Tapuda Satışı Engelleyen Nedenler Nelerdir?

Konutunuzu satmayı planladınız ve bir de alıcı buldunuz. Tam tapudan randevu almak için hazırlık yaparken karşınıza bir sorun çıkıyor ve konutu satamıyorsunuz. Daha doğrusu satmanız çok uzuyor, ya da satmanızı belki de tamamen engelliyor. Bu yazıda 9 adet nedenden bahsedeceğiz. Bu nedenler sizin tapudaki işlemlerinizi imkansız hale getirebilir, yada tapudaki işleminizin uzamasına sebep olabilir.

Onun için bu 9 tane nokta sizin tapu işlemi yapmadan önce kontrol etmeniz gereken anahtar noktalar.

1. Veraset İlamı ve İntikal

Miras yoluyla bir gayrimenkul kaldı. Ancak üzerinize intikal yapılmadı. Yani veraset ilamı çıkarıldı, ya da çıkarılmadı. Ancak veraset ilamından sonra gayrimenkuller üzerinize intikal etmedi. Hala gayrimenkul elbirliği mülkiyetinde, yani gayrimenkul sizin adınıza kayıtlı hale gelmedi. Bu durumda pek tabi ki gayrimenkulü satabilmeniz mümkün değil. Bunun için kardeşlerden bir tanesinin, sadece bir tanesinin olması yeterli, adliyeden ya da noterden veraset ilamı çıkartması gerekiyor.

Kardeşlerden biri veya birkaçı yabancı ülke vatandaşlığı almış ve Türkiye vatandışlığından çıktıysa avukata vekalet verip ilgili ilin Sulh Huku Mahkemesi'nde dava açılması gerekiyor. Bu dava sonucu ile notere gidip veraset ilamı çıkarttırabilirsiniz.

Veraset ilamı çıkarttıktan sonra noterde gayrimenkulleri kendi üzerinize intikal ettirebilirsiniz. Ondan sonra satış için hazırlığa başlayabilirsiniz.

2. Emlak Vergisi Borcu

Biliyorsunuz belediyeler emlak vergisi tahsil ediyor ve bunun düzenli olarak her yıl ödenmesi gerekiyor. Eğer emlak vergisi borcunuz varsa, pek tabi ki temiz kağıdı yani,  "Vergi borcu yoktur." yazısı alamıyorsunuz.

Tapu işlemleri yapmadan önce tapunun mutlaka istediği "Emlak vergisi borcu yoktur." yazısını alabilmeniz için emlak vergisini ödemiş olmanız gerekiyor. Emlak vergisini belediyeye giderek ödeyebilirsiniz ya da bir çok belediyenin artık çevrimiçi olarak yani internet sitesi üzerinden emlak vergisini ödeyebileceğiniz portalları bulunuyor.

3. Vekalet

Belediyelerden "borcu yoktur" yazısını sadece siz ya da vekalet vermiş olduğunuz kimse alabilir. Bunun dışındaki kimseler maalesef sizin için borçsuz kağıdını alamıyor. Vekalet verirken bu hususu da mutlaka vekaletin içerisine eklemeniz gerekiyor. Ya da sizin resen gidip kendinizin alması gerekiyor.

4. İpotek ve Konut Kredisi

Gayrimenkulde ipotek varsa terkin edilmiş, yani kaldırılmış, olması gerekiyor. Örneğin siz vakti zamanında krediyle bir konut aldınız. Taksitlerinizi de ödediniz ve borcunuz bitti. Siz zannediyorsunuz ki gayrimenkulünüzün üzerinde artık ipotek yok. Yani siz satabilirsiniz. Hayır, malesef böyle değil. Çünkü ödemiş olduğunuz kredi taksitlerinden son taksit bittikten sonra bankanıza gitmeniz ve ipoteği kaldırması için fek yazısının tapuya gönderilmesini istemeniz gerekiyor.

Artık eskisi gibi fek yazıları elden verilmiyor. Eskiden bankadan fek yazısını alırdınız ve tapuya giderek ipoteği terkin ettirirdiniz. Ancak uzun bir zamandır bildiğimiz kadarıyla, bankalar artık bu işlemleri kendileri tapuya gönderiyor. Onun için kredi borcunuz bittiği zaman bankaya giderek fek yazısının tapuya gönderilmesini istemelisiniz.

5. DASK

Konutunuzun DASK'ı var mı? Biliyorsunuz konutların satışlarında, DASK yani, Zorunlu Deprem Sigortası'nın yapılmış olması tapu kurumları tarafından araştırılıyor, inceleniyor. DASK'ın ne olduğunu ve nasıl yapılması gerektiğini ve primleri hakkında hazırladığımız yazıya aşağıdan erişebilirsiniz.

6. Aile Konutu Şerhi

Aile konutu şerhi var mı? Eşlerden bir tanesi oturdukları konut üzerine aile konutu şerhi koydurabiliyor ve bunu diğer eşten rıza almasına da gerek olmadan yapabiliyor. Siz konutu satarken eğer konutun üzerine eşlerden bir diğeri, yani sahibi olan değil de oturan kişi, aile konutu şerhi koyduysa tapuda işlem yapamayacaksınız. Onun için önceden gayrimenkul üzerinde ne var ne yok kendinizin de olsa araştırmalısınız.

7. Mahkeme Kararıyla Tedbir

Mahkeme kararıyla tedbir konuldu mu? Bu karışık ve zor konuyu hukukçuların çok daha iyi biliyor. Ama sizin yapmış olduğunuz işlemlerden dolayı, yani gayrimenkulün kaçırılmasının bir şekilde engellenmesi için mahkemeler gayrimenkul üzerine tedbir kararı, yani  onun satılmasını engellemesi için en azından o dava süresi boyunca tedbir kararı koyabiliyorlar. Yine diğer maddelerde olduğu gibi gayrimenkulünüzün üzerinde ne var ne yok araştırmanız gerekiyor.

8. Haciz

Gayrimenkulünüzün üzerinde haciz var mı? Eğer kamu haczi varsa borç ödenmeden ve haciz kaldırılmadan satış yapılamıyor. Ancak kamu haczi dışında bir haciz varsa alıcı haczi kabul ederse ancak satış yapılabilir.

Ancak üzerinde haciz olan bir gayrimenkulü ne kadar insan almak isteyebilir? Onun için üzerinde haciz varsa da karşı tarafa baştan bilgi vermelisiniz. Bu da satışınızı durduracak, geciktirecek sebeplerden bir tanesi.

9. Sağlık Raporu

İster vekalet verecek olun, isterseniz resen tapuya gidecek olun. Vekalet vermek istediğiniz zaman notere gittiğinizde ya da resen tapuya gittiğiniz zaman tapu memuru veya tapu müdürü sizden akıl sağlığınızın yerinde olup olmadığını sorgulayabilir. Bunun üzerine kendisi verdiğiniz cevaplardan tatmin olmazsa bu durumda da sağlık raporu isteyebilir. Özellikle ileri yaşlarda, bir yaşı olmamakla birlikte, sağlık raporu isteyebiliyorlar.

Özellikle ileri yaşta birisi satış yapacaksa önceden bu konuyu tapu ile konuşmasında ya da vekalet verecekse noterle konuşmasında fayda var. Bu da satışınızı geciktirecek sebeplerden bir tanesi olabilir.

İşte bu 9 neden sizin gayrimenkulünüzü satmadan önce ilk etapta hızlıca bakıp kontrol etmeniz gereken nedenlerden. Bunlardan bir tanesinde sorun varsa satışınız sekteye uğrayabilir. Siz de zor durumda kalabilirsiniz. Onun için öncesinde araştırma yapmanızı öneriyoruz.

^