Tapu Harcı Nasıl Hesaplanır? Cezası Nedir?
Tapu işlemleri sırasında ödenmesi gereken çeşitli ücretler ve vergiler bulunur. Bunların başında tapu harcı gelir, ki bu harç gayrimenkulün satış bedeli üzerinden hesaplanır. Ayrıca döner sermaye ücreti ve işlem ücretleri de ödenmesi gereken diğer kalemlerdir. Tapu harcı, gerçek satış bedeli yerine emlak rayici üzerinden ödendiğinde, ilerleyen süreçte cezai işlemler ve yasal faizlerle karşılaşılabilir. Bunun yanında, gayrimenkul değer artış kazancı vergisi gibi vergiler de devreye girer. Devir işlemlerinde dikkat edilmesi gereken bu harçlar ve vergiler, örnek tapu işlemleri üzerinden detaylandırılabilir.
Örnek Tapu İşlemi ve Yapılanlar
Bir bağımsız bölüm üzerinden örneklendirirsek, gayrimenkullerin satışında yani devrinde gayrimenkulün bağımsız bölümünün kaç tane olduğu, hangi tapularda bulunduğu, alıcı ve satıcıların ayrı tapularda bulunup bulunmadığı gibi kriterler etkili oluyor. Bunun için alıcının ve satıcının tapunun bulunduğu, yani gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu, yerde işlemin yapıldığını esas alacağız.
Bu durumda bir değişken daha devreye giriyor: Yöresel Katsayılar. İstanbul'un bir ilçesindeki döner sermaye ücreti ile Kırıkkale'nin bir ilçesindeki işlemin döner sermaye ücreti aynı olmayabiliyor. Bunda da yöresel katsayılar devreye giriyor. Bir de yabancıların taraf olduğu işlemlerde döner sermaye harçları değişebilir. Bu sebeple özel durumdan kaynaklanan farkları da unutmamanız gerekiyor.
Tapu Harcı
İlk olarak bir konutu satmayı düşündüğünüzü ele alalım. Konutu satmak istediğiniz zaman alıcı tarafında binde 20, yani %2, oranında bir tapu harcı çıkıyor. Bir de satıcı tarafında binde 20 oranında, yani %2 oranında tapu harcı çıkıyor.
Burada "Satıcılar harç ödemez ki" diye bir soru gelebilir. Bu piyasada uygulanmakta olan yerleştirilmeye çalışılan bir uygulama diyelim, ama gerçekten tapu harcı listesinde bu şekilde belirtiliyor. Devreden ve devralan için ayrı ayrı ödemelidir ifadesi geçmektedir. Yani "Satıcı ödemez." diye bir şey yok, ama Türkiye'deki uygulamalar değişebilir. Bu tamamen alıcıyla satıcının anlaşmasına bağlıdır. Hem alıcının hem de satıcının payı olduğunu unutmayın.
Döner Sermaye Ücreti
Satış işlemlerinde bir döner sermaye ücreti vardır, bir de işlem ücreti vardır. Döner sermaye ücreti 2022 yılı itibariyle 233 TL'dir, ama bu yöresel katsayının 1 olduğu durumda. Bu kaysayının 2,5 olduğu durumda 2,5 ile çarpılıyor ve 0,5 olduğu durumdaysa yarıya indiriliyor. Örneğin, İstanbul'un Kağıthane ilçesinde döner sermaye harcı 582 TL'ye geliyor. Ancak Kırıkkale'nin Çelebi ilçesinde 0,5 katsayısıyla yani yarı yarıya normal fiyat listesinden düşüyor.
İşlem Ücreti
İstanbul için örneğimizden devam edersek, İstanbul'da konutuzu satmak istediğiniz zaman 582 TL döner sermaye ücreti olacak, bir de işlem ücreti işlem ücreti 32 TL olacak. Bu iki ücretin toplamı kadar tapunun işlem bedeli olacaktır. Bir de bunun dışında az önce de söylediğimiz gibi %2 alıcı, %2 satıcı tarafından tapu harçları olacak.
Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden Ödenir?
Tapu harcı hangi bedel üzerinden ödenecek? Tapu harcının fiyat listesine, yani kanunun bize söylemiş olduğu bilgiye, bakacağız. Gayrimenkulün ivaz karşılığında beyan edilen devir ve iktisap bedelinden az olmamak üzere, emlak vergisi değeri üzerinden hesaplanır. Sizin belirtmiş olduğunuz rakam tapu için oraya kaydedilecek rakamdır. Ama burada da emlak vergisi beyan değeri ile bir asgari sınır belirtilmiş. Emlak vergisi değeri sizin tapu harcının en az hesaplanacağı oranı göstermektedir.
Ancak Gelir İdaresi Başkanlığı'nın tapulardaki gerçek değerleri takip ettiğini unutmayın. Bunu bankalardan almış olduğu bilgilerle, yeni ve güncel haliyle internet ilan sitelerinden topladığı bilgilerle uzun zamandır takip ettiğini ve buradaki takip metodolojisini de sürekli ilerletmeye çalıştığını hatırlatalım.
Emlak Rayici Üzerinden Tapu Harcı Ödenirse Neler Olabilir?
Yasal Faiz ve Cezai İşlem
Emlak rayiç değeri üzerinden tapu harcının ödenmesi durumunda ileride karşılaşabileceğiniz şeyler şunlar; birisi herhangi bir şikayet ya da takip sonrasında sizin gerçekleşen satış bedelini bildirmediğiniz takdirde bildirmiş olduğunuz bedel ve bildirmeniz gereken bedel arasındaki farkı ödemeniz gerekecek. Bunun üzerine %25 ceza ödeyeceksiniz ve aradaki geçen süre için de yasal faiz üzerinden borçlandırılacaksınız.
Ancak burada şöyle bir çıkış yolu var. Ola ki böyle bir işlemi yaptınız ve bu yapmış olduğunuz işlemin yanlış olduğunu sonradan öğrendiniz. Bu durumda pişmanlıktan yararlanabiliyorsunuz ve düzeltme isteğinde bulunuyorsunuz. Bir düzeltme dilekçesi vererek aslında almış olduğunuz gayrimenkulün değerini bildiriyorsunuz ve o zaman ödemeniz gereken tapu harcını şimdi ödeyebiliyorsunuz. Eğer arada zaman geçtiyse yine yasal faizi üzerinden aradaki faizi ödemeniz gerekiyor, ancak bu defa %25'lik cezayla karşı karşıya kalmıyorsunuz.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi
Emlak rayiç değeri üzerinden gayrimenkulün satışını gösterdiniz bir sene sonra da gayrimenkulü satışa çıkardınız. Alıcı da gerçek değer üzerinden gayrimenkulü mutlaka tapuya kayıt edilmesi konusunda ısrarcı oldu. Bu durumda aradaki fark üzerinden gayrimenkul değer artış kazancı üzerinden vergilendirileceksiniz. Bu durumda ödeyeceğiniz vergi daha yüksek olacaktır.
Bu sebeple yapmanız gereken, gayrimenkulün gerçek değeri üzerinden tapuda göstermenizdir. hocam kaç kişi böyle gösteriyor derseniz istatistikler bize 100 kişiden 40'ı gerçek satış değeri gösterdiğini, kalan %60'ın ise hala göstermediğini söylüyor. Zamanla ve kontrollerle bu oranın artacağına eminiz.
Devir İşleminde Harçlar
Tapu harçları gündeme geldiği zaman sorulardan birisi de "Annem veya babam evi bana devrediyor zaten. Satış yapmayacağız." veya "Satış değil de, devir olur mu?". Bu soruların genel cevabı, "devir-satış işlemi" olarak yapılıyor ve burada bahsettiğimiz oranlardan farklı bir oran yok.
Ancak devir yani satış dışında bir seçenek daha var, o da bağış. Bağışlarda da kayıtlı değer üzerinden binde 68, yani %6.8 oranında tapu harcı uygulanıyor. Devir yani satış yerine bu seçeneği değerlendirebilirsiniz. Ama dikkat ederseniz binde 20 binde 20, yani binde 40, %4 oranından çok daha yüksek, %6.8 bir tapu harcı olduğunu da unutmayın.