Miras Paylaşımı ve Hukuki Süreçler
Miras paylaşımı, özellikle gayrimenkul söz konusu olduğunda, birçok hukuki süreci beraberinde getirir. Miras ile elbirliği ve hisseli mülkiyet kavramlarını anlamak, veraset intikal vergisi ile ilgili yükümlülükleri bilmek, intikalin nasıl gerçekleştiğini öğrenmek, miras kalan gayrimenkul satıldığında gelir vergisi durumunu sorgulamak önemlidir. Hissedarların gayrimenkulü satmak istemesi halinde anlaşma yolları, önalım hakkının kullanımı ve diğer hissedarların durumu gibi konular, süreçte dikkat edilmesi gereken unsurlardır. İfraz veya ayırma süreci, bilirkişilerin rolü ve izale-i şuyu ile satış-ihale süreci gibi detaylar da miras paylaşımında karşılaşılan hukuki süreçlerdir. Bu yazıda, miras paylaşımında dikkate alınması gereken tüm hukuki adımları keşfedeceksiniz.
Miras ile Elbirliği ve Hisseli Mülkiyet
Beş kardeşli bir ailede vefat sonrasında miras kalması ve bu kalan miras sonucunda gayrimenkul hisseli mi olacak yoksa elbirliği durumunda mı olacak, elbirliği durumundan hisseli duruma geçmesi için mirasçıların neler yapması gerekir
Miras malları mirasçılara elbirliği mülkiyet halinde geçecektir. Bunun ne anlama geldiğini kabaca tanımlamak gerekirse, yani aslında mirasçıların her birinin ayrı tasarrufta bulunabileceği hisseleri yoktur. Tasfiye sonrasında yani o ortaklığın sona erdirilmesi sonrasında kullanabilecekleri hisseleri vardır.
Bunun için ayrı tasarrufta bulunabilecekleri, ayrı bir hukuki işlem yapabilecekleri hisselere sahip olmak istiyorlarsa elbirliği mülkiyeti, hisseli mülkiyete dönüştürmek gerekir. Bunu bir Miras Taksim Sözleşmesi ile de yapabilirler ya da mahkemeye başvurmak suretiyle mirasçılardan biri "Ben elbirliği mülkiyeti, paylı veya hisseli mülkiyete dönüştürmek istiyorum ve herkes payı ile ilgili istediği tasarrufta bulunsun." diyorsa da mahkemeye başvuruda bulunması yeterli olacaktır. Mahkeme de bunu paylı mülkiyete dönüştürecektir.
Ancak bizim uygulamada daha sık karşılaştığımız durum, bu elbirliği mülkiyet ya da paylı mülkiyeti ortadan kaldırmak. Bu iki yolla sağlanabilir. Mahkeme yoluyla ya da Miras Taksim Sözleşmesi'ni tapuya tescil ettirerek sağlanabilir. Mahkemeyle sağladığınız durumlarda taraflar ya bunu ortaklığın tümüyle satış yoluyla ya da Aynen Taksim suretiyle giderilmesini isteyecektir. Ayrıca, kanunun imkan sağladığı kat mülkiyeti kurulması suretiyle gidilmesini isteyebileceklerdir.
Çoğu kişi, genellikle satış yoluyla ortaklığın giderilmesini talep ediyorlar. Halbuki burada çok ciddi zararları oluyor. Mahkeme karar verdikten sonra satış suretiyle ortaklığın giderilmesi icra kanalı ile oluyor. Bu nedenle, orada taşınmazın kıymet takdirinin %50'sine kadar satış gerçekleşebiliyor. Burada çok ciddi kayıplar ortaya çıkabiliyor. Bu sebeple, eğer mümkünse öncelikle Aynen Taksim'e karar verilmeli.
Mahkeme Aynen Taksim'i incelerken gayrimenkulün yüzölçümüne bakar, taşınmazın niteliğine bakar, cinsine bakar. Bunun karşılığında taşınmazın Aynen Taksim sonrasında çok ciddi bir değer kaybı olup olmayacağını değerlendirir. Eğer bütün koşullar imar mevzuatı da izin veriyorsa bu koşulları sağlamak suretiyle Aynen Taksim'i gerçekleştirir.
Yargıtay'da bu konu çok nettir. Eğer Aynen Taksim'in şartları varsa siz satış yoluyla ortaklığı gideremezsiniz. Bu da mirasçıların kayıplarını azaltmak adına doğru bir yaklaşım.
Veraset İntikal Vergisi, Satıştaki Değer ve Gelir Vergisi
Miras kaldıktan sonra veraset intikal sürecinde harçlar ne kadar tutuyor ve bu mirasçılar bir hissesini edindikten sonra o gayrimenkulü sattığı zaman değer artışından dolayı bir gelir vergisi ödeyecek mi?
Veraset intikal sürecinde Harçlar Kanunu'nda tapu harcının alınmayacağı açıkça belirtilmiştir. Veraset intikal eden bir harç ortaya çıkmamaktadır. Tapuda sizden bedel isterlerse bu tapu harcı değildir. O döner sermaye harcıdır. Dolayısıyla tapu harcı alınmamakla birlikte, döner sermaye bedeli ödenir.
Gayrimenkulü tamamen üzerimize alırsak, tapu harcı ödenmese de, eğer Miras Taksim Sözleşmesi ile siz bu mirası ifrazen ya da Taksim ederek Aynen alıyorsanız, burada bir harç çıkıyor. Bu harç mevzuatta kayıtlı değer üzerinden binde 22,77 oranında alınmaktadır. Eğer taşınmazınızı böldürerek intikalini gerçekleştirecekseniz tapu harcı alınacaktır.
İntikal Nasıl Gerçekleştirilir?
İntikal gerçekleştirilmesi mahkemeden ya da noterden alınan veraset ilamı ile vergi dairesine başvurarak taşınmazın vergi yeşil kaydı sona erdiriliyor ve intikali tapuya başvurarak gerçekleştirebiliyorsunuz. Bunun sonrasında da herhangi bir gelir vergisi durumu çıkmıyor. Sadece veraset intikal vergisi ortaya çıkıyor. Bu vergi de beyanname usulü üzerinden belirlenmektedir.
Bu beyanname için mirastan sonra dört ay içerisinde beyan etme yükümlülüğünüz var.
Gelir Vergisi Çıkar Mı?
Eğer miras kalan veya intikal eden gayrimenkul satılırsa gelir vergisi ile karşılaşılır mı? Hayır. Bir taşınmazı satın aldıktan sonra 5 yıl içerisinde daha yüksek bir bedelle satarsanız bir gelir vergisi ile karşı karşıya kalırsınız. Ancak, veraset yoluyla ulaşan taşınmazlar için bu geçerli değildir.
Teminat Gösterilmesi
Beş kardeşin aynı arsa veya tarlada hisseleri var ve kardeşlerden bir tanesi ticaret ile uğraşıyor. Ticaret ile uğraşan hissedar hissesini bankaya teminat olarak verebilir mi? Borçlarından dolayı teminat olarak gösterebilir mi? Kendi hissesi üzerine haciz gelmesi durumunda diğer hissedarların hisselerine haciz/ipotek gelir mi? Diğer hissedarlar paylarını satabiliyorlar mı? Buradaki süreç nasıl işliyor?
Elbirliği mülkiyet olduğu durumda, yani henüz paylı mülkiyete dönüştürülmemişse, sadece oradaki tasfiye sonrasında oluşacak hisseye haciz gelebilir. Bu durumlarda paylı mülkiyete dönüştürülmesi çok büyük avantaj sağlar, çünkü bir haciz geldiği zaman paylı mülkiyete dönüşmüşse sadece o hisseye haciz işlenir ve tapu kütüğünde de sütunlar hanesine o bilgi işlenir. Böylece, diğer kardeşlerin hisselerine hiçbir haciz gelmeyecektir. Her kardeş bağımsız olarak kendi hisseleri için istedikleri tasarrufta bulunabilirler. Dolayısıyla, elbirliği mülkiyetten çıkıp paylı mülkiyete geçilmesinin böylesi bir faydası da vardır.
Diğer Hissedarlar ile Nasıl Anlaşılmalı?
Hissedarlardan bir tanesi kendi payını satmak istiyor. Diğer hissedarlardan izin alması gerekiyor mu? Diğer hissedarların önceliği var mı ve eğer haber vermesi gerekiyorsa onlara hangi kanalla haber vermesi gerekiyor? Sadece yüz yüze söylemesi yeterli mi? Nasıl bir yol izlemesi gerekir?
Bu konuda çok da ciddi davalar açılmaktadır. Paylı mülkiyette paydaşlar kendi hissesini sattığı durumda diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Bu önalım hakkı kanunundan kaynaklanan bir yasal haktır. Dolayısıyla bu önalım hakkını engelleyebilmek için ya da önalım hakkının kullanılabilmesi için kanun şöyle bir yol izliyor. Siz kendi hissenizi satmak istiyorsanız, diğer hissedarlara satacağınız bedeli bildirmek zorundasınız. Bu da tabii ki noter aracılığıyla yapılması gerekiyor.
Siz noter aracıyla bu bildirimi diğer hissedarlara yapmadan taşınmazınızı satarsanız, diğer hissedarların 2 yıl içerisinde önalım hakkını kullanarak açacakları dava ile sizin elinizden ya da alan kişinin elinden taşınmazı tapuda gösterildiği bedel üzerinden alabilirler. Eğer hissedarlara noter aracılıyla bir bildirim giderse bu süre 3 aydır. Bildirim gerçekleştiği andan itibaren 3 ay içerisinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Diğer paydaşlar o hisseyi, bildirim geldikten 3 ay içerisinde, satın almak isterlerse açacakları bir dava ile önalım haklarını kullanabilirler.
Buradaki süreler hak düşürücü sürelerdir, yani hakim resen dikkat eder ve herhangi bir şekilde de uzatılamaz ya da az atılamaz çok önemli sürelerdir. Çok dikkat edilmesi gereken sürelerdir.
Önalım Hakkının Kullanım Şartları
Burada çok önemli bir nokta var. Açılan davalarda, eğer paylı / hisseli mülkiyette bir fiili kullanım varsa, bir fiili Taksim varsa, yani herkesin yeri belli ise, önalım hakkının kullanılamayacağına ilişkin Yargıtay'ın birçok kararı vardır. Bu önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olacağını düzenleyen çok önemli bir nokta vardır. Önalım hakkı sadece ama sadece satışta söz konusu olabilir, yani önalım hakkının kullanılamayacağı durumlar; takas olabilir ya da bir ihale sonucunda alınan hisse gibidir. Eğer mirasın paylaştırılması sebebiyle bir devir söz konusuysa yine burada da bir önalım hakkı kullanılamaz.
Örneğin, bir baba ölümünden önce çocuklarına mirasları paylaştırırken bunu bir bağış yoluyla değil de satış göstererek yapmış olsa da yine diğer hissedarların önalım hakkını kullanamayacaktır.
Başkasına Satmak Mümkün Mü?
Noterden diğer paydaşlara gönderilecek bildirimde, örneğin 100.000 TL'den hissesini satmak isteyen bir hissedar 3 ay süresi içerisinde diğer maliklerden cevap alamadığı takdirde başka birisine satabilir mi? 100.000 TL talep ettiğiniz ve diğer paydaşlara bilgilendirme yaptığınız gayrimenkulü 50.000 TL üzerinden bir başkasına satarsanız, diğer hissedarların bize 100.000 TL'den satacakken neden tapuda 50.000 TL satış yaptın diye bir hukuki süreç başlatabilirler mi?
Burada iki durum olabiliyor. Önalım hakkını engellemek amacıyla bazen tapuda yüksek bedel gösteriliyor. Bazen de tapu harçlarını az ödemek için tapuda aslında gerçekleşen satış bedelinden çok daha azı gösteriliyor. İkisinin de alıcı için çeşitli faydaları vardır.
Eğer 50.000 TL'ye sattığı yeri tapuda 100.000 TL gösteriyorsa, burada bedelde muvazaadan bahsediyoruz. Yani aslında taraflar bir başkasını kandırabilmek amacıyla yapmadıkları bir işlemi yaptı gösteriyorlar. Tabii ki Yargıtay ve dava süreçlerinde de önalım davalarında bu iddia edildiği zaman, her türlü delil ile kanıtlamak suretiyle, gerçek bedel üzerinden önalım hakkını kullandırılması sağlanıyor. Özetlemek gerekirse, siz 100.000 TL'lik bir satış gösterdiniz, ama 50.000 TL'den sattınız. O zaman bunun gerçekleşen bedelini ispatladığınız anda o gerçekleşen bedel üzerinden önalım hakkına mahkeme karar veriyor.
Bazen de hissedar gayrimenkulü satarken tapuda düşük bedel gösteriyor ve daha sonra diğer hissedarlar önalım hakkını kullanarak 1.000.000 TL'lik gayrimenkul 100.000 TL gösterildiği için yeni sahibinden 100.000 TL'ye almak istiyor. Yeni ev sahibi ise aslında bu ev için 100.000 TL değil, 1.000.000 TL verdiğini söylese de, maalesef, Yargıtay burada çok genel bir hukuki ilkeye, kimse kendi muvazaasından yararlanamaz, atıfta bulunarak tapuda ne gösterdiysen diğer hissedar o bedeli ödeyerek önalım hakkını kullanabilir diyor. Bu da çok ciddi mağduriyetlere neden oluyor. Onun için böylesi bir durum söz konusuysa mutlaka gerçek değerin tapuda gösterilmesi gerekmektedir.
Arsa veya Tarla Kullanımı
Beş kardeş bir arsanın ya da tarlanın 5'te 1 hissesine sahipler. Birisi kendi köşesinde domates ekmek istiyor, birisi de kendi alanına bir ev yapmak istiyor. Ancak bunların yerleri belli değil. Peki bu hissedarlar kendi yerlerini belirleyebilirler mi?
Bir fiili kullanım, bir fiili Taksim haline dönüştürebilirler. Bunun sonucunda da, hatta bir ayırma (ifraz) ile bunu ayrı parseller haline dönüştürebilirler. Eğer taşınmazlarını ifraz ile bölmek istiyorlarsa o zaman da tabii ki bazı kurallara uymaları gerekiyor.
Bir ifraz projesi hazırlanması gerekiyor. Bu proje sonrasında, eğer belediye sınırları içerisinde ise belediyeye, belediye sınırları dışında ise İl Özel İdaresi İl Encümeni'ne sunmak suretiyle, bu projenin uygun olup olmadığı kararı alınıyor. Eğer burası bir tarım arazisi ise ifraza ya da bölünmeye uygun olup olmadığı, yeterli büyüklükte mi gibi soruluyor İlçe Tarım Müdürlüklerine soruluyor. Bu koşullar eğer sağlanabiliyorsa, taşınmazlar fiilen bölünebilir, ama tapuda bu ifrazlar gerçekleşmeden de taraflar fiilen aralarındaki bir anlaşma ile bunu rahatlıkla yapabilirler. Yani "Taşınmazın bir kısmında ben domates ekeceğim, sen de salatalık ek." denilebilir ve bu da bir fiil Taksim projesiyle gerçekleşebilir.
İfraz / Ayırma Süreci
Dava sürecinde ifraz sürecinde hissedarlardan bir tanesi ifraz edilmesini istemezse dava aşamasında hakim rızaen taksim kararı verebilir mi? Bu aşamada bilirkişiler neyi inceler? Eğer rızaen taksim olmuyorsa İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) sürecine nasıl gidilir?
İflas sürecinde taksimi taraflar kendilerinin hazırladıkları bir sözleşme sonrasında da tapuya bunu yaptırabilirler. Ama eğer taraflarda böyle bir nitelik yoksa yoksa bunu tabii ki dava yoluyla ifrazına karar verilebilir. Bu da ortaklığın giderilmesi davası olacaktır. Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme talepleri sadece üç şeyle sınırlandırılabilir. Aynen Taksim isteyebilir, tarafların satış suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyebilir ya da kat mülkiyeti şartları varsa kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Bu konuda Yargıtay çok net bir biçimde görüşünü belirtiyor ve diyor ki eğer taraflardan birisi Aynen Taksim istiyorsa ve şartları uygunsa öncelikle Aynen Taksimi sağlamak zorundasınız. Şartları olup olmadığı ne demek? Yüzölçümü uygun mu, niteliği uygun mu, bunun sonucunda imar da herhangi bir engel var mı yok mu gibi hususları inceliyor. Tabii ki daha önce sunulmuş ifraz projesini de belediye encümeninden veya il encümeninden onaylanmasını istiyor. Yargıtay da bu konuda birçok kararı da bozmuştur.
Bilirkişiler Neler Yapıyor?
Bilirkişiler mahkemenin teknik olarak bilemeyeceği hususları mahkemeye iletiyorlar, yani buranın iflas projesine uygun olup olmadığını mahkeme bilirkişiler marifetiyle öğreniyor. Burada bilirkişiler taşınmazın toplam değerini, yüzölçümünün niteliğini ve imar planına uygun olup olmadığını değerlendirdikleri raporu mahkemeye sunuyorlar. Mahkeme de bu rapor doğrultusunda Aynen Taksim şartlarının olup olmadığını değerlendiriyor. Eğer Aynen Taksim ciddi anlamda iflas sonrasında ya da paylaşım sonrasında değer düşüklüğü varsa da tabii ki mahkeme o değer düşüklüğü dikkate alarak satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar veriyor.
İzale-i Şuyu ile Satış-İhale Süreci
İzale-i Şuyu süreci içerisinde bu beş hissedardan bir tanesi satışa girebiliyor mu? Girebiliyorsa o kişi de artırmaya katıldığında kendi hissesinin bedelini de ödemek zorunda mı yoksa kendi hissesinin bedeli hariç mi ihaleye giriyor?
Taraflar da dahil olmak üzere üçüncü kişiler de ortaklığın giderilmesi davası sonucunda icradaki satışta veya ihaleye girebiliyorlar. Burada paydaşların en büyük avantajı hissesi mahsup edildikten sonraki bedeli ödüyor. Dolayısıyla pey (Lot'a istenen tutarı kabul ederek, teklif vermektir.) vermesi gerekmiyor. Onun için daha avantajlı olduğunu söyleyebiliriz. En azından cebinden çıkacak para daha az oluyor ve mahsup edilerek toplam bedeli ödüyor.