Projeden Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Projeden ev alırken dikkat edilmesi gereken pek çok önemli detay vardır. Projelerle satılan konutlar cazip görünebilir, ancak satış vaadi sözleşmesi, bina tamamlanma sigortası ve kat irtifaklı tapu gibi hukuki güvenceler mutlaka sağlanmalıdır. Natamam binaların riskleri ile bitmiş, hazır konutların avantajları arasında doğru tercihi yaparken, tadilat projeleri ve farklı güvence yöntemlerini de göz önünde bulundurmak gerekir. Bu yazıda, projeden ev alırken dikkat etmeniz gereken temel noktaları ve olası riskleri nasıl yönetebileceğinizi keşfedeceksiniz.

Projeden Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Bu yazımızda binanın özelliklerine göre konuyu 3 aşamada inceleyeceğiz.

Gayrimenkulleri 1. aşamada hiç yapılmamış topraktan, maketten ya da projeden diyebilirsiniz. 2. seçenek ise natamam yani yapılmış belli bir aşamaya gelmiş ama bitmemiş. 3'üncüsü ise bitmiş konut.

Projelerle Satılan Konutlar

Projeden satılan konutlar bir satış ofisinin içerisinde bir maketin etrafında satılanlar ya da bir inşaat firmasının satış ofisinde yapılan ama şimdiye kadar yapının hiç ortaya çıkmadığı ya da çok basit işlemler yapılıp sadece etrafının çevrildiği yani gayrimenkulün içini daha gezemediğiniz inşaat sahasına giremediğiniz konut satışları içindir.

Satış Vaadi Sözleşmesi

Bu konut satışları ön ödemeli konut satışı olarak geçmektedir. Bunlarda yapacağınız alımlarda mutlaka satışın noterde satış vaadi sözleşmesi ile yapılması gerekiyor. Aksi takdirde senetler imzalayarak hiçbir belge almadan yapacağınız satış sizin elbette kanun karşısında belli haklarınızı savunmanızı sağlasa da sizin için yeterli olmayacaktır. Bunun için hukukçuların da tavsiyesiyle mutlaka noterden satış vaadi almalısınız.

Bina Tamamlanma Sigortası

Maketten satış yapan firmalar kanun karşısında bir teminat göstermek ve bina tamamlanma sigortası yani inşaatın yarım kalması durumunda inşaatın tamamlanacağına dair bir sigorta yaptırmak zorundadırlar. Ancak siz herhangi bir firma ile maketten satış aşamasında konuşurken bu belgeleri kendilerinden istemeli, sorgulamalısınız. Çünkü tüketici olarak sizin bunları araştırıyor ve biliyor olmanız gerekiyor.

Karşınızdaki firmanın bu edinimlerini yerine getirip getirmediğini ancak sorarak, sorgulayarak öğrenebilirsiniz. Ön ödemeli konut satışlarında 14 gün içerisinde cayabiliyorsunuz ve ödemiş olduğunuz bedeli tamamen alabiliyorsunuz.

Kat İrtifaklı Tapu

Karşınızdaki firmanın bu yeterlikte bir firma olup olmadığını da yine sorgulamanız gereken koşular içerisinde bulundurmalısınız. Maketten yani projeden yapılan satışlarda eğer kat irtifak tapuları çıktıysa bu durumda noterden satış vaadi sözleşmesi yapılmasına gerek olmayacaktır. Çünkü ortada bir tapu vardır. Noterden satış vaadi tapunun olmadığı durumlarda size hangi tapunun verileceğine dair bir vaattir. Ancak tapu varsa satış vaadine bu defa gerek olmayacaktır.

Ancak kat irtifaklı olarak almış olduğunuz konutun iskan belgesi çıktığı zaman bir de kat mülkiyeti tapusuna geçeceğini bilmeniz gerekiyor. İnşaat firması size iskanlı bir yapı yapacağını taahhüt etmeli. Şu bir gerçek ki projeden ve maketten bir konut almak hiç kolay değildir. Öncelikle manzarayı anlayamazsınız. Özellikle alt katlarda 1. kat ve altındaki katlarda sizin nasıl bir manzaranız olacağını bilemezsiniz. Çünkü inşaat sahasında yapılan bazı işlemlerle bazı vaatler tam yerine gelmeyebilir.

Örneğin siz giriş katlı bir daire aldınız ve hayaliniz baktığınız zaman yeşillikleri, binanın ortak alanlarını, sitenin ortak alanlarını görebilmek. Ancak bu uygulamada böyle olmayabilir. Örneğin, 60-70 cm kotun altında kaldığınız zaman sizin önünüzde bir duvar olabilir ve bu durumda da hayalleriniz suya düşebilir. İşte proje inceleme aşaması hiç kolay değildir. Baştan da böyle bir gayrimenkulü almak kolay değildir. Özellikle bu tip katlarda söylemiş olduğumuz konuya dikkat etmelisiniz.

Tadilat Projeleri

Önemli bir husus daha inşaat firmaları inşaat devam ederken tadilat projeleri ile alanlarda değişlikler, planlarda değişiklikler yapabiliyorlar. Örneğin, binanın içerisinde 100 tane konut alanı yapılacakken planda yapılan tadilatla bu 100 tane daire, 70 tane daire 30 tane ofis alanına dönüşebiliyor ya da bazı planlarda 3+1 olan daireler, 4+1 ve 3+1 olarak yer değiştirebiliyor.

Bunlar sizi rahatsız edebilir ya da sizin almış olduğunuz konutların projelerinde tadilat projesi ile değişiklik yapılabilir. Bu durumu da sizin inşaat süresince çok iyi takip etmeniz gerekiyor. Herhangi bir değişiklik olup olmadığını ve bu durumda kalındığında da sizin hangi haklara sahip olduğunuz işte inşaat firması ile başta yapacağınız sözleşmede yatıyor.

Sözleşmeyi üstünkörü bakıp imzalamayın. Mümkünse bir hukuk danışmanı ile sözleşmenin bütün detaylarına bakın ve sizi koruyucu maddeler neler ya da sizi koruyucu maddeler konmuş mu, konmamış mı bunların detayına girin. Ne yapabilirim koskoca firmaya karşı derseniz bazı maddelerde değişiklik önerebilirsiniz. Kabul etmedikleri taktirde de başka bir inşaat firmasının projesinden yer almayı düşünebilirsiniz.

Güvence Yöntemleri

Peki, iyi güzel anlattın da biz neye güveneceğiz derseniz. 3 tane güvence yöntemi var. Bunlardan bir tanesi Devam Eden İnşaat Projesi, "DİP" diye isimlendirilen inşaat projesinin finansmanını bankanın yaptığı müşterinin yapmış olduğu ödemeleri bir havuzda tutan ve bu havuzdan inşaat firması yaptıkça hak edişe göre inşaat firmasına aktaran sistemdir.

Bunlar da birçok güvenceyi inşaat firmaları bankanın sistemlerine yani bir kullanıcı olarak sizin beklemiş olduğunuz şeyleri bankanın beklediği bir modeldir ve bu tip inşaatlarda daha fazla güvence duyabilirsiniz.

Bir diğer güvence ise TOKİ. TOKİ'nin güvence altına almış olduğu inşaatlarda inşaatın devam etmemesi durumunda, yarım kalması durumunda TOKİ'nin birçok hakkı vardır ve firmaları değiştirebilir. Biliyorsunuz İstanbul Fikirtepe'de de birçok aşamada TOKİ devreye girdi. İyi ya da kötü projeler bir şekilde devam ediyor. O halde 2. güvence olarak da TOKİ güvencesini arayabilirsiniz.

3'üncü güvence ise kendinizsiniz. Burada bütün her şey size bağlı siz firmayı araştıracaksınız ve eğer güveniyorsanız, inandıysanız o firma ile çalışacaksınız. Eğer inanmıyorsanız hiç baştan o projeye girmenize gerek yok.

Natamam Binalar

Ne demek "Natamam", yani tamam olmayan, bitmek üzere olan artık hangi aşamada ise devam eden inşaatlar için bahsettiğimiz durumdur. Bu gibi durumlarda inşaatlar devam etmektedir. Siz de alıcı olarak gittiğiniz zaman o gayrimenkulleri görebilir, ziyaret edebilirsiniz.

Bulunduğu aşamaya göre kredi kullanabilir yada nakit ile alım yapmak zorunda kalabilirsiniz. BDDK'nın koymuş olduğu kurala göre inşaat firmalarının inşaatlarının en az %70 olarak tamamlanması durumunda konut kredisine konu olabilmektedir. Tabii bu uygulamada bazı bankalar tarafından %75, bazı bankalar tarafından %80 uygulanabilmektedir.

Burada önemli olan siz baktığınız zaman neyi gördüğünüz değil, bir değerleme firmasının bankaya hazırlamış olduğu ve bankanın sahibi olduğu sitüasyon tablosu. Yani tamamlanmışlık tablosunda hangi kriterlerin tamamlanıp o çıkan sonucun yüzde kaçı ifade ettiğidir.

Natamam inşaatlarda dikkat etmeniz gereken şey daha doğrusu inşaat firmasına sormanız gereken şey daha önce o binada herhangi birisinin kredi ile konut alıp almadığıdır. Eğer daha önce birisi konut aldıysa şunu düşünebilirsiniz demek ki %70'i geçmiş. Ancak daha önce kimse kredi almadıysa ve ilk defa siz başvuruyorsanız. Bu defa inşaatın %70'ten az tamamlanmış olarak çıkması durumunda vermiş olduğunuz ekspertiz ücreti boşa gidecek ve zaman kaybedeceksiniz.

Natamam gayrimenkullerde de yine projeden olan konutlarda olduğu gibi belli riskler vardır. Yani inşaatın tamamlanıp tamamlanmaması gibi. İnşaat ne kadar zamandır natamam? Örneğin çok uzun bir süredir mi duruyor? Bu durumda inşaatın gerçekten devam etme ihtimali var mı? Yoksa inşaat firması gerçekten çok büyük bir sıkışıklık içerisinde ve finansman olarak zorlanıyor ve inşaata devam edemiyor mu? Bunları çok iyi anlamınız, tahlil etmeniz gerekiyor.

Az önceki başlıkta olduğu gibi yine burada kendinize güven başlığının altına açıp sizin çok iyi araştırma yapmanız gerekiyor.

Bitmiş Hazır Konutlar

Bitmiş, hazır olan ya da zaten kullanılmakta olan bir konutu aldığımız durumda bina özelliklerine göre nasıl seçmeliyiz? İlk iki durum sizin konutu hemen alıp kullanmayacağız durumlar.

Bunlar da fiyatın tabii ki bitmiş konutlara göre daha cazip olması gerekiyor. Neden, belli bir süre boyunca orayı alıp kullanamayacaksınız. Ya da alıp kiraya veremeyeceksiniz ve getirilerinden elde edemeyeceksiniz. Kendiniz kullanamadığınız zaman da kendiniz belki kira ödemeye devam edeceksiniz. Ya da finansal olarak bunun getirilerinden yararlanamayacaksınız.

İşte bu kaybınızın bir karşılığı olması gerekiyor. Örneğin, piyasada 600.000 TL'ye alabileceğiniz bitmiş bir konutu projeden ya da natamam bir firmadan bitme süresine bağlı olarak örneğin, 540.000-550.000 TL'ye alabiliyor olmanız gerekiyor ki hemen alıp kullanabileceğiniz gayrimenkule gör bu kaybınızı tolere etmiş olması için.

Bitmiş binada nelere bakmalısınız? Binanın otoparkı var mı? Jeneratörü, hidroforu var mı? Televizyon altyapısı var mı? İnternet altyapısı var mı? Asansörü var mı? Binanın yüksekliğine göre bu asansör yeterli mi? Yangın merdiveni var mı? Binada dairelere ayrılan kiler alanı ya da depo alanı binanın altında mevcut mu? Bina depreme dayanıklı mı? Yine önemli koşullardan bir tanesi de binanın aidatı ne kadar? Binanın yönetimi nasıl ve binanın bakımı nasıl?

Bunlar da siz içine girdiğiniz zaman orada yaşadığınız zaman ya da kiraya verdiğiniz zaman önemli koşullar olacaktır. Konut almadan önce bu aşamaların hepsini çok doğru bir şekilde değerlendirmelisiniz ve son aşamada da mutlaka bir ekspertiz yaptırmalısınız.