız.
Bir Ev Mi, Birden Fazla Ev Mi Alıp Kiraya Vermeli?
2,500.000 TL'lik konutu aylık yaklaşık 8.400 TL kirası oluyor. Peki 500.000 TL'ye 5 tane ev alsak? 500.000 TL'lik her bir konutun kirası ise 1.992 TL. Yani ortalama 2.000 TL elde ediyor. 5 tane konut dediğimiz zaman 2.000 TL'den 10.000 TL. Peki 2.500.000 TL'lik ev ne kadar getiriyordu? 8.400 TL. Hadi ona da insafsızlık etmeyelim, 8.500 TL diyelim. Arada 1.500 TL'lik bir fark var.
Burada seçiminizi nasıl yapmalısınız? Bunun artıları ne? Eksilerini ne?
Kira İçin Birden Fazla Evin Artıları
Her kişiye göre değişecek bir fark var. Önce artılarından bahsedelim. Bir defa kira gelirimiz arttı. 8.500 TL'den 10.000 TL'ye çıktı. Ayda 1.500 TL, yılda 18.000 TL kira gelirimiz artmış oldu. Bir başka artıysa boşluk oranlarını azaltma, yani yıl içerisinde kira tahsil edeceğimiz sürenin daha fazla olması kiracı sayısının artması ile birlikte birisinin çıktığı zaman birisinin içeride olmasıyla, 5 tane konuttan bahsediyoruz.
Hepsi aynı anda çıkacak değil tabi ki. Bunlardan bir tanesi çıktığı zaman diğer girecek ama 2.500.000 TL'lik gayrimenkulde bir kiracı çıktığı zaman onun yerine koyana kadar tekrardan kira geliri elde edemeyeceksiniz ve buradan elde edemediğiniz kira 8.500 TL. Oysa öbür tarafa döndüğümüz zaman aylık düşen kiranız 8.500 TL değil, zaten 10.000 TL'ydi. 10.000 TL'nin içerisinde 1.000-2.000 TL düşmüş olacak. Böylece hem kira boşluğunu azaltmış oluyorsunuz hem de kiracı içerde değilken bile kira geliriniz tamamen kaybolmuyor. Yine %80'ini elde etmeye devam ediyorsunuz.
Bir diğer avantaj, 8.500 TL kirayı verecek müşteriyi, yani kiracıyı her zaman bulamazsınız. Ama 2.000 TL kiraya verecek kiracıyı her zaman bulabilme şansınız daha fazladır. Çünkü birisi daha ihtiyaca yöneliktir, birisi bugün 8.500 TL kirada oturan birisi herhalde ihtiyacından o evde oturmuyordur. Muhtemel 2.500.000 TL'lik evde oturan birisinin zaten bir yerlerde bir evi vardır ama konfor ve lüksü için o evi kiralamıştır. Bu sebeple, 2.000 TL'lik kirayı verecek kişiyi, kiracıyı daha rahat bulursunuz. 8.500 TL ödeyecek kiracıyı daha zor bulursunuz.
Bir artı daha var. Zenginsiniz, yani 2.500.000 TL'lik bir gayrimenkulünüz var ve bunu kiraya vermeye çalışıyorsanız belki 25.000.000 TL'lik, belki 100.000.000 TL'lik bir servete sahipsiniz. O zaman şöyle bir artınız olabilir. "Ben 5 tane kiracıyla mı uğraşacağım? Bir tane kiracım olur. Dertsiz başım olsun." diyebilirsiniz. 2.500.000 TL'lik servete sahip olanlar da olabilir. Onlar da bu düşünce ile bakabilirler. İşte bu durumda da 1 gayrimenkulle uğraşmak açısından tabi ki artısını da gözden kaçırmamak gerekiyor.
Kira İçin Birden Fazla Evin Eksileri
Eksiye geldiğimiz zaman en net durum şudur. 5 tane gayrimenkulünüz varsa 5 tane derdiniz vardır. Yani her birinde bir sorun olabilir. Bunların hepsiyle tek tek ilgilenmeniz gerekir. Hiç sorun olmasa bile bunların emlak vergisi vardır, kiralarının tahsilatının takibi vardır gibi bir çok takip etmeniz gereken husus vardır.
Onun için 5 tane eve kiracınız olduğu zaman kiranız daha az aksayacaktır. Daha iyi kira tahsilatı yapabileceksinizdir. Ama buna karşılık olarak da daha fazla uğraşmanız gerekecektir. Portföyü biraz daha büyütürsek, bu 2.500.000 TL değil de 25.000.000 TL olduğu zaman bu defa 5 tane değil 50 tane gayrimenkulden bahsetmeye başladığımız zaman kira yönetimi, gayrimenkul yönetimi yapacak bir danışmana, bir yazılıma ve bunu takip edecek bir kişiye ihtiyacınız olabilir.
İşte bu durumda da bu defa 2.500.000 TL'lik 10 tane ev düşünebilirsiniz. Bu da tamamen yatırımcının kendi bakış açısı, kendi ayırabileceği zaman ve hayata bakış açısıyla bu işi yönlendirmesi gerekecektir.
Öğrenciye Kiraya Vermek
Genelde gayrimenkul konusunda birileri birilerinin aklına girer. Der ki; "Arkadaşım Eskişehir'de bir ev al, öğrenciye kiraya ver. Kira getirisi çok iyi." Bu gerçekten de böyle olabilir. Örneğin Mardin'de yaşıyorsunuzdur. 200.000 TL bir ev aldığınız zaman belki kiracı olarak 700 TL'ye, 600TL'ye kiracı bulabileceksiniz. Ama Eskişehir'e gittiğiniz zaman bu 700 TL, 900 TL'ye belki 1.000 TL'ye çıkacak olabilir. Neden? Çünkü daha kısa dönemli ve orada barınma amacıyla öğrencilerin ihtiyacı olduğu için bu rakam yükselebilir.
Peki, buradaki risk nedir? Uzaktan gayrimenkul yönetmek gerçekten çok zordur. Bir defa kiracıyı buldunuz ve kiracı yerleşti. Peki kiracı çıktıktan sonra anahtarı nasıl teslim alacaksınız? Yeni kiracıyı nasıl bulacaksınız? İşte arada kar edeyim diye düşündüğünüz şeyleri birincisi yolda harcayabilirsiniz, ikincisi daha iyi kiracı bulacakken yeni kiracıyı bulamayabilirsiniz. Çünkü burada seçme hakkını eğer emlakçıya devredersiniz tamamen sizin istemediğiniz gibi olabilir.
Kirayı Uzaktan Yönetmek
Emlakçı işinizi çok iyi takip etmezse, emlakçı kapatıp giderse sizin gayrimenkulünüzü kim kiraya verecek? Bir gayrimenkulü uzaktan yönetmeye çalışıyorsanız çok zorlanırsınız. Bunun eksilerini görmezden gelmeyin. Bu sebeple aradaki fark sizin için mantıklı gözükebilir kağıt üzerinde ama bu operasyonu sürdürebilmeniz için harcayacağınız para burnunuzdan gelebilir. Karı da alıp götürebilir.
Enflasyon ve Kazanç
Kira getirisi amaçlı ev aldığımız zaman neleri bekliyoruz? Beklentilerinizi bir defa kiracınız olsun, kiracımız düzenli ödemelerini yapsın, yıllık enflasyon bazında artışımızı yapalım ki paramızın değerini enflasyon karşısında koruyabilelim. Artı olarak gayrimenkulün durduğu yerde değeri de artsın.
Sadece kira getirisine bakmadan aynı zamanda gayrimenkulün sermaye değer artışının da olmasıyla birlikte bu defa kazancımız da olsun, yani fiyatlar yerinde saymasın. Zaten bu da pek de mümkün değildir. Ama değerinin artışını da tabi ki bekleyeceğiz.
Planlanmayan Giderler
İsteriz ki sorun yaşamayalım. Yani planlanan yatırımlar dışında bir gider karşımıza çıkmasın. Ancak planlanmayan giderler ya da aniden gerçekleşen giderler yapılması gerekebilir. Bunlar nedir? Binanın çatısının yenilenmesi gerekir, asansörün kabininin değişmesi gerekir gibi birçok öne çıkan, mecburi olan ve yapılması gereken şeyler çıkabilir karşımıza.
Kira Geliri ile Gayrimenkul Almak
Beklentilerden bir tanesi de kira geliri ile o gayrimenkulü almak, yani taksitlerini ödemek. Kira gelirine çok fazla güvenmeyin. En azından 500.000 TL'lik bir konuttan bahsediyorsak, 2.500.000 TL'likten bahsetmiyoruz. 500.000 TL'lik bir konuttan bahsediyorsak, 2-3 ay boyunca kiracı bulamayacağınızı düşünmeniz gerekiyor. Bu 2.500.000 TL'lik olduğu zaman belki 8-10 ay veya 1 sene o gayrimenkul boş kalabilir. İşte fiyat fark edince de boşluk oranları fark ediyor. Onun için sadece kira gelirine güvenerek borçlanmamalısınız.
Bunu bir gelir kalemi olarak düşünebilirsiniz, ama tamamını oradan alıp oraya ödeyeceğinizi düşünmeyin. Kiracı ödemeyebilir, boş kalabilir. Bu riskleri göz önünde bulundurmalısınız.
Kiralık Evin Bakımı
Beklentilerden bir tanesi de kiraya vermiş olduğunuz evin bakımlı olarak kaldığını düşünmek. Bu ister istemez bir hayaldir. O gayrimenkulü herkes sizin hayal ettiğiniz gibi düşünerek, kiracı çıktıktan sonra da o gayrimenkulü sadece boyatarak kiracıya teslim edemeyebilirsiniz. Bu sebeple, her kiracı değişiminde ufak bakımlar yapacağınızı ve bunlara para ödeyeceğinizi göz önünde bulundurmalısınız.
Kira Dışında Ek Gelirler
Gelirler kısmında tabi ki bir kiramız var, ancak binada ilginç gelirler olabilir. Mesela binanın reklam geliri olabilir. Binanın bir yanı açıktır ve oraya sürekli reklam alınıyordur ve buradaki sağlanan reklam gelirleri binanın ortak giderleri için gelir olabilir. Bu da sizin aylık olarak binaya yapılması gereken demirbaş yatırımları gibi yatırımlarda çok daha az para ödemeniz, belki hiç para ödememeniz anlamına gelebilir.
Bunun dışında bazı binalarda binanın ortak malları olabiliyor. Mesela binanın altı otopark oluyor ve otoparka kiraya verilmiş oluyor. Ya da binanın altında ticari üniteler (dükkanlar) oluyor. Bu dükkanlardan elde edilen gelirler de yine reklam gelirinde olduğu gibi binanın giderlerinde kullanılabiliyor, hatta size ek bir gelir olarak bile gelebiliyor. Tabi ki bu tarzdaki gayrimenkullerin fiyatları biraz daha piyasadan farklı olacaktır, ama bu opsiyonu da düşünmeden geçmeyin.
Gelirlerden bir diğeri de tabi ki gayrimenkulü satarkenki sermaye artışı sebebiyle gayrimenkulünüzün değerini en azından enflasyona karşı korunmuş olması. Eğer şanslıysanız enflasyonun daha üstünde, burada işte lokasyon vesaire gibi imkanlarla gayrimenkulün fiyatı reel olarak daha fazla artmış olabilir. İşte bu da size sermaye artışında artı yazar, yani gelirler kalemine eklenir.
Gayrimenkulün Giderleri
Giderler kaleminde az önce de söylediğimiz gibi binanın giderleri olabilir. Burada sizin karşılamanız gereken bir pay vardır. Çünkü binanın demirbaşına yapılan yatırımlar mal sahibinin ödemesi gereken yatırımlardır ve aylık olarak sizin buraya para yatırmanız gerekecektir.
Çünkü toplu para yatırmaktansa planlı bir bina yönetiminin olması ve sürekli demirbaş için para topluyor olması sizin için avantajdır. Aksi takdirde bir problem ortaya çıktığı zaman "Daire başı 2.000 TL verin." denmesi sizi daha fazla zor durumda bırakabilir. Buna karşın her ay 100 TL, 200 TL demirbaş için para vermeniz daha anlamlı olacaktır.
Giderlerden bir tanesi de başta bahsettiğimiz gibi boşluk oranıdır. Bu dönem içerisinde sizin bina aidatlarını ödemeniz, demirbaşları ödemeniz gerekecektir ve bu da sizin eksi hanenize yazılacaktır.
Giderlerden birisi de emlak vergisidir. Biliyorsunuz her konutun bir yıl içerisinde ödenmesi gereken emlak vergisi vardır. Emlak vergisi kapsamında da büyükşehirlerde emlak rayiç değerinin 1000'de 2'si kadar bir emlak vergisi ödemeniz gerekir. Yani emlak rayiç değeri 250.000 TL olan bir gayrimenkul için her yıl 500 TL bir emlak vergisi ödemeniz gerekecektir. Bunun dışında daire için ödeyeceğiniz konut sigortası da yine sizin giderleriniz içerisindedir.
Giderlerden bir tanesi de tabi ki kira gelir vergisidir. 500.000 TL'lik bir eviniz olduğu zaman 2.000 TL'ye bunu aylık kiraya verdiğinizde ve 12 ay boyunca kira aldığınızda 12. ayın sonunda, yani her yıl Aralık ayından sonra bir sonraki senenin içerisinde ödemeniz gereken 3.060 TL bir kira gelir verginiz olacaktır. Bunu ödemeniz gerekecektir. Bu da yine giderler hanenizde yer alacaktır.
Ayrıca giderler kaleminde bugün gayrimenkul alırken ödediğiniz alım harcı, bunun dışında eğer emlakçı varsa emlakçı için ödediğiniz komisyon, daha sonrasında gayrimenkulü satarken ödeyeceğiniz satış harcı ve yine emlakçı olacaksa emlakçı komisyonlarını da giderler hanesine yazmanız gerekiyor.
Çünkü siz gayrimenkulü bir yatırım aracı olarak görüyorsunuz ve bunun artı eksilerini sadece bugün yaptıklarınız olarak düşünmeyin. Yarın bir gün yapacaklarınız gayrimenkulü finalize ederken, satarken, paraya dönüştürürken, yine realize ederken ödeyeceğiniz giderler olarak hesapta bulundurmanız gerekiyor. Aksi takdirde hesabın bir tarafı eksik kalmış olacaktır.
Kiracı Tipi
Son olarak hangi kiracı tipiyle ilgilenebilecek ve onunla anlaşabilecekseniz o kiracı tipini aramanız ve ona göre bir gayrimenkul yatırımı yapmanız daha doğrudur. Eğer öğrenci tipi bir kiracıyla anlaşabileceğinizi ve oradan gelir elde edebileceğinizi düşünüyorsanız, onların ihtiyaçlarına cevap verebileceğini düşünüyorsanız buna göre bir gayrimenkul aramalısınız. Eğer emekli, çocuğu olmayan, belki kedisi köpeği olan bir çifte yönelik olarak bir ev kiraya vermeyi ve onlarla anlaşmayı düşünüyorsanız, bu defa buna göre bir gayrimenkul yatırımı yapmanız gerekecektir.
Burada da şöyle bir yol izlemeniz gerekiyor. Bir defa kendi kriterlerinize göre bir gayrimenkul ilan sitesinde, sahibinden.com da olur HepsiEmlak da olur, kendi kriterlerinizi bir defa belirleyin. Bu kriterlere göre gayrimenkulleri süzün. Bütçenizi yazın, kaçıncı katta bir gayrimenkulü almak istediğinizi, kaç yaşında bir gayrimenkulü almak istediğinizi gibi metrekaresi, odası vb. bunların hepsini ortaya çıkartın. Bunları ortaya çıkardıktan sonra elinizde bir küme çıkacak. Bu kümenin içerisinde hangi ilçelerde, hangi gayrimenkul türü karşınıza çıkıyor? Buna bakın. Buna göre de o bölgenin demografik yapısı ile bunu karşılaştırın.