"Eksper geldi ve düşük değer verdi." ya da "Eksper geldi konut kredisini onaylanmadı." Gerçekten bu işler bu şekilde mi oluyor? Bunların aslı astarı nedir? Bu yazımızda biraz bundan bahsedeceğiz.
Gayrimenkul değerlemesi mesleğinin içerisinde objektif kriterler raporun içerisinde yer alıyor. Bunun için subjektif değer yargılarından çok uzak bir gayrimenkul değerlemesi raporu hazırlanmaya çalışılıyor. Ancak tabii ki kişiler arasında gayrimenkul piyasalarına bakış, ekonomik gidişata bakış arasında farklar olabildiği için gayrimenkul değerlemesi yapan uzmanlar da gayrimenkullerin değerlerine farklı değerler biçebiliyorlar. Ancak burada bahsettiğimiz farklar %5'ler veya %10'lar.
Konut bir sitede olduğu zaman aradaki farklar çok düşerken, gayrimenkul çok ücra bir lokasyonda olduğu zaman çok da artabilir. Bunun için değerleme raporlarında uzmanlar arasında farkların olması bizim için mesleki olarak bir hata olarak anılmaktadır.
Gayrimenkul değerleme uzmanları kredi onayı vermez. "Eksper geldi krediyi onaylamadı." Eksperler kredi onayı yapmazlar, eksperler gayrimenkulle ilgili ekspertiz raporu hazırlıyorlar. Kredi onayları bankalar tarafından yapılıyor.
Eğer gayrimenkul krediye uygun değilse veya bir bankanın teminat alabileceği bir gayrimenkul türünde değilse, o zaman kredi onaylanmıyor. Onaylama işini değerleme uzmanı yapmıyor. Gayrimenkul değerleme uzmanları gayrimenkulleri değerliyorlar. Kişilerin kredibilitesini ya da kredi alabilmesi için gerekli olan koşulları değerlendirip bunları onaylamıyorlar.
Gayrimenkul değerleme raporlarındaki oluşan önemli fark eksperlerin yaptığı tespitlerde ve değerleme konusu gayrimenkul yasal çerçeveler içerisinde olabiliyor. Ancak her gayrimenkul yasal çerçeve içerisinde olmuyor. Bunun için gayrimenkul değerleme raporlarında iki tip değer var. Birincisi yasal durum değeri, ikincisi mevcut durum değeri.
Yasal durum değeri gayrimenkulün tapudaki projesinde 5 numaralı gayrimenkul için çizilmiş olan projenin alanı içerisinde kalan belediyede yine herhangi bir değişiklik yapılmadan 5 nolu gayrimenkulün çerçevesi içerisinde kalan ve hiçbir değişiklik yapılmayan resmi durumu için verilen değerdir.
Ancak mevcut durumda balkonların dairenin içerisine katılması, bahçe alanının genişletilmesi, sığınak alanın içeriye katılması, binanın ortak alanlarının içeriye katılması sonucunda yapılan büyümeler mevcut durum olarak anılmaktadır. Mevcut durum değeri de bu büyümelere göre bakılarak verilmektedir. Ancak konut kredisinde mevcut durum kredilendirmemektedir. Kredilendirilen yasal durum değeridir.
Mesela bir dubleks gayrimenkule gidip yerinde görürsünüz, beğenirsiniz, 100 metrekaredir ama ekspertiz raporunda 70 metrekare yazar 100 metrekare mevcut durum için değer verilir. Ancak 70 metrekaresi için de yasal durum değeri verilir. Değerleme raporlarında oluşan en önemli değer farkı yasal durum ile mevcut durum değer arasındadır. Onun dışındaki diğer küçük farklar gayrimenkul değerleme uzmanlarının gayrimenkul piyasasının o anki gidişatına, ekonominin gidişatına ya da o bölgedeki gayrimenkul değerlerine ilişkin olarak farklı bakış açılarına sahip olmalarından kaynaklanan küçük farklardır. Bunlar gayrimenkullerin değerlerinin yarı yarıya düşmesi gibi farklar değildir tabii ki.