Bir ev almak üzeresiniz ve içinde bir kiracı var. Satıcı bazı şeyler anlatıyor emlakçı bazı şeyler anlatıyor. Acaba bunların hangisi ne kadar doğru ve ne kadar geçerli? İçinde kiracısı olan bir ev alırken dikkat etmeniz gerekenleri bu yazımızda anlatıyoruz.
Oturmak amacıyla ya da kiraya vermek amacıyla almış olduğunuz ya da alacağınız konutun içerisinde bir kiracı varsa hangi adımları izlemeniz gerekiyor ve kanun size hangi noktalarda destek veriyor ya da hangi noktalarda önünüzü kesiyor? İlk baştan söylememiz gerekirse, bu konular tamamen hukukçularla ve avukatlarla izlenmesi gereken aşamalardır. Ancak biz size karşınıza neler çıkabileceği ile ilgili olarak kanununun neler söylediğini anlatacağız.
Evi alma aşamasında yapılması gerekenlerden bir tanesi satış işlemi gerçekleşmeden, o evin içinde oturan kiracıyla konuşmanız ve kiracının hangi kontrata bağlı olduğunu, hangi sözleşme şartları ile orada oturduğunu, ne zamandır orada oturduğunu ve ileriye dönük planlarını kendisiyle konuşmanız gerekiyor. Eğer sizinle konuşmaktan kaçınıyorsa ya da satıcı size bilgi vermekten kaçırıyorsa orada bazı sorunlar olabilir.
Anlamanız gereken, ortada bir kontrat var mı ve bu kontratta belirtilen rakamlar gerçekten rayiç değerler ile piyasada kabul edilebilir rakamlar mı ve banka dökümlerine bakıldığı zaman ödemeler banka kanalıyla mı yapılmış ve resmi olarak ispatlanabilir rakamlar mı? Yazılı olan sözleşme farklıdır, ancak uygulama farklıdır.
Sözleşmede görünen rakamlarla uygulamadaki rakamlar aynı olmayabilir. Bu sebeple anlamanız gereken şey, bu sözleşme koşullarının yazılı olarak var olup olmadığı ve ödeme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediğidir. Siz kiraya verme amacıyla böyle bir gayrimenkul satın aldığınız zaman o kiracının orada kalmasını düşünebilirsiniz ve o kiracının aynı koşullarla devam etmesi durumunda sizin için iyi bir kira getirisi olduğunu düşünebilirsiniz. Ancak sözleşme şartları ile uygulama birbirinden farklı olursa bu durumda sizin planlarınız gerçekleşmeyecektir. Hesabınız bu anlamda özellikle kredi kullanarak ve kredi taksitlerini ödemede yardımcı olarak da kira bedellerini düşünüyorsanız, sizi zor duruma sokabilir.
Bir diğer durum ise, sizin gayrimenkulü aldığınız zaman kiracıyı hemen çıkartabileceğiniz algısıdır. Bu her zaman geçerli bir durum değildir. Çünkü siz gayrimenkulü almış olduğunuz zaman kiracı aynı şartlarda ve sadece kiralayanın değiştiği bir sözleşme yani, kiracının aynı aldığı ama kiraya veren kişinin değiştiği bir sözleşme haline gelecektir. Yani önceden yapılmış olan sözleşme sizin için geçerli olacaktır.
Eğer sizin başka bir eviniz yoksa ya da o alacağınız evi sizin alt soyunuzdan ya da üst soyunuzdan ya da bakmakla yükümlü olduğunuz bir kişiyi yerleştireceğiniz bir ev ve bundan başka bir eviniz yoksa bu durumda tahliye davası açabilirsiniz. Bunu yapabilmek için de eve alır almaz 30 gün içerisinde bildirim yapmak ve 6 ay sonrasında da kiracının mecur mülkü terk etmesini yani tahliye etmesini isteyebilirsiniz. Davada sizin söylemiş olduklarınızla gerçek koşulların karşılaştırılması yapılacaktır.
Sizin eğer birden fazla gayrimenkulünüz varsa ve bu beyanınız yerinde değilse, yani sizin başka bir gayrimenkulünüzde bakmakla sorumlu olduğunuz bir kişi ya da alt soyunuzdan ya da üst soyunuzdan birisini yerleştirmeyi düşündüğünüz yerle ilgili başka bir seçeneğiniz varsa, bu durumda yeni alacağınız ev için bu tahliye davası sizin için sıkıntılı olacaktır.
Bu alacağınız gayrimenkulü bu sebeplere dayandırarak boşalttıktan sonra başka bir kiracıya kiralama durumunda bu defa tahliye ettirdiğiniz eski kiracı size tazminat davası açabilir. "Ben burayı yenileyeceğim" dediğiniz gayrimenkulü tahliye ettirdikten sonra ilk olarak tahliye ettirdiğiniz kiracıya o günün şartlarıyla teklif etmeniz gerekiyor. Bu teklifi yapmadan kiraya vermeniz durumunda yine eski kiracı sizden davacı olabilir.
Kısacası içinde kiracı olan bir gayrimenkulü alıyorsanız, düşündüğünüz şekilde hareket edemeyebilirsiniz. Çünkü bu durumda kanunlar devreye girecektir ve bunları çok iyi biliyor olmanız gerekiyor. Haklarınızı ve karşı tarafın haklarını çok iyi biliyor olmamız gerekiyor.
Bunun en iyi yolu gayrimenkulü almadan önce kiracıyla konuşmak ve mümkünse satıcıdan mevcut kiracısı ile, eğer o gayrimenkulü kullanmayı düşünüyorsanız, bunu bir şarta bağlayarak o gayrimenkul için kiracının tahliye taahhüdünü kendi rızasıyla vermesini isteyebilirsiniz. Kendi rızasıyla vermesi durumunda eski satıcıyla kiracı arasında belki farklı anlaşmalar olabilir, ama siz alıcı olarak bunların hepsinden uzak durmuş ve sonrasında elinizde tahliye taahüdü olan temiz bir gayrimenkulü alabilme imkanınız olur.
Aksi takdirde satıcı size gayrimenkulü sattıktan sonra kiracı hakkı olan gayrimenkulde oturmaya devam edebilir. Eğer sizin onu tahliye edebilmek için yeterli şartınız yoksa. Bu sebeple gayrimenkul alırken içinde kiracısı varsa kiracı ile konuşmanız, hukukçu ile konuşmanız ve sizin durumunuza uygun bir gayrimenkul olup olmadığını anlamanız gerekiyor.