Kira Geliri İçin Ev Mi, Dükkan Mı Almalı?

Konut yatırımı gündeme geldiği zaman akla gelen ilk sorulardan bir tanesidir. Konut mu, dükkan mı? Bu yazımızda "Konut mu, dükkan mı?"yı sorularla karşılaştırarak işleyeceğiz.

"Konut mu, dükkan mı?" dediğimiz zaman tabi ki bir bütçeden bahsetmemiz gerekiyor. Bugün ortalama bir konut fiyatıyla alacağınız dükkanda aslında çok fazla ticari güce sahip bir gayrimenkul veya konut olmayacaktır.

1. Konut ve Dükkan Fiyatları

Bugün Türkiye genelinde ortalama 3.000.000 TL'lik bir konuttan bahsediyorsak, 3.000.000 TL'ye alacağınız dükkanda aslında konut vasfına çok yakın nitelikleri gösteren bir ticari gayrimenkul olacaktır. Ya içerisinde bir su firması olacaktır, su dağıtım firması olacaktır ya da sokak içerisinde su, elektrik işlerinin yapıldığı aslında dükkanla konut arasında kalan bir gayrimenkul türü olacaktır.

Burada karşılaştırmaya çalıştığımız şey bundan daha fazlası. Bir, iki, üç tane konut ya da bir tane dükkan mı? Ya da bir, iki tane dükkana karşılık beş, altı tane konut mu? Biraz da bu düşünce ile bakarsınız daha net anlayabilirsiniz.

2. Konut ve Dükkan Kiraları

Konut ve dükkan yatırımını karşı karşıya getirdiğimiz zaman akla gelen ilk konu kira. Çünkü biz böyle bir yatırım yaptığımız zaman sermaye artışı amaçlı değil, burada kira getirisi amaçlı bir gayrimenkulden bahsediyoruz. Kira getirsini düşündüğümüz zaman ise dükkan ve konut arasında şöyle bir fark var. Konut daha düzenli kira getirirken, dükkan düzeni biraz daha ekonomiye bağlıdır.

Yani ekonomideki gidişat eğer kötüye gitmeye başladıysa dükkan kiracısı ya dükkandan hızla çıkacaktır ya da dükkan kiracısı size kirada düzeltme talebi ile gelecektir. Oysa konut kiracısında daha enflasyona bağlı olarak yapılan bir düzenleme ile kiracınızı uzun yıllar tutabilirsiniz. O da eğer düzenli ödemelerini yapıyorsa siz de ondan memnun olacaksınızdır.

2.1. Kiraların Toplanabilmesi

Kira, konutta daha düşük risktedir. Bundan ne anlamalıyız? Yani içeriye bir kiracı bulduğunuz zaman onun o kirayı ödeme ihtimali daha yüksektir. Çünkü konutun amacı barınmadır ve insanların bir konutun içerisinde yaşaması gerekiyor. Siz bir kiracı bulduğunuz zaman eğer o kiracı kirayı ödeyebilecek potansiyele sahip birisiyse uzun müddet o kirayı ödemeye devam eder. Ancak dükkanlarda, yine değindiğimiz gibi, ekonomik koşullar hızla değiştiği zaman, eğer esnaf para kazanamıyorsa, sizin kiranızı ödemekte zorlanacaktır.

Burada şunu ayırt etmek gerekiyor. Buradaki rakamlar tabiki bahsettiğimiz "Konut mu, dükkan mı?" karşılaştırmasında 15.000.000 TL'lik, 20.000.000 TL'lik bir dükkan değil. 15-20 milyonluk dükkanlara gelmeye başladığımız zaman bu defa karşınızda kurumsal kiracılar olabilir. Uluslararası markalar yada ülkenin bilinmiş markaları, bankalar gibi yani kurumsal kiracı ismi verilen kiracı tipi kiralarını genellikle düzgün öderler. Bunlarda sorun olmaz ama tabi ki bunların da batması, iflas etmesi gibi şeyleri geçmiş yıllarda yaşadık. Bunun bir garantisi yok. Dükkan, konuta göre bu açıdan kira toplamada daha fazla risk barındırmaktadır.

2.2. Kira Çarpanı

Kira çarpanı, sizin bir gayrimenkule yapmış olduğunuz yatırımı kira getirileri ile ne kadar zamanda geri alabileceğinizdir. Örneğin bir gayrimenkulün kirası 1.000 TL'dir. Siz de bunu 100.000 TL'ye almışsınız.

Buradaki kira çarpanı 100.000 TL / 1.000, yani 100'dür. Bunu yıla böldüğümüz zaman da kaç yılda kendisini amorti ettiğini bulabiliriz. İstanbul için yapmış olduğumuz bir araştırmada, İstanbul'daki konutlarda yaklaşık kira çarpanının 260 ay olduğunu görüyoruz. Dükkanlarda bu süre daha da kısa. Neden? Çünkü risk fazla.

Risk arttığı zaman bu defa kira çarpanı düşmekte. Risk azaldığı zamansa yani kiraya toplama riski düşmeye başladıkça bu defa kira çarpanları da yükselmeye başlıyor. Bunun örneklerinden bir tanesi bugün Paris'e ya da Viyana'ya gittiğiniz zaman konut yatırımlarında risk oldukça düşüktür. Buna karşılık da kira çarpanı 30, 35, 40 yıllara kadar çıkabilmektedir.

3. Konut ve Dükkan Kiracısı

Konutla dükkan arasındaki farklardan biri de kiracı. Konutta daha kolay kiracı bulabilirsiniz. Tabi ki bu daha çok konutun, 2+1 3+1 lerin olduğu bir yerde siz kalkıp da 1+1 bir konut alırsanız ya da 1+0 konut alırsanız, yani talebin olmadığı yerde o talebe uygun olmayan bir konut alırsanız, sizin onu kiraya vermeniz zor olur.

Ama o bölge içerisinde demografik özelliklere bakarak, o bölge içerisindeki demografik koşullara uyan bir konut aldığınız zaman O konutu çok kolay kiraya verirsiniz. Ama dükkan maalesef öyle değildir. Hem kira daha fazla pazarlığa tabidir, hem de ekonomik koşullar değiştiği zaman kiracı bulmak zorlaşır.

4. Kiracı ve Boşluk Oranı

Kiracı dediğimiz zaman akla gelmeyen aslında yaşandığı zaman daha fazla fark edilen konulardan biri de boşluk oranıdır. Boşluk oranı nedir? Siz bir konutu ya da dükkanı aldığınız zaman yılın 12 ayı içerisinde 12 ayında da kiracı olduğunu tahmin ve hayal edersiniz. Ancak bu uygulamada böyle olmayabilir. Örneğin; bir kiracıyı aldığınız zaman konutunuza kiracı o konutta 2-2,5 sene kalır.

Daha sonrasında da eğer 5-6 ay kiracı ararsanız işte toplamda sizin boşluk oranınız belki yıllık %10'lara gelir. Yani bu da ne demektir? 12 ay içerisinde sizin 1-1,5 ay her sene kira alamamanız anlamına gelir. O zaman kira gelirinin hesabını buna göre yapmanız gerekiyor. Konutlarda boşluk oranları daha düşüktür.

Ancak buna karşın ticari gayrimenkullerde boşluk oranları daha fazladır. Daha önceki başlıklarda da bahsettiğim üzere ticari aktiviteden hızlı etkilendiği için, ekonomik değişikliklere hızlı refleks verdiği için boşluk oranları artmaktadır.

5. Konut ve Dükkan Vergileri

Vergi tarafına geldiğimiz zaman, konutlarda vergi mal sahibi tarafından ödenmektedir. Tabi ki dükkanlarda da mal sahibi tarafından ödenmektedir. Ama Türkiye'de yaygın bir anlayış vardır. Genellikle dükkan sahipleri tacir oldukları için onlar stopajlarını kendi öderler ve böylece mal sahibi gayrimenkulün vergi tarafından muaf gibi olur. Ancak konutlarda muafiyet dışında, 2020 için konuşursak, yıllık  6.600 TL üstündeki kısım vergiye tabi olacaktır. İşte konut ile dükkan arasında aslında karar vermeye çalışan insanların en çok ilgisini çeken nokta bu.

Vergi muafiyeti sizi rahat ettirecek unsurlardan bir tanesidir. Ancak burada önemli olan kiracının stopajlarını düzenli ödeyip ödeyemediğidir. Yani sizin adınıza ödenecek olan vergi eğer ödenmezse işte bu durumda bunun sizin için bir artı anlamı kalmayacaktır. Onun için kiracıyı seçebilmek yine her zamanki gibi en önemli unsurlardan birisi oluyor.

6. Konut ve Dükkan Kira Artışları

Kira artışı, başta da söylediğimiz gibi konutlarda enflasyona endeksli olarak götürürsünüz. Ancak ticari gayrimenkullerde, dükkanlarda maalesef bu kağıt üzerinde enflasyona karşı endeksli olsa da uygulamada böyle olamamaktadır. Çünkü ya kiracınızı kaybedeceksiniz ya da kiracınızın size önereceği bir kira artışını kabul edeceksiniz. Bu kimi zaman kiranın aynı seviyede kalması olabilir, kiranın birazcık düşmesi olabilir.

Ticari gayrimenkul, dükkan ekonomik aktiviteye çok bağlıdır ve bağlı olduğu için de ekonomiden hızlıca ve doğrudan etkilenirler. Bu sebeple, konut ve dükkan arasında böyle bir fark vardır.

7. Gayrimenkulün Bakımı

Bakım konusunda, bir evi kiraya verdiğiniz zaman her şey bitmez. Ardından kiracının her telefonunda, bir problem varsa, o problemi çözmeniz gerekir. Çünkü eğer kiraya verdiğiniz malın belli sorunları varsa onları çözmeniz gerekir; kombinin bozulması, üst kattan su akması, lavabonun tıkanması gibi her türlü sorun olabilir.

Ancak dükkanlarda durum biraz daha farklıdır. Dükkanlar daha çok dört duvar kiraya verilir ve orada yapılacak ticarete göre, örneğin bir kuaför salonu geldiği zaman o kendisine göre bir tasarım yapar. Buna karşılık bir kuruyemişçi geldiği zaman da o da kendisine göre bir tasarım yapar. Bu sebeple, daha çok mal sahibinin kiracıya teslim ettiği ürün en fazla ısıtma, su ve kanalizasyon gideri gibi altyapı imkanlarıdır. Bu sebeple genellikle dükkanlarda daha sonradan bakım maliyeti ya da kiracı ile mal sahibi arasında konuşulması gereken bir bakıma ilişkin konu olmaz. Konutla dükkan arasındaki bakım konusu böyle ayrışmaktadır.

Konutta kiracı çıktıktan sonra elden geçirilmesi gerekir. Eskiyen şeylerin yenilenmesi, değiştirilmesi gerekir. Eğer kiracı gayrimenkulü iyi kullanmadıysa, daha fazla zarar verdiyse daha fazla şeyin yeniden yapılması gerekir. Ya da eskiyen malzemelerin yerine konması gerekir. Ancak dükkanlarda az önce de söylediğim gibi böyle bir durum yoktur. Dört Duvar teslim ettiğiniz için bir kuruyemişçi gelir, kuruyemişten sonra çıkar, bir kuaför salonu gelir. Hepsi kendisine göre bir yatırım yaparlar. Bu sebeple, gayrimenkulde teslim sonrası dükkanlarda bir yatırım yapılması gerekmez.

Kepengi kapatırsınız ve yeni bir kiracıyı beklersiniz. Ama konutta A'dan Z'ye bakım yapıp, yeni kiracıya uygun hale getirmeniz gerekir. Tabi ki yapmayabilirsiniz ama bu defa çok düşük rayiçlerden kiraya vermeniz ve belki de iyi kiracı bulamamanız anlamına gelecektir.

8. Komşuluk İlişkileri

Komşularla sorun, konut yatırımında konut kiracısında daha fazla gündeme gelir. Üst komşunun sizi arayıp: "Alttakiler ses yapıyor, alttakilerden gürültü geliyor, kapıyı sert çarpıyorlar." gibi sorunlar size sıklıkla gelebilir. Ancak dükkan sahibi olduğunuz zaman sağın, solun şikayetleri size çok fazla gelmez. Tabi Türkiye'ye has dükkanın önüne araba park ettirmeme ya da dükkandan taşma gibi sorunlar haricinde bunlara da değindiğimiz zaman işte dükkanda da belki belediye ile ilgili sıkıntılar sizin kulağınıza gelebilir.

9. Dekorasyon Süresi

Konut yatırımında kiracının sizden dekorasyon beklentisi yoktur. Gelip bir konuta bakar ve beğeniyorsa orayı tutar. Beğenmiyorsa tutmaz. Ancak dükkan kiracısının şöyle talepleri olabilmektedir. Örneğin; bir kuruyemişçinin dükkanınızı tutması halinde önceden içeride kuaför salonu varsa onun kendisine has tasarım yapması gerekir.

Bu durumda da kiracılar şöyle taleplerle gelebilmektedir. "Benim bu dekorasyonu yapmam 1-1,5 ay zaman alacaktır. Benden bu süre için kira alma." İşte dükkan ile konut arasında dediğimiz gibi, gayrimenkulün bir tanesinde içerisine yatırım yapmıyorsunuz. Ancak öte yandan da yatırım yapan kiracı için ek süreyi belki ücretsiz vermeniz gerekebiliyor.

Ofis kullanımlarında da buna benzer şeyler vardır. İçeriye 1-2 ay içerisinde tasarım yapılması karşılığında kiranın alınmaması gibi böyle teşvikler yapılmaktadır.

10. Ekipman

Bir gayrimenkulü teslim ettiğiniz zaman konutlarda bir çok ekipman teslim edersiniz ve bu ekipmanların düzenli bir şekilde çalışıyor olması, servis bakımlarının yaptırılıyor olması sizin sorumluluğunuzdadır.

Ancak dükkanda sadece altyapıyı teslim ettiğiniz için herhangi bir ekipman size ait değildir. Bu en fazla klima ya da ısıtma gibi bir cihaz dışında farklı bir şey olmayacaktır.

11. Tipoloji

Bir konutu kiraya verme amacıyla alıyorsanız o bölgenin taleplerine, o bölgedeki yaşayan insan, aile tipine göre yani demografik özelliklerine göre bir konut seçmelisiniz.

Bunun aynısı dükkan yatırımı için de geçerli. Eğer sizin almayı düşündüğünüz dükkan ve o bölgede yapılan ticaret ile eşleştiği zaman, örneğin hep cep telefoncuların olabileceği bir dükkanı alıyorsanız ya da bir kasabın olacağı dükkanı alıyorsanız işte o ticaretin ihtiyaçlarına yönelik olarak cephe genişliği, bodrum ya da asma kat gibi özelliklerinin olması gerekir.

Eğer bunları sağlayamazsınız hayal ettiniz kiracı tipini dükkanın içerisine sokamazsınız. Bu durumda da hayal ettiğiniz kiracı değil, mecbur oldunuz kiracıyla kira anlaşması yapmak zorunda kalırsınız. Örneğin; siz kafe olarak işletilecek bir yeri almak istiyorsanız, açık alanının ne kadar olduğu, ne kadar masa sandalyenin içeriye sığabileceği, mutfağın bodrum katta mı yoksa asma katta mı yerleşeceği gibi yani o ticareti yapacak, onun esnaflığını yapacak kişinin bakış açısı ile bakmanız gerekmektedir. Aksi takdirde siz de oraya o kullanıcı tipinde kiracı bulamayacaksınızdır.

12. Hava Parası

Konutlar için gündemde olmayan bir şeydir. Ancak dükkan kiracılarında genellikle oraya yatırım yaptıkları için dekorasyon yatırımı ya da orada yıllarca bulundukları zaman bir ayak alışkanlığı elde ettikleri için işte bunun karşılığında bir sonraki kiracıya yeri devretmek isterler. Bu durumda da kendileri hava parası almak isterler.

Örneğin, sizin dükkanınızı bir çiçekçi tuttu ve 5-6 yıl boyunca orada çiçekçilik yaparak ün saldı. Daha sonrasında da yeniden oraya bir çiçekçiye vermesi o dükkan için bir artı değer yaratacaktır. Ancak bugünün karşılığını işte o dükkanda yıllarca kiracı olarak bulunan kişi almak istemektedir.

Hava parası Türkiye'de genelleşmiş, yerleşmiş alışkanlıklardan bir tanesidir. Ancak sözleşme ile bunun önüne geçilebilir. Çünkü hava parasını almak isteyen kiracı sizin kiraya verme süreçlerinizi geciktirebilir. İçeride istemediğiniz size kadar kalabilir. Bu sebeple hava parası özellikle dükkan kiracılarında dükkan mal sahiplerinin sözleşmeye koyması gereken unsurlardan biridir.

13. Gelecek Tahmini Yapabilmek

Konut yatırımında gelecek tahmini yapabilmek çok gerekli değildir. Tabi ki belli kestirimler yapmanız gerekmektedir. Ama dükkan yatırımında özellikle geleceği tahmin etmeye çalışmanız ve belli riskleri göz önüne almanız gerekiyor.

Örneğin; İstanbul Beyoğlu yıllarca kafe ve barların merkezi oldu. Ancak belli bir dönem sonrasında oradaki potansiyel kiracılar Beşiktaş'a, Kadıköy'e ve Karaköy'e dağılmaya başladılar. İşte bunlar dükkan yatırımcısının önemli riskleridir.

14. Finansman

Bir gayrimenkulü almak istediğiniz zaman kullanacağınız finansman önemli hale gelmektedir. Özellikle maliyeti. Mesela konut yatırımı yapacağınız zaman mortgage (konut kredisi) kullanabilirsiniz. Ama dükkan yatırımı yapacağınız zaman mortgage kullanamazsınız. Çünkü mortgage konut edindirmeye yönelik bir devlet politikasıdır ve burada belli teşvikler vardır. Bazı vergilerden muaftır. Bu sebeple, Mortgage'ın kredileri düşüktür ancak buna karşılık ticari kredilerin maliyetleri daha yüksektir.

15. Peşinat

Elinizdeki para eğer yeterli değilse bu defa kredi kullanmanız gerekecektir. Mesela mortgage kullandığınız durumda, yani konut kredisi kullandığınız durumda konutun %90'ına kadar konut kredisi kullanabilirsiniz. Yani konutun değerinin %10'u kadar nakit, ve alım satım harçlarını da eklersek %20'sini, cebinizden çıkardığınız zaman %80'ini finansman bulabilirsiniz.

Ancak ticari kredilerde durum böyle değildir. Ticari kredilerde ekspertiz bedelinin en fazla %50'sine kadar kredi kullanabilirsiniz ki bu da sizin daha fazla nakit kullanmanız anlamına gelir.

16. Vade

Bir konut kredisi kullandığınız zaman vadeler 10 yıla kadar, hatta bazı dönemlerde yapılan kampanyalarla, özellikle konut kredi faizleri düştüğü zaman. Ancak dükkanlar için alınacak olan ticari krediler genellikle 48-60 ay ile sınırlıdır.

Yani vade süreleri daha kısadır. O zaman peşinat daha fazla, vade süresi daha kısaysa demek ki cebimizden aylık ödeme olarak daha fazla rakam çıkacak anlamına geliyor.

17. Tahsilat Riski

Konut yatırımı ya da dükkan yatırımı yaptığınız zaman konutların fiyatları daha düşük olduğu için bir portföy dağılımı yapabilirsiniz. Yani bir yatırım sepeti yapabilirsiniz. Ancak dükkanların fiyatları daha yüksek olduğu için, işte bu yatırım sepetini yapabilmeniz için çok büyük bir birikime, sermayeye ve kredibiliteye sahip olmanız gerekir. Bu sebeple yatırım sepeti dağılımını yapmak, değerler daha düşük olduğu için, konutta daha kolaydır.

Son söz olarak şöyle özetleyebiliriz. Konut yatırımı yaptığınız zaman ekonomik faaliyetlere, ülkenin gidişatına, işsizliğe, maaşlara, o bölgedeki arz talebe bağlı olarak bir gelecek oluşturur. Ancak dükkan yatırımlarında, yani ticari gayrimenkul yatırımları ülkenin ekonomik gidişatına ve ülkedeki üretime bağlı olarak değişmektedir. İşte bu başlıklara bakarak "Konut mu, dükkan mı?" kararını verebilirsiniz.

^