Bir fırsat yakaladınız. Konut kredisi faiz oranları düştü ve bir konut aldınız. 5 sene içerisinde de bu konutu elden çıkarma kararı verdiniz. Değer artış kazancı vergisiyle karşı karşıyasınız.
Gelir vergisinin ilgili kanunu diyor ki; "Bir gayrimenkulü edindikten sonra, bağış ya da miras değil, 5 yıl içerisinde o gayrimenkulü satarsanız o gayrimenkul değer artış kazancına konu oluyor."
Ancak burada bazı özel durumlar da var. Kentsel Dönüşüm kapsamında da yasa gereği yeniden tapuların adınıza tescil edilmesi durumunda 5 yıl suresinin başlangıcı anlamına gelebiliyor. Onun için mutlaka kendi özel durumunuza göre çok iyi araştırma yapın, emin olduktan sonra 5 yıl süresini ona göre hesaplamaya çalışın.
Gözünüzde canlanması için bir örnekle hareket edeceğiz ve hep beraber ne kadar vergi ödeyeceğimizi, nasıl hesaplanacağını göreceğiz. 2019 yılında bir gayrimenkul aldığımızı ve alırken de tapuya 200.000 TL olarak tescil ettirdiğimizi düşünelim. 2023 yılı geldiğinde de, yani 5 yıl dolmadan 4. yılda, gayrimenkulü satacağımızı düşünelim. Satış bedeli olarak da tapuda bu defa 400.000 TL olarak tescil edeceğimizi planlayalım.
Burada yapmamız gereken bir defa enflasyon düzeltmesi. Enflasyon düzeltmesine kanun bize yurt içi üretici fiyat endeksini referans almamızı söylüyor. Yurt içi üretici fiyat endeksleri (Yİ-ÜFE)'ni Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB)'nin sitesinden kontrol edebilirsiniz.
Örnek vermek ve hesaplaması kolay olması açısından afaki konuşursak, 2019 yılı için yurtiçi üretici fiyat endeksimiz 200 olsun. Yani 200.000 TL'lik bir gayrimenkul 2023 yılına geldiği zaman 340.000 TL olarak düzeltilmiş olsun vergi anlamında.
Ancak biz ne demiştik? 400.000 TL'ye satıyoruz. Yani bize enflasyon düzeltmesi ile 340.000 TL'ye gelen gayrimenkulü biz 400.000 TL'ye satıyoruz. Burada 400.000 TL'den 340.000 TL'ye çıkartarak 60.000 TL'lik kısmın vergiye konu olduğu hesap ediyoruz. Her yıl için istisna tutarları var. Yani eğer bu istisna tutarının içerisinde kalıyorsanız, bu defa vergi ödemeyeceksiniz.
Ama bizim hesaplamamız nasıldı? 340.000 TL'ye, bugüne güncellediğimiz değeri 400.000 TL'ye satacağımız için 60.000 TL'lik kısım vergiye konu hale gelmiş oluyor. 18.000 TL'lik kısmı istisnadan düştüğümüz zaman bu defa karşımıza 42.000 TL'lik bir brüt rakam çıkıyor. Bu 42.000 TL bedel bizim gelir vergisi matrahımız oluyor.
42.000 TL'nin içerisinden, bu gayrimenkulü 400.000 TL'ye sattığımızı söylemiştik. Tapuda da 400.000 TL'ye kaydı yani tescil olacağını söylemiştik. Bu defa bizim bir satış harcımız var. %2'den, yani biliyorsunuz binde 21 satış harcımız var. 8.000 TL harcımız var. 42.000 TL'nin içersinden 8.000 TL'yi düşüyoruz ve 34.000 TL ödeyeceğimiz vergi kısmı kalıyor.
Bu defa vergi dilimleri daha önceki kira geliri beyannamesi yazımızda yaptığımız gibi yine dilimlere göre hesap etmemiz gerekiyor. 34.000 TL'nin vergi dilimlerine bakacağız.
2023 yılı için 34.000 TL'nin 22.000 TL'sini %15'den 3.300 TL olarak vergilendireceğiz. 22.000 TL'yi aşan kısmı, 12.000 TL'lik kısmı ise %20'den vergilendireceğiz. Oradan da 2.400 TL'lik vergimiz gelecek.
3.300 TL + 2400 TL = 5.700 TL toplam ödeyeceğiniz değer artış kazancı vergisi olarak karşınıza çıkacak. Eğer yıl içerisinde birden fazla işlem yapıyorsanız bu ticari bir aktiviteye giriyor.
| 2019 Yılı Tapu Satış Değeri | 200.000 TL |
| 2023 Yılı Tapu Satış Değeri | 400.000 TL |
| 2019 vs 2023 Yılları Yİ-ÜFE Enflasyon Düzeltmesi ile Gayrimenkulün Değeri | 340.000 TL |
| Vergiye Tabi Olan Tutar | 400.000 - 340.000 = 60.000 TL |
| Vergi İstisnası Değer | 18.000 TL |
| Gelir İstisnası Matrah | 60.000 - 18.000 = 42.000 TL |
| Gelir Vergisi Matrahı - Tapu Satış Harcı (8.000 TL) | 42.000 - 8.000 = 34.000 TL |
| Vergi Dilimlerine Göre Ödemeler | |
| %15'ten | 3.300 TL |
| %20'den | 2.400 TL |
| Toplam Ödenecek Vergi | 5.700 TL |
Kanun burada bazı kolaylıklar da getiriyor. Eğer konutu kredi ile aldıysanız, kredi ödemeleri yaptıysanız ve faiz ödemeleri yaptıysanız ödemiş olduğunuz faiz kısımlarını yine aynı bu tapu harcını da düşürdüğünüz gibi düşürebiliyorsunuz ve matrah bu defa iyice azalmaya başlıyor.