Ziraat Bankası Gayrimenkul Satışı
Ziraat Bankası, sahip olduğu gayrimenkulleri ihale yöntemiyle satışa sunarak yatırımcılara cazip fırsatlar sunuyor. İhale sürecinde dikkat edilmesi gereken en önemli noktalardan biri, ihalenin bitiş süresidir. Bu süre zarfında en iyi teklifi vermek için otomatik fiyat arttırma özelliğini kullanmak, avantaj sağlayabilir. Gayrimenkul alımında doğru strateji izlemek ve süreci yakından takip etmek, kazançlı bir yatırım yapmanın anahtarı olabilir.
Sahibinden, emlak ofisinden ve inşaat firmasından gayrimenkul satın alabilirsiniz. Ayrıca bankalar da gayrimenkul satışı yapmaktadır. Google'a "Ziraat Bankası Satılık Gayrimenkuller" yazıyoruz. Karşımıza bir çok seçenek çıkıyor. Bunların içerisinde satılık araçlar bile bulunabiliyor.
Bu sayfada hangi il ve ilçede bir gayrimenkul satın alacağımıza karar veriyoruz. Örnek olması açısından yine Konya'nın "Selçuklu" ilçesinde bir gayrimenkul arayalım. İki tane seçenek çıkıyor. Bir tanesi 675.000 TL(*), bir tanesi 215.000 TL. 215.000 TL'lik seçenekten ilerleyelim. Bütçemize uygun bir gayrimenkul almayı planlıyoruz. Açılan sayfada bir çok detayı görebiliyoruz.
Bu detaylar; parsel, arsa yüz ölçümü, hisse oranı, gayrimenkulün kaçıncı katta olduğu, bağımsız bölüm numarası, binanın yaşı, taşınmazın kaç metrekare olduğu, kaç oda salon olduğu, kaçıncı katta ve binanın kat sayısı, asansörün olup olmadığı ve ısıtma sistemiyle ilgili detayları bu sağ kolonda görüyoruz.
Sol kolondaysa gayrimenkulle ilgili ihale numarası, ili, ilçesi, mahallesi, gayrimenkulün tipi, muhammen bedeli ve bu gayrimenkulün hangi ihale komisyonuna bağlı bulunduğu gibi bilgiler yazıyor.
Mesela aşağıdaki gayrimenkul Konya'daki Buğday Pazarı Şubesi'ne bağlı. Bu gayrimenkulün değeri 215.000 TL ve bu gayrimenkul için geçici teminat bedeli 12.900 TL. Bu gayrimenkulü almak istediğiniz zaman Ziraat Bankası'nda bir hesaba 12.900 TL yatırmanız gerekiyor ve ondan sonra bu gayrimenkul için teklif verebiliyorsunuz. Biz bu gayrimenkulü almak istiyorsak ilgili personel ve o ilgili personelin telefon numaralarını görebiliyorsunuz. Bu ilan için iki tane ilgili personel verilmiş ve onların bankadaki şube numaraları da yine size bilgi olarak verilebiliyor.
Biz bu gayrimenkulü almak istesek ne yapmamız gerekiyor? Bu aşağıda gözüken "E-ihale sitesine ulaşmak için tıklayınız." linkine gitmemiz gerekiyor. Ama hemen burada başka bir bilgi verelim. Bu gayrimenkulü almak istiyorsanız Ziraat Bankası tarafından sağlanan kredi imkanlarından da yararlanabilirsiniz. Onun için sayfanın alt bölümünde size bir hesaplama alanı sunuyor banka. Biz devam edelim işlemimize ve e-ihale sitesine gitmek için tıklayalım.
Bu gayrimenkule 215.000 TL demiştik. Bu gayrimenkul için şu an bir teklif olduğunu ve gayrimenkulün 225.000 TL'ye son teklifinin verildiğini görüyoruz. Yani bu gayrimenkulün değerine birisi 10.000 TL koyarak teklifte bulunmuş ve kalan süre 22 saat. 22 saat sonra bu gayrimenkul için satış gerçekleşebilir. Siz böyle bir gayrimenkul için yine adım atabilirsiniz ama buradaki süre kısıtına dikkat etmeniz gerekiyor.
Biz alacağımız bir gayrimenkul olduğunu düşünerek yine devam edelim. Az önceki bilgilerin bir çoğunu yine burada görebiliyoruz. Fotoğraf galerisinde fotoğrafları, gayrimenkulün hangi katta olduğu ve nasıl bir gayrimenkul olduğu, hangi sokakta bulunduğu yine bir sonraki fotoğrafa da geçerek bulunduğu yeri burada görebiliyoruz. Zaten bir önceki ekranda da yine benzer fotoğrafları görebiliyorduk ve işaretlenmiş konumu da görebiliyorsunuz. İsterseniz burada hareketli haritanın altında konumunu görebilirsiniz ve dilerseniz yine burada sokak görünümüyle gayrimenkulü inceleyebilirsiniz. Ama sokak görünümünde unutmamanız gereken, bu incelediğimiz gayrimenkul, 2014 ağustos tarihli bir Google harita görüntüsü. Onun için bu görüntüler eskidir. Ama sizin internet sitesinde görmüş olduğunuz fotoğraflar muhtemelen daha yenidir. Ama güncel olmayabilir. Unutmayın bu ekspertiz tarihinde çekilmiş fotoğraflardır. O sebeple güncel fotoğraflar değildir. Ama burada konumunu görebiliyorsunuz. Siz ilgilendiğiniz gayrimenkulü, muhtemelen çevrenizde bir gayrimenkuldür. Gidip yerinde bakabilirsiniz güncelini görebilirsiniz.
Bu gayrimenkulü almaya niyetlendiğiniz zaman az önceki ekranda gördüğünüz gibi "Teklif Ver" kısmından ilerleyebilirsiniz. Teklif verebilmek için tıkladığınız zaman Ziraat Bankası size hangi kurallara uymanız gerektiğini ve satışın nasıl gerçekleşeceğini anlatıyor. Bunun için burada belirtilen muhammen bedel üzerinden geçici teminatı yatırdıktan sonra size bir kullanıcı adı ve şifre verileceğini söylüyor.
Bankalardan alınan gayrimenkullerde Ziraat Bankası'nın bu bilgilendirme formunda alım satım vergilerinin alıcı ile satıcı arasında eşit olarak bölüşüleceği, eğer gayrimenkulün satış bedeli rayiç bedelinden düşükse o zaman rayiç bedel üzerinden satış yapılacağını ve paylaşımın yine buna göre yapılacağını söylüyor.
Ama genellikle satış bedelleri rayiç bedellerin daha üzerinde gerçekleşir. Rayiç bedel dediğimiz emlak beyan değeridir. Emlak beyan değeri biliyorsunuz piyasada genellikle gerçek satış değerlerinden daha aşağıda kalmaktadır. Ama bu gayrimenkul banka aracılığı ile satıldığı için asgari tutardan yani emlak rayiç bedelinden değil gerçek satış değerinden tapuda belgelenmek zorunda ve satış işlemleri de bu rakam üzerinden yapılıyor. Buradaki güzel olan şey genellikle bir gayrimenkulü alırken satıcı alım satım vergilerini alıcı üzerine yüklemekte. Ama bu gayrimenkul bankadan satıldığı için taraflar tarafından eşit olarak paylaşılıyor ki, bu da bir alıcı için oldukça önemli.
İhalelerin Bitiş Süresi
Bu ihalelerde dikkat etmeniz gereken hususlardan bir tanesi ihalenin bitiş süresi.
Örneğin; bir alıcıyla siz bu gayrimenkul için ihalelerde arttırım yapıyorsunuz. Siz bir arttırım yaptıktan sonra ya da o bir arttırım yaptıktan sonra ihalenin son kapanış saati de olsa, örneğin ihalenin 17.00'da biteceğini düşünelim. 16:59'da siz ya da o bir arttırım yaptığı zaman ihale yarım saat daha uzuyor ki diğer tarafın o süre içerisinde yeniden teklif yapabilsin.
Bunlara ihaleye katılırken yaparken mutlaka dikkat edin. Çünkü bunlar önemsiz gibi gözüküyor ama gayrimenkulü son anda kaptırmanıza sebep olabilecek unsurlar olabilir.
Otomatik Fiyat Arttırma
Bir diğer husus ise otomatik arttırma. Örneğin, siz bu gayrimenkulü 215.000 TL olarak gördünüz. Şu an 225.000 TL'ye birisi arttırmış. Siz şunu diyebilirsiniz; ''250.000 TL'ye kadar otomatik arttır." Ancak, sistemin de burada bazı kısıtları var. Son teklif veren otomatik arttırma yapılmadan gayrimenkulün başka birisine geçmesine sebep olabilir. Bunun için yine gözünüz mutlaka bu teklif sürecinde sistemde olmalı. Yani sistemin otomatikliğine çok da güvenmeyin.
Gayrimenkulün satışında yine bankadan aldığınız için her şeye %100 güvenmemeniz gerekiyor ve banka bunu zaten sözleşmenin içerisinde belirtiyor. Bütün sorumluluk size ait. Bu da sizin bilinçli bir alıcı olarak gayrimenkulle ilgili her şeyi araştırmanız gerekiyor. Su, elektrik, yönetim, aidat borcundan gayrimenkul üzerindeki, belediyedeki kayıtlar, belediye dosyasındaki kayıtlar, imar sorunları ya da gayrimenkulün tapu kaydından yine siz sorumlusunuz. Onun için, bütün bilgileri burada verildiği için gayrimenkulle ilgili A'dan Z'ye sizin araştırma yapmanız gerekiyor. "Nasılsa ben bütün sorunları ileride bankaya yüklerim." diye güvenerek almayın. Banka zaten bunu baştan peşinen belirtiyor.
İhaleyi kazanırsanız bankanın kredi imkanlarından yararlanabiliyorsunuz. Ama Ziraat Bankası için gayrimenkul fiyatının minimum %25'i kadar. Peşinat vermek koşuluyla uygun kredi faiz oranlarından sizi istifade ettiriyor.
Gayrimenkulün satış bedeli üzerine KDV gelmiyor. Çünkü banka KDV mükellefi değil. Olaki ihaleye girdiniz, teminat bedelini yatırdınız ama ihalede hiç arttırım yapmadınız ya da banka tarafından ihale iptal edildi ya da ihaleyi kaybettiniz. Banka 15 gün sonra hesabınıza paranızı iade ediyor ya da gidip bankadan çekebiliyorsunuz. Yani teminat bedeli bankada kalmıyor. Bu sistem sadece Ziraat Bankası için değil. Bu sistem bir çok banka için ortak olarak kullanılıyor.
(*)Gayrimenkul fiyatları makalenin yazıldığı güne aittir. Güncel fiyatlar için ilgili siteleri takip ediniz.