Konutlarda Arsa Payı ve Önemi Nedir?
Konutlarda arsa payı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı süreçlerinde kritik bir unsurdur. Arsa payları, mülk sahiplerinin sahip olduğu alan ve ortak yerlerin kullanımını belirlerken, aynı zamanda ortak giderlere katılma yükümlülüğünü de etkiler. Sigorta giderleri gibi mali yükümlülüklerde de arsa payının önemi büyüktür. Kat mülkiyetinin devralınması, toplantı ve karar yeter sayısı gibi konular, arsa payının belirlediği sınırlar içinde şekillenir. Bu nedenle, konut yatırımcıları için arsa payının doğru anlaşılması, hem yatırımın değerini hem de yaşam kalitesini artırmak açısından hayati öneme sahiptir.
Konutunuzun tapusunu elinize aldığınız ve arsa payı bölümüne baktığınız zaman orada kesirli bir ifade görürsünüz. Tabi siz bunu diğer dairelerle karşılaştırmadığınız için sizinki yüksek mi, düşük mü bu konuda pek bir fikir sahibi olamazsınız. Bunu ancak diğer daire sahipleri ile yan yana geldiğiniz zaman karşılaştırma şansına sahip olabilirsiniz. Peki, arsa payı gerçekten ne anlam ifade ediyor? Avantajları ve dezavantajları neler?
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
Öncelikle kat mülkiyeti ve kat irtifakının niteliğinden bahsedelim. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerinin bağlantılı özel bir mülkiyettir.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bu mülkiyete konu olan gayrimenkulün bağımsız bölümlerden her birine, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projesini tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Yani gayrimenkulün değerine etki eden unsurların, gayrimenkulün arsa payının belirlenmesinde çok büyük etkisi var.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.
Yani eğer siz; arsa paylarınızın doğru olarak dağıtılmadığını düşünüyorsanız, ancak kat irtifakının ya da doğrudan kat mülkiyeti kurulduysa, bu pay dağılımının yapıldığı tarihteki eğer dağılımın doğru olmadığını düşünüyorsanız mahkemeye başvurabilirsiniz. Ama öte yandan da bu dağılım yapıldıktan 20 yıl geçtiğinde "Benim gayrimenkulum artık daha değerli. Benim gayrimenkulümün neden arsa payı düşük?" diye de başvuramazsınız diye de kanunlar var.
Arsa Payları Neye Göre Belirlenir?
Bir gayrimenkul var ve bu gayrimenkul bir arsa/parsel olsun. Bu arsanın üzerinde hiç bir bağımsız bölüm bulunmasın. O gayrimenkul 1000 metrekare büyüklüğünde bir parsel olsun. Bu gayrimenkulün bir tane sahibi olacak ve o sahibi de bütün gayrimenkulün sahibi olmuş olacak. Bütün haklara da o sahip olacak. Bir gün geldi ki, o bir müteahhitle anlaştı. Ya da kendisi müteahhit olarak o arsanın üzerinde bir bina yapmayı düşündü. Bu binada da 20 tane bağımsız bölüm olduğunu düşünelim ve bu bağımsız bölümleri kurarken de, her bir bağımsız bölüme o arsadan bir pay vermesi gerekiyor.
Çünkü artık ortada arsa niteliğinde bir gayrimenkul kalmamış olacak. Bağımsız bölüm niteline dönmüş, kat irtifaklı başlangıçta ya da iskan aldıktan sonra kat mülkiyetli bağımsız bölümler oluşacak. Ve bu her bir bağımsız bölüm, bu parselden bir pay alacak. Örneğin; O arsa üzerinde, 1000 metrekarelik parsel üzerinde 20 tane daire inşa edildiği zaman, ortalamada her bir daire 50 metrekarelik topraktan bir bölüm düşecek.
Ama bütün dairelerin değerinin aynı olmaması sebebiyle bu dairelere yapılan dağılım, kanunun da bahsettiği gibi, anca her birinin değeri ile bağlantılı olarak değişecek. Örneğin; giriş katta bahçe kullanımından dolayı daha değerli olan bir yerin arsa payı 55-60 metrekare olacak. 1+1 olan daha küçük bir bağımsız bölüm varsa onların payı 30 metrekare olacak. Yukarıda dubleksler varsa daha büyük ve daha değerli olan onların payı 60-70 metrekare olacak gibi. Yani toplamda yine 1000 metrekare toplama ulaşılacak ve her bir bağımsız bölüm için mutlaka arsadan bir pay alacak. Çünkü kanun şöyle söylüyor; "Her bir gayrimenkul bir arsa payına bağlanmak zorundadır." Yani arsa payına sahip olmayan bağımsız bölüm olamaz.
Aynı zamanda bir bağımsız bölümün eğer arsa payı da yoksa, tapuya da tescil de mümkün olmuyor. Yani sizin bir konutunuz varsa, kat irtifaklı ve kat mülkiyetli, bunun mutlaka bir arsa payı olması gerekiyor. Arsa paylarına kim karar veriyor? Bu konuda şöyle bir ifade geçiyor; "Proje müellifinin teknik bilgisine göre, objektif olarak arsa payının hesaplaması gerekirken ender de olsa ticari endişelerle, özellikle proje müellifinin, aynı zamanda müteahhit olduğu hallerde arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde tespit etmesi halinde arsa payının düzeltilmesi sorunu ortaya çıkmaktadır." Yani müteahhit, kanunun söylediği gibi, doğru bir hesaplama yaparak gayrimenkulün değerlerine, konumuna göre hesaplamasını yapıp da arsa paylarını dağıtmazsa arsa payları düzgün dağıtılmamış oluyor ve bu ileride kat maliklerinin başvurarak düzeltilmesi gereken arsa payı sorunu haline gelebiliyor.
Bu yazımızda arsa paylarına değiniyoruz, çünkü kentsel dönüşümlerde arsa payı sorusu çok fazla geliyor ve orada bazı fırsat gören yatırımcılar olabiliyor. O konudan bahsederken buradaki bazı bilgiler bize altlık olarak gerekiyor. Öte yandan da arsa payı ne anlama geliyor bilmemiz gerekiyor.
Arsa Payının Önemi Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu açısından arsa payının önemine geldiğimiz zaman bazı hususlar çıkıyor.
Ortak Yerlerin Kullanımı
Sahibi olduğunuz konut, bir sitenin içinde bulunduğu zaman ortak kullanımda bir çok alan olacaktır. Ortak kullanımdan faydalanmada Kat Mülkiyeti Kanunu içerisinde arsa payının önemi var. İhtilaflı durumlarda arsa paylarıyla ilgili olarak sizler hak sahibi olduğunuzu iddia edebilirsiniz.
Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü
Aksi bir anlaşma olmadığı takdirde, kat malikleri arsa payları oranında binadaki giderlere katlanmak zorundalar. Bunun için arsa payınız yüksek olduğu zaman daha fazla katılım, düşük olduğunda ise ortak giderlere daha düşük katılım yapmış oluyorsunuz.
Sigorta Giderleri Katılımı
Bina için yapılan sigorta giderlerinde eğer aksi bir anlaşma yoksa yine kat malikleri arsa payları oranında sigorta giderlerine katılıyorlar, sigortadan elde edilen gelirlerdeyse, binanın yıkılması durumunda sigortadan elde edilen gelirlerde, yine arsa payı oranında sigortadan gelir elde etmiş oluyorsunuz.
Kat Mülkiyetinin Devralınması
Bina giderlerine katılmayan malikler varsa ve bu durum artık sorunlu hale geldiyse, bu durumda kat malikleri müstakil bölümü mülkiyet haklarının üzerine devredilmesini istiyorlar. Bu durumda da mülkiyetin devri yine arsa payları dağılımına göre yapılmaktadır.
Toplantı ve Karar Yeter Sayısı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi; kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanacağını, kararların oy çoğunluğuyla verileceğini söylüyor. İşte bu durumda arsa payı yine önemli unsurlardan bir tanesi oluyor.
Özellikle bina yönetimlerinin anlaşamadığı durumlarda arsa payına göre üstünlük sağlamak mümkün olabilir. Kanunun 34. maddesinde; yönetici ve yönetim kurulunun hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluk tarafından atanacağı hükme bağlanmıştır. Yani arsa payı fazla olanlar yönetici ve yönetim hakkında hak sahibi olmuş oluyor.
Ortak Yerler Üzerinde Yenilik ve İlaveler Yapılması
Ortak yerlerde faydalı olan yenilik ve ilavelerin yapılmasında kat maliklerinin payı ve arsa payı çoğunluğu ile vereceği karar önemli hale geliyor. Yani arsa payı bina yönetiminde önemli hale geliyor,ortak mekanların kullanımlarında ve giderlere katılımda önemli hale geliyor.
Özetle, arsa payının yüksek olması; ortak giderlere katılımda maliyetinizi arttırıyor, sigorta giderlerinde maliyetinizi arttırıyor, gelirlerinde gelirinizi arttırıyor, karar almada size öncelik sağlıyor.