Bitmiş olan projelere yada konutlara bir isim vermiyoruz. Ama bitmemiş olan projelere ya da konutlara "natamam" diyoruz. Natamamlık konut kredisi çekerken sizi birebir ilgilendiren durumlardan bir tanesi. Bu natamamlık durumuna ya da bu inşaatı yapan firmanın yapmış olduğu anlaşmaya göre sizin çekebileceğiniz konut kredisi miktarını da etkiliyor.
Peki hangi durumlarda natamamlık hesaplaması yapılıyor, kurumlar arasında natamamlıkla ilgili farklar var mı? Değerleme uzmanlarının değerleme raporlarını hazırlaması aşamasında natamamlık çizelgeleri arasında farklar nasıl oluşuyor? Bu yazımızda detaylarıyla natamamlık durumunu ve çekebileceğiniz kredinin durumunu anlatacağız.
Birazcık karışık bir konuya gireceğimizi baştan söyleyelim. Ama eğer konutunuzu bitmemiş alacaksanız yani natamam olarak alacaksanız bu durumlarla karşı karşıya kalacaksınız ve karşı karşıya kalabileceğiniz durumlardan da haberdar olmanızda başta fayda var.
Öncelikle, 2 durumdan bahsedeceğiz. Bir tanesi natamam olmasına rağmen konutun tamamının değerinin ekspertize konu bir değer olması durumunda rahatlıkla kredi çekebileceğiniz projeler. Bir diğer durum ise natamamlık durumunun her değerleme esnasında ölçüldüğü ve ancak bu değere göre ve tamamlanmışlık durumuna göre kredi çekebileceğiniz durumlar.
Bu durumda inşaat firması ile banka arasında bir anlaşma yapılır. Buna garantörlük anlaşması, devam eden inşaat projesi anlaşması veya proje finansmanı anlaşması gibi değişik isimler verilebilir. Bu anlaşmaya göre, finansör yani burada banka, inşaat şirketine garantör olur.
Bunun karşılığında da inşaat şirketinden belli güvenceler alır. Burada inşaatın tamamlanıp tamamlanmayacağının garantisini aslında finansman kuruluş sağlıyor. İşte bu durumda sizin konut kredisi çekerken inşaatın ne kadarının tamamlanıp tamamlanmadığı sizi ilgilendirmiyor. Çünkü burada finansman kuruluş ile inşaat şirketi arasında bir anlaşma var ve inşaat şirketinin parası ancak finansman kuruluşun belli ilerleme raporları ile kademe kademe, yani hakedişe göre, yapılmakta ve inşaat firması bu hakedişleri elde edebilmek için de inşaatı belirli bir düzen içerisinde devam ettirmeye çalışmaktadır.
Bu durumlar genellikle arkasında kamu kuruluşlarının olduğu projeler olabileceği gibi itibarlı inşaat firmalarıyla finansman kuruluşları arasında anlaşmanın yapıldığı durumlar olabilir. Özellikle natamamlık aşamasında çok fazla endişe edeceğiniz bir durum yok. Çünkü natamamlık oranları artık sizi ilgilendirmiyor. İnşaat %30 aşamasında da olsa siz konut kredisi alırken o gayrimenkulün finansman şirketi ile inşaat şirketi arasında yapılmış olan sözleşme aşamasındaki belirlenmiş olan değer üzerinden krediye başvuruyor olabileceksiniz.
Örneğin, 800.000 TL'lik bir daire alacaksınız ve finansman kuruluşuyla banka arasında da o gayrimenkulün değeri 800.000 TL gözüküyorsa siz 800.000 TL üzerinden krediye başvurabileceksiniz. Tabii burada yine peşinat oranları BDDK'nın koymuş olduğu kurallar üzerinden. 500.000 TL'yi geçen konutlarda şu an %20'si peşinat, %80'i kredi olabilmekte, bunlar azami oranlar tabii ki.
Proje finansmanının yapılmadığı, inşaat firmasının herhangi bir finansman kuruluşu ile anlaşmadığı, arada bir garanti anlaşmasının olmadığı, durumlarda garanti tamamen sizsiniz.
Bir bankaya gittiniz ve o konutu almak istediğinizi bankaya söylediniz ve inşaatın natamam olduğunu ve tamamlanmakta olduğunu söylediniz. İşte bu durumda da BDDK'nın koymuş olduğu kural, konutun en az %70'inin tamamlanmış olması. Bu durumda da bankaların farklı çizelgeleri olabilmekte ve bu çizelgeler gayrimenkullerin türlerine göre değişmekle birlikte gayrimenkullerin yapısına göre de değişebilmekte.
Örneğin, bir sitede uygulanan natamamlık oranı ile bir sokak arasındaki bina için uygulanan natamamlık çizelgeleri birbirlerinden farklı. Ancak her finansman kuruluşu arasında da farklar var. Ayrıca bu çizelgeleri uygulayan değerleme uzmanlarının bakış açıları arasında da farklar olabiliyor. Bu farklara göre de kimi zaman hem BDDK'nın belirlemiş olduğu ya da bankanın belirlemiş olduğu asgari düzeyin altında kalabilme durumunda da sizler kredi kullanamayabiliyor olabilirsiniz.
İşte bu durumlarda kalmamak için aslında sizin gözünüzle bazı şeyleri kontrol edebilme şansınız var. Ama haksızlık etmeyelim, her şeyi de siz kontrol edemezsiniz. Bir miktar da inşaat firmasının sizi az da olsa yönlendirmesi gerekiyor.
Natamamlık oranlarını kurumlar arasında nasıl fark ediyor ve uzmanın bu hesapları yaparken nasıl düşünebileceği ile ilgili size bazı bilgiler vereceğiz.
Natamamlık oranlarında BDDK'nın belirlemiş olduğu asgari oranı bankalar birebir uygulamak zorunda değil. Bankalar farklı oranlar belirleyebiliyorlar. Örneğin, BDDK %70 derken, bir banka %75, bir banka %80'i kabul edebiliyor. Bu durumlarda aradaki farklar da önemlidir. Bu sebeple, kredi kullanma aşamasındaki natamamlık oranı sizin için çok önemli olacak ve belki bir bankadan kredi kullanamazken bir diğer bankadan kredi kullanabiliyor olabilirsiniz.
İki tane çizelge olduğunu düşünelim. Bu çizelgelerden her ikisinde de konutların natamam bitmiş olduğunu varsayalım. Bunlar arasındaki en temel fark, bir tanesinde 66 tane kalem için imalat detayı bulunurken, diğerinde 39 tane kalem için imalat detayı bulunuyor. Bunlar ne anlama geliyor?
| A Çizelgesi | B Çizelgesi |
| 66 tane imalat kalemi | 39 tane imalat kalemi |
| Temel kazısı, takviyesi, temel grobetonu, radyobetonu ve dolgu işleri | Kalıp işleri, demir işleri, beton işleri, duvar imalatları, elektrik, boru ferşi gibi işlemler |
| Bodrum kat için ayrı detaylar, zemin kat için ayrı detaylar |
Böyle olunca soldaki çizelgeye göre baktığınız zaman hem ufak detayların kimi zaman natamamlık oranını düşürmeyeceğini, kimi durumlarda da dezavantaj yaratabileceği açık. Ancak detay olması değerleme uzmanı açısından bu aşamalarda oldukça faydalı.
Çünkü bazı kalemler iç içe geçtiği zaman bir kalem tamamlanmış olsa da diğer kalemler tamamlanmadığı zaman, eğer bunlar iç içe geçmiş imalatlar olarak isimlendirildi ise, bu defa natamamlık oranını düşürebilmekte. Ancak tabii ki sizin burada bunları seçebilme şansınız yok.
Örneğin, boya işleri ile başlayalım. Boya işleri toplamda 2,5 puanlık bir iş ve bu işin 5 birimden oluştuğunu düşünürsek her bir işlem için 0.5'lik bir katkı olacak. Başka bir yerde 5 birimlik işin 3 biriminin yapıldığını ama 2 biriminin yapılmadığını düşünürsek buradaki puanımız 1,5 olacak.
Bu defa natamamlık oranına baktığımız zaman %100'den %99'a gelmiş olcak. Diyeceksiniz ki, bankanın belirlemiş olduğu oran minimum %80'se benim için fark etmez. Ancak oran düşüren işlemler yüzünden %80 üzerinden %79'a düşüyorsa işte o zaman sizi ilgilendirecektir.
Bu durumda siz müteahhidin bu eksiklikleri gidermesini beklemek zorunda kalabilirsiniz. Örneğin, işlerin tamamen yapılmadığını ve boya işlerinin daha hiç başlanmadığını düşünelim. Natamamlık oranı bu defa %99'dan %98'e ilk aşamaya göre söylersek, tam bir daireden %98'e düşmüş oldu.
Bir diğer aşamaya gelelim örneğin, dairenin radyatörlerinin montajının yapılmadığını düşünelim. Burada da 2,05'lik puanı çıkartalım. Vitrifiye ve armatürler yani lavabolar, bataryalar gibi şeylerin takılmadığını düşünelim ve bunları da yine yapılmamış olarak işaretleyelim. Anahtar, buton, priz ve armatürleri dediğimiz zaman odalarda elektrik teçhizatları ile ilgili montajların yapılmadığını düşünelim ve ayrıca asansöründe kabininin montajının yapılmadığını düşünelim. Bakalım dairemiz % kaç tamamlanmışlık oranına geldi. Bunlara baktığımız zaman toplamda dairemizin %9'unu aldığı ve dairemiz şu an %91 olarak natamamlığa gerilemiş oldu.
Başka bir kurum açısından baktığımız zaman yine aynı işlemler için düzenlemeler yapalım. Mesela, vitrifiye ve armatürlerin takılmadığını, armatürün yine olmadığını, elektrik işlerinde boya badana işlerinin yapılmadığını ve kalorifer tesisatında radyatörlerin takılmadığını, asansörlerde de yine kabin montajını yapılmadığını görelim. Burada da %91 yerine %92 çıkıyor.
Kurumlar arasında büyük farklar olamaz, ama küçük farklar olabilir. Burada değerleme uzmanının değerlendirmesi aşamasında örneğin; armatür, pano, sayaç, sigorta gibi işlemlere bakıldığı zaman armatürlerin takılmadığını değerlendirirken sigorta ve sayaçların takıldığını görerek 50 puan verdiği zaman natamamlık oranı %92,5 seviyesine gelir.
Burada bahsettiğimiz her detay aslında sizin kredi çekebilir ya da çekemez olabileceğinizi işaret ediyor. Örneklerde de gösterdiğimiz gibi hem kurumlar arasında farklar olabilmekte hem de değerleme uzmanının değerlendirmesi aşamasında her şeyi tek tek ölçme imkanı olmadığı için değerlendirme farklarından dolayı natamamlık oranları arasında farklar olabilmektedir. Bu yazımız sayesinde, nelerin natamamlık oranına etkili olduğu konusunda daha fazla fikir sahibi oldunuz.