Bu yazımızda evleri birbirleriyle tapularına ve özelliklerine göre nasıl karşılaştıracağız? Peki bu karşılaştırmaya göre ev alma karar sürecinde seçeneklerin arasından kendi alacağınız evi nasıl seçmelisiniz? Bununla ilgili size bilgiler vermeye çalışacağız.
İlk olarak, tapu türleri ile başlayalım. Bir ev alacağınız zaman karşınıza 4 tür tapu çıkabilir.
Bunlardan bir tanesi, kat irtifaklı, yani bir arsa üzerine bir konutun yapacağını vadeden ve bir bağımsız bölümün oluşturulduğu tapu türüdür.
Türkiye'deki en yaygın tapu türlerinden bir tanesidir. Kat irtifaklı tapular ileride kat mülkiyetine dönmek üzere oluşturulmuş tapulardır. Ancak bunlar bir arsanın üzerinde bile olabileceği için kat irtifakı tapusunu aldığınız zaman o evin var olduğundan hemen emin olamazsınız. Yani bir inşaat şirketi orada kat irtifak tapularını oluşturup bütün bağımsız bölümleri oluşturabilir ve bu tapulara göre konutları bir bir satmaya başlayabilir.
Bunun için kat irtifakı tapusunu gördüğünüz zaman gayrimenkulün gerçekten orada olup olmadığından emin olmalısınız.
İkinci tapu türü kat mülkiyetli tapular. Kat mülkiyetli tapularda kat irtifakının oluşturulup, binanın verilmiş olan projelere göre yapıldığını ve üzerine yapı kullanma izin belgesi yani iskan belgesinin alındığını ve projeye uygun bir şekilde tamamlandığını anlayabiliriz.
Tercih etmemiz gereken, aramamız gereken tapu türü konutlarda budur. Kat mülkiyetli tapuları gördüğünüz zaman o gayrimenkulün kurallara göre iskan zamanında yapıldığını anlayabiliriz. Ama iskandan sonra yapılmış olan değişikleri bize göstermeyecektir. İşte o noktada da ekspertiz yaptırarak iskan tarihinden sonra o binada ya da o daire üzerinde bir değişiklik yapılmış mı bunları anlayabilirsiniz.
Üçüncü tapu türü, hisseli tapu. Bir binayı bütün aile kullanmak için yapmış olabilir. Yapı ruhsatını alarak binayı yapabilir. Daha sonrasında iskanı alabilir ancak binada bağımsız bölümler oluşturulmamıştır. Kimin nereyi kullanacağı belli olmadığı için yerle ilgili olarak ileride sorunlar yaşayabilirsiniz.
Bu sebeple kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli tapular hisseli tapulara göre daha avantajlıdır.
Dördüncü seçenek, arsa tapusu. Bir arsa üzerine bir bina yapılmıştır, ortada ruhsat yoktur ve kayıtlarda da o binanın orada olduğu gözükmemektedir. Yani bağımsız bölümler net değildir artı olarak binada ortada gözükmemektedir.
En riskli tapu türlerinden bir tanesidir. Konut alırken kat mülkiyetli ve kat irtifaklı tapuları tercih etmeniz gerektiği gibi arsa tapulu konutlardan da uzak durmalısınız.
Bu 4 tapu türü dışında bilmemiz gereken ve bu 4 tapuyu da kapsayan bir durum daha vardır. Bir gayrimenkul aldığınız zaman o gayrimenkulün hukuki haklarının sınırlandırılmış olması ihtimali vardır. Bunlara irtifak hakkı diyoruz.
İrtifak hakkı ile irtifak hakkı kurulan kişi bazı hakları almaya başlar. Bunun karşılığında da hakları veren kişi bazı haklardan sınırlandırılmaya başlar. Örneğin; bir konut üzerinde bir intifa hakkı olabilir. İntifa hakkı sahibi konutu kullanma hakkına sahipken, çıplak mülkiyet sahibi olan da konuta sahiptir, ancak kullanma hakkına sahip değildir.
Bunun için gayrimenkulü alırken mutlaka mülkiyet haklarını iyi sorgulamanız gerekiyor. İntifa hakları dışında da hisseler olabilir. Örneğin; bir bağımsız bölüm üzerine kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olsun. Sadece bir hissenin satışı olabilir. Bunlar özellikle ihaleden olan satışlarda gözden kaçabiliyor.
Bir gayrimenkulün 1/6 satın alıyor olabilirsiniz. Ama siz tamamını alıyor zannedebilirsiniz. Bunun içinde mutlaka mülkiyet haklarının çok iyi incelenmesi gerekiyor.
Konutları birbiriyle karşılaştırırken tapular dışında karşımıza çıkan bir durum daha var. Türkiye'de birçok af uygulandı ve en sonuncusunu biliyorsunuz. 2018 yılında yürürlüğe giren imar barışıydı.
İmar barışı ile birlikte konutların bazılarında yapılmış olan kaçaklara istinaden yapı kayıt belgeleri alındı. Ancak yapı kayıt belgesi alınması ile biliyorsunuz, kaçak durumlar resmi hale gelmedi. Sadece o gayrimenkul için açılmış olan davalardan ve cezalardan muaf tutulmasını sağladı.
Yani ileride o binaların yıkılması durumunda yine o günkü imar durumu neyse, yapılabilecek yapılar o olacak. Bunun için imar affı kapsamına giren konutları da çok iyi incelemeniz gerekiyor. Sadece yapı kayıt belgesi alınmış olması yeterli değil. Yapı kayıt belgesinden sonra da cins değişikliği gerekiyorsa bunların yapılması ve yapılan değişikliklerin mutlaka tapu ve belediye nezdinde şerh edilmesi gerekiyor.
Bunun içinde yapı kayıt belgesinden sonra ödenmiş olan harç kadar bir harcın daha ödenmesi ve resmi işlemlerin yapılması gerekiyor. Bu aşamada da resmi işlemler yapılırken eğer yapı kayıt belgesi için belirtilmiş olan alanlar yanlışsa yapı kayıt belgesi harcı daha da artıyor ve önceki ödenmiş olanlar da geçersiz oluyor. Bu sebeple imar barışı kapsamındaki konutları çok daha iyi incelemeniz gerekiyor.
Tapu türlerini anlattık. Üzerindeki kurulmuş olan irtifak haklarından bahsettik. Bunlar dışında tapu üzerinde şerhler ve beyanlar olabilir. Bunlar içinde mutlaka tapu incelemesi yapılmış olması gerekiyor. Son aşamada konutları özelliklerine göre karşılaştıracağız.
Evleri birbirileri ile karşılaştırırken tabii ki büyüklüğüne göre karşılaştırmak gerekiyor. Büyüklük devreye girdiği zaman da birim metrekare fiyatları konutların türlerine göre birbiriyle değerlendirmeniz gerekiyor.
Ayrıca planlar da çok önemli. Konutun planı sizin için ne kadar işlevsel, ne kadar kullanışlı olup olmadığını değerlendirmelisiniz. Konutların oda sayı, konutların sahip olduğu özellikler örneğin; ebeveyn banyosu gibi kriterlerde yine konutları birbiriyle karşılaştırırken önemli olacaktır.
Bir konutu karşılaştırırken güncel standartlara sahip olup olmadığını da anlamak gerekiyor. Yani o günün mutfağına ve banyosuna sahip mi? Aldıktan sonra yeniden bir yatırım yapıp bunları yenilemeniz gerekiyor mu? Ya da malzeme kalitesi örneğin, laminat ya da masif parke gibi ürünleri de birbiriyle karşılaştırmanız ve vereceğiniz paranın karşılığını ne kadar alabiliyorsunuz? Bunu iyi tahlil etmeniz gerekiyor.
Son olarak önemli kriterlerden birisi de konutları birbiriyle karşılaştırırken mutlaka güneş alma imkanına göre günün farklı saatlerinde konutun nasıl ışık aldığını değerlendirmelisiniz.