Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?
Tapu işlemleri, gayrimenkul alım satımında dikkat edilmesi gereken pek çok adımdan oluşur. İlk olarak, ekspertiz raporu ve mal sahibiyle yapılan sözleşme süreci başlatır. Tapu işlemleri için gerekli kişisel bilgiler ve vekalet belgeleri hazırlanmalı, yaşlı satıcılar için sağlık raporu da temin edilmelidir. Konut kredisi kullanılıyorsa, e-ipotek işlemi de sürece dahil olur. Tapu randevusu ve başvuru aşamasında emlak rayiç bedeli ve harçlar yatırılır. Ödeme şekilleri banka yolu veya bloke çek ile güvence altına alınabilirken, Tapu Takas Sistemi ile süreç daha güvenli bir şekilde tamamlanabilir.
Bir konut almaya karar verdiniz ya da konut satmaya karar verdiniz ama tapu işlemlerini bilmiyorsunuz ve süreç hakkında bilgi sahibi olmak istiyorsanız bu yazımız tam size göre.
Ekspertiz Raporu
Bir gayrimenkul almaya karar verdiniz ya da satmaya karar verdiniz. Eğer alıcı iseniz bir gayrimenkulü almadan önce lütfen ekspertiz yaptırın. Nasıl ki bir araba almadan önce bir ekspertiz yaptırıyorsanız hayatınızın belki de tek yatırımı olan ve en büyük yatırımı olan gayrimenkul yatırımlarında ekspertiz yapılmasını tavsiye ediyoruz.
Bir ekspertiz raporunda değerden daha önemli olan başka unsurlar da vardır. Belki değerden kendiniz emin olabilirsiniz ama tapudaki o gayrimenkul üzerindeki sınırlı hakları bilemiyor olabilirsiniz. Ya da proje dosyası içerisinde o gayrimenkulle ilgili olarak belediye encümenin almış olduğu kararları yıkım kararlarını, deprem hasarları gibi konulardan haberdar olmayabilirsiniz. Ekspertiz raporu ile bunları öğrenebilirsiniz ve inanın hem emlakçı komisyonundan hem de alım satım harçlarından çok çok düşük bedellere. Kendinizi ekspertiz raporu ile koruyabilirsiniz.
Mal Sahibi ile Sözleşme
Mal sahibi ile anlaştığınız ve sözleşmenizi yaptınız. Sözleşmeyi yapmanızı özellikle tavsiye ederiz, çünkü eğer gayrimenkul üzerinde bazı kısıtlamalar varsa bu kısıtlamaların kalkması zaman alacaktır.
Bu süre içerisinde satıcı cayabilir ya da alıcı cayabilir. Ancak sözleşme yaparak hem bu koşulları belirleyebilirsiniz hem de paranın nasıl ödeneceği, hangi aşamalarda ödeneceği, kaporanın ne kadar olacağı, herhangi bir cayma durumunda ne kadarlık bir bedeli ödeneceği gibi koşullar alıcı, satıcı, emlak komisyoncusu ve bir şahit ortamında hazırlanarak imzalanmalı.
Ayrıca satış sözleşmesine eğer gayrimenkulde kredi kullanılacaksa ne kadarlık bölümü için kredi kullanılacak, ne kadarı peşin ödenecek ve ne kadarlık kısmı banka kredisi ile ödenecek bu koşullarda belirtilmeli, çünkü konut kredisi kullanıldığı zaman para alışverişi biraz karışabiliyor.
Tapu İşlemleri İçin Hazırlık
Konut üzerinde, özellikle tapu bölümünde, herhangi bir sıkıntı yok ise konutu almaya hazırsınız. Artık hem alıcı hem satıcı tapuya başvurmaya ve tapudan randevu almaya hazır. İşte aşamalar;
Kişisel Bilgiler
Eğer işlem yapacağınız tapu dairesi yeni tapu senedine geçtiyse, yani tapu senetlerinde resim yer almıyorsa, vesikalığa gerek olmayacaktır. Ancak hala eski sistemde çalışıyorsa bu defa hem alıcıdan hem de satıcıdan vesikalık ihtiyaç olacaktır. Onun için vesikalıklarınızı, nüfus cüzdanınızı ve nüfus cüzdanlarınızın fotokopisini mutlaka almalısınız.
Vekalet Bilgileri
Eğer alım ya da satım sürecinde vekalet varsa bunun yerine vekaletlerde yer almalı ve vekalet sahipleri de aynı şekilde T.C. kimlik numaralı nüfus cüzdanlarını ve fotokopilerini mutlaka yanlarında götürmeliler.
Yaşlı Satıcılar İçin Sağlık Raporu
Eğer satıcı yada satıcılardan bir tanesi ileri yaştaysa tapular sağlık raporu isteyebiliyorlar. Bunun için öncesinde tapuya giderek bu durumu soruşturmalı ve öğrenmelisiniz. Çünkü sağlık raporu da zaman alan bir şey ve randevu sürecini hem geciktirecektir, hem de süreci biraz uzatabilecektir. Bu sebeple sağlık raporu konusunu mutlaka öğrenmelisiniz.
Konut Kredisi ve e-ipotek
Eğer alıcı konut kredisi kullanacaksa bankadan kredi kullandığı takdirde bankaların bazıları e-ipotek uygulamasına geçmiş olabiliyor. Bu durumda da bankalar tapu dairelerini online olarak bilgilendirmiş oluyor ve başvuru ile ilgili bilgilerde SMS ile geliyor olabilir. Eğer alıcıysanız ve kredi başvurusu yaptıysanız ve ne kadarlık kısmı onaylandı ise satıcı ile birlikte banka şubesine gidip bu kadarlık kısmı onaylandı ve ben bu kadarlık kısmına kredi kullanıyorum demeniz de fayda var.
Eğer böyle bir imkan yoksa bankadan alacağınız belgeyi satıcıya vererek ne kadarlık kısmını kredi kullanılarak alınacağı ve bankadan ona ne kadarlık kısmının transfer edileceği belirtilmeli.
Tapu Randevusu ve Başvuru
Tapudan randevu alma sürecine geldiği zaman mal sahibi veya temsilcisi tapu dairesine giderek yapılacak olan işlem hakkında tapu memurunu bilgilendirir.
Tapu memuru TAKBİS'te herhangi bir engel görmediği taktirde, yani gayrimenkulün satılmasına herhangi bir sıkıntı yoksa, bu durumda başvuru evraklarını bununla birlikte deprem afet sigortası yani DASK sigortasını, belediyeden alınmış olan emlak rayiç bedel yazısını ve başvuru evrakı ile birlikte imzayı aldıktan sonra SMS bilgilendirme yapılması için telefon bilgisini de alarak başvuruyu almış olur.
Emlak Rayiç Bedeli
Bu süreçte, emlak rayiç bedel belediyelerden alınmaktadır ve o gayrimenkul için emlak rayiç bedelini alırken geçmişe yönelik olarak belediye emlak vergisi borcu olmaması gerekmektedir. Eğer emlak beyan rayiç belgesini almak istiyorsanız önce borcunuzu ödemeniz ondan sonra da emlak rayiç yazısını almanız gerekiyor.
Ön başvuru sırasında emlak rayiç bedelini vermekle birlikte tapu işleminin ne kadardan gerçekleşeceğini de yine tapu memuruna söylemeniz gerekiyor. Çünkü tapu alım-satım harçları ve döner sermaye harçları sizin işlemi ne kadardan belirteceğinize bağlı olarak değişmektedir. Emlak rayiç bedeli sadece asgari miktarı belirmektedir.
Harçların Yatırılması
Ön başvuru sonrasında satıcıya belli bir süre sonra SMS gelecek. Bu SMS içerisinde alım satım harçları ve döner sermaye harçlarının ne kadar tuttuğu ve hangi hesaba yatırılacağı belirtilecektir. Daha sonrasında da bir randevu saati belirtilecektir.
Bu randevu saatine kadar bu harçlar döner sermaye harçları ve alım-satım harçları hesaba yatırılacak ve dekontları alınacaktır. Belirtilen randevu saatine kadar ödemeler yapıldıktan sonra ve dekontlar alındıktan sonra tapuda belli bir süre önce yani randevu saatinden 15-20 dakika önce yada yarım saat önce buluşulmalıdır.
Ödeme Şekli
Alıcı ve satıcının bunun öncesinde anlaşması gereken bir diğer husus vardır. O da, ödemenin nasıl yapılacağı. T.C. kimlik numarası olan nüfus cüzdanları ile mutlaka tapuda bulunulmalı randevu saatinde ve ödeme koşulları belirlenmelidir. Bunu hem sözleşme aşamasında belirleyebilirsiniz, hem de daha sonra randevu saatinden önce belirleyebilirsiniz.
Ödemeyi bir kaç türlü yapabilirsiniz. Ödeme kısmı aslında tapu işlemlerinin hem en zor kısmı hem de en stresli kısmıdır. Tapu işlemleri sırasında tapu memuru size ödemeyi alıp almadığınızı diğer tarafa ödemeyi yapıp yapmadığınızı soruyor. Eğer bunları olumlu olarak cevaplamazsanız zaten işlemi yapabilme şansınız yok. Bu sebeple tapu aşamasında ödemenin nasıl yapılacağını mutlaka belirleyin.
Ödeme ile ilgili olarak şu tavsiyeler verilebilir.
Banka Yolu ile Kontrol
Satıcı, alıcı ile birlikte alıcının banka hesabından para çekeceği zaman onunla birlikte bankada buluşabilir ve parayı birlikte çekip tapuya gelebilirler. Bunun sebebi sahte parayı engellemek ve sayma işini bankaya bırakmaktır. Çünkü tapu sırasında hem parayı saymaya hem de sahte parayı anlamaya zaman yoktur. Tapu daireleri içerisinde ne bir para sayma imkanı vardır ne de para sayma makinesi gibi sahte parayı tanıyabilecek sistemler vardır. Bu sebeple para işlemlerini tapunun içerisinde yapabilmek çok zor.
Bir diğer alternatif ise alıcının getirmiş olduğu parayı satıcının bir banka şubesinde saydırmasıdır. Genellikle banka şubeleri kendi müşterilerinin hesabının olmadığı şubelerde para sayma işlemini yapmamaktadır. Bu sebeple parayı yatıracağınız şubeye giderek saydırabilirsiniz.
Tapu Takas Sistemi
En güzel yöntemlerden bir tanesi Tapu Takas'dır. Tapu takas sistemi Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü'nün yapmış olduğu bir anlaşma ile bedelin alıcıdan satıcıya aktarılmasıdır.
Randevu sırasında almış olduğunuz numara ile tapu takas sistemine alıcı parayı yatırır ve satıcının da hesap bilgileri tapu takas sistemine geçer. Tapuda işlemler bittiği zaman alıcının parası satıcının hesabına geçer ve şu an sadece bu işlem için 70 TL alınıyor.
Bloke Çek
Eğer alıcıysanız bir bankaya giderek bloke çek alırsınız ve almış olduğunuz bloke çeki de satıcıya teslim edersiniz. Tapu işlemleri bittikten sonra da satıcı bloke çekini bankaya götürerek bozdurup parasını alabilir veya kendi hesabına yatırabilir.
İşte tapu süreçleri oldukça karışık gibi gözükse de bu işlemler Türkiye'de genellikle öğleden önce randevu alıp öğleden sonra tamamlanan ve genellikle 1 gün içerisinde ya akşam randevu aldıysanız ertesi gün sabah hallettiğiniz oldukça kısa işlemlerdir.
Gördüğünüz gibi aslında en zor tarafı da ve en stresli tarafı da para kısmıdır. Bu alternatiflerle umarımız para kısmını da rahat bir şekilde çözersiniz.