Konut yatırımı yaparken değer artışı amaçlı, yani sermaye artışı amaçlı, olarak yatırım yapıyorsak konut yatırımında, yer seçiminde nelere dikkat etmeliyiz? Bu yazımızda üç başlık altında buna değineceğiz.
Bununla birlikte değer artışı amacı ile bir konut aldığımız zaman nelere dikkat etmemiz gerekiyor, yer seçerken hangi koşulları göz önünde bulundurmamız gerekiyor bunları üç başlık altında değerlendireceğiz. Bu üç başlığı da aslında gayrimenkul piyasalarının durumuna gidişatına göre seçeceğiz ve detaylarına bakacağız. Hangi durumda ne şekilde bir yatırım yapmamız gerekiyor bakalım.
Konut fiyatlarının sürekli arttığı zamanlarda, böyle zamanlar mı var derseniz geçmiş tarihlere bakarsanız, trend sürekli yukarıya doğru gittiği dönemler olmuştur. İşte bu tip dönemlerde aslında nereden yatırım yaparsanız yapın konutların fiyatları değer artışı anlamında yukarıya doğru gidecektir. Önemli olan burada bölge seçimi yaparak daha fazla değerlenen bölgelerde tercih yapmak olacaktır. Çünkü bazı bölgelerde örneğin reel olarak %5 değerleme varken yıl içerisinde bazı bölgelerde %3 olabilir.
Bu zamanda yapmamız gereken hem mahalle ölçeğinde, hem de proje ölçeğinde konut fiyatlarındaki artışları mercek altına almak. Bunu nasıl yapacağımızı son başlıkta anlatacağız. Burada dikkatten kaçırmamanız gereken şey mahalle ölçeğinde ya da proje ölçeğinde konut fiyatlarını takip etmeniz gerektiği.
Stabil piyasa koşulları yani konut fiyatları diğer varlık fiyatlarına göre anormal bir şekilde artmıyor ya da değer kaybetmiyor ve diğer varlıklardaki artış kadar konut fiyatlarında da artışın olduğu dönemlerde nereleri tercih etmeliyiz? Bu durumda da yatırımların yapıldığı ya da yatırımların yapılacağı bölgeler tercih etmemiz gerekir.
Yatırımların yapılacağı bölgelerde getiri daha fazla olabilir, çünkü üstlenmiş olduğunuz risk o bölgeye daha fazla yatırım yapılmayabilir ya da yapımı uzayabilir. Süreç fazla olacağı için bu defa getirisi de daha uzun bir zaman içerisinde gerçekleşecektir. Ancak yatırımların gerçekleştiği yada gerçekleşmekte olduğu bölgelerde ise getirileriniz daha düşük olacaktır ama riskiniz de daha düşük olacaktır çünkü yatırımlar başlamıştır ve yapılmaktadır.
Buradaki kâr marjınız ise bu yatırıma ne zaman girdiğinizde ile ilişkilidir. Örneğin, yatırımlar başlamış ve bitmek üzereyken girdiyseniz burada getirileriniz daha düşük olacaktır. Tabii ki vadeyi de burada göz önünde bulundurmak gerekiyor. Örneğin bir metro yatırımı yapıldığı zaman bununla birlikte arkasından gelen diğer yatırımlar da olacaktır ve bölgedeki fiyatlarda artmaya devam edecektir.
Burada yatırımın hangi aşamasında girdiyseniz getiriniz de buna göre değişecektir. Örneğin, en başlarda girdiyseniz %20 oranında getiri elde edebilecekken sonlara doğru yani yatırımların bitme aşamasına girdiğinizde %20 değil de %5 oranında kar elde edebilirsiniz.
Konut fiyatlarının sürekli gerilediği zamanlarda yatırım yapılır mı, diye sorabilirsiniz. Bu da iyi yatırım dönemlerinden birisi olarak sayılabilir. Çünkü varlık fiyatları gerilemeye ve olması gereken değerin gerisine doğru gitmeye başlamıştır. İşte son zamanlarda yaşadığımız gibi ufak bir konut kredisi kampanyası ile birlikte konut fiyatları çok hızlı bir şekilde olması gerektiği yere geri döndüğü zamanda konut fiyatlarında ciddi bir artış olacaktır.
İşte bu dönemlerde de konut fiyatlarının daha fazla düştüğü ama normal zamanlarda da diğer bölgelere göre fazla değerlenen bölgeleri tercih edebilirsiniz. Bu durumda da dönemlere göre bölgelerdeki ya da projelerdeki konut fiyatlarını takip edebilirsiniz ve yatırım için en uygun bölgeyi kendinize seçebilirsiniz.
Peki bunları takip etmenin, görmenin yolu nedir? Başta da söylediğimiz gibi 3 tane dönem var. Bu 3 dönemin hangi aşamasında olursanız olun konut fiyatlarını karşılaştırmanın yollarından bir tanesi de emlak ilan sitelerindeki sizler gibi ilan veren ya da emlakçıların ya da inşaat firmalarının girmiş olduğu konut fiyatlarındaki değişimleri görebildiğimiz emlak ilan endeksleridir.
Örneğin, Sahibinden.com'un içerisinde böyle bir endeks var ve burada belirleyeceğiniz kriterlerle oda büyüklüğü, metrekare, ısıtma özellikleri gibi özelliklere göre oluşturacağınız kriterler sonucunda birim fiyatlar elde edebiliyorsunuz ve bu birim fiyatları 1,2,3 ve 4 yıl için gözleyebiliyorsunuz, aylara göre değişimleri görebiliyorsunuz.
Bunlar size yatırım yapma aşaması içerisinde hangi bölgelerde ne gibi değişimler olmuş rahatlıkla gösteriyor. İsterseniz bunların içerisine farklı mahalleleri de ekleyebilirsiniz ve bu farklı mahallelerle de karşılaştırmalar yapabilirsiniz. Bunların dışında ayrıca amortisman sürelerindeki değişimleri de görebilirsiniz.
Amortisman süreleri, biliyorsunuz kira çarpanları ile ilgili yapmış olduğumuz çalışmalar vardı. Bunların da ne demek olduğunu ve konutların fiyatları ile kiraları arasındaki ilişkinin ne demek olduğundan bahsetmiştik. Kira çarpanları da size yatırımın verimli olup olmadığı konusunda fikirler verecektir.