Ev alırken ödeme yöntemini nasıl seçmelisiniz? Nakit ile mi, senet ile mi yoksa kredi ile mi ödemelisiniz? Yoksa bunları birlikte mi kullanmalısınız? Hangisinin hangi türdeki konutlarda ne avantajı var? Bu yazımızda derinlemesine inceleyeceğiz.
Karar verdik ve konutu alıyoruz. Ödemede nakit mi kullanalım, kredi mi kullanalım ya da ne kadarına kredi kullanalım, seneti ne zaman kullanabiliriz gibi sorulara birlikte cevap vereceğiz. Avantajlarıyla dezavantajlarını ortaya çıkartmaya çalışacağız.
Ödeme yöntemlerinden sonra artık harekete geçme zamanı geliyor. Ödeme yöntemlerini üç aşamada inceleyeceğiz; nakit, nakit + kredi ve nakit + senet. Peki hangi aşamalarda, nasıl kullanacağız gelin birlikte bakalım.
İki tür konut çıkacak karşımıza; bir tanesi anahtar teslim, yani taşınmaya hazır, bir diğeri ise natamam, yani bitmemiş hala inşaatı devam eden inşaatlardaki konutlar, olabilir. İşte bunlarda eğer konut tamamlanmışsa istediğiniz ödeme yöntemini seçebilirsiniz. Tabiki satıcı kabul ettiği takdirde ikinci türde yani natamam inşaatlarda dikkat etmeniz gereken hususlardan bir tanesi inşaatın tamamlanıp tamamlanmadığı ve bu riske karşılık sizin nasıl bir güvence aldığınız. Burada ödeme yöntemini bir güvence olarak kullanabilirsiniz, ama hukuki yönleriyle de güçlü bir anlaşma yapmanızda fayda var.
Ödeme yöntemlerinden ilk ve en kolayı en güzeli nakit. Nakit ile konutu istediğiniz gibi alabilirsiniz. Burada sizin karar vermeniz gereken tek şey var nakit kullanmalı mısınız yoksa kullanmalısınız? Eğer nakitiniz varsa bunu daha iyi bir yerde değerlendirip değerlendirmeyeceğinize siz karar vereceksiniz.
Bunun planlaması tamamen size ait, ama şunu da söylemeden geçmeyelim nakitiniz var ve netamam bir konut alıyorsanız çok dikkatli olmalısınız. Eğer tamamını baştan veriyorsanız bazı riskleri almış olursunuz. Bunun yerine tavsiyemiz, bitmiş olan kısmına dönük olarak nakiti vermektir. Tamamlanacak kısmına bağlı olarak da nakiti daha sonra vermeyi teklif edebilirsiniz. Bu önemli bir seçenek bunu değerlendirmeden natamam konutlarda tüm nakitinizi kullanmayın.
Nakit + kredi dediğimiz zaman nakit kısmında sorun yok ama konut kredisi kısmında sorun olabilir. Kredi kullanabiliyor musunuz bunu banka ve şube ile görüşmenizde büyük fayda var. Ne kadar zamandır çalışıyorsunuz? Banka sizin ne kadar zamandır ispatlayabileceğiniz bir şirkette çalıştığınızı sigorta dökümünden kontrol edecektir. Bu sebeple sizin belli bir zamandır çalışıyor olmanız gerekiyor.
Kredi notunuzun iyi olması gerekiyor ve geçmişte ödenmemiş bir kredinizin olması konut kredisi süreçlerinizi sekteye uğratabilir. Ayrıca geliriniz ne kadar ve bu gelirin ne kadarlık bölümüyle bir taksit yükü altına girmeyi planlıyorsunuz? Türkiye'de bildiğimiz kadarıyla aylık gelirinizin %60'lık kısmına kadar kredi taksit ödemesi yükü altına girebiliyorsunuz. Peki uluslararası finansal kuruluşları ne diyor? Aylık gelirinizin sadece %28'lik bölümü yani aylık gelirinizin 1/3'lük bölümünden daha fazla kredi yükü altına girmemelisiniz diyor.
Ayrıca bankalardan kredi isteyeceğiniz zaman hane halkı geliri de sizin kredi almanız da belli kolaylıklar sağlayabilir. Yani sadece sizin geliriniz değil o evi birlikte aldığınız ve içinde yaşayacağınız ailenin geliri de önemli hale gelecektir. Bu defa onların kefillikleri de muhtemelen kredi dosyası içerisinde istenecektir. Yani kredi kullanıp kullanamayacağınızı tamamen sizin durumunuzla birebir ilişkilidir. Onun için banka şubesi ile bu ev alma hesaplarını yapmadan ilk aşamada görüşün.
Nakit + kredi seçeneğini kullanacağınız bitmiş konutlarda, yani anahtarını alıp kapıyı açıp içerisine geçip hemen yaşamaya başlayacağınız bitmiş konutlarda, kullanırken karşınıza peşinatla ilgili iki seçenek çıkıyor;
Türkiye'de BDDK'nın yani bankaları düzenleyen otoritenin konut kredisi için peşinatın %20'si olması zorunluluğu var. Bu konutun tamamına kredi alamıyorsunuz, %20 peşinatın sizin cebinizde olması gerekiyor. %80'lik kısmına kadar konut kredisi kullanabiliyorsunuz, ancak geçtiğimiz dönemde şöyle bir düzenleme yapıldı. Enerji kimlik belgesi varsa ve bu enerji kimlik belgesi B sınıfı ve üzerinde ise yani enerji verimliliği açısından iyi bir konutsa bu defa konut için yapılan ekspertiz değerinin 1.000.000 TL ve altında kalması durumunda peşinat tarafında %20'lik kısım %10'a düşüyor. Konut kredisi kullanabileceğiniz kısım %90'a kadar çıkabiliyor. Eğer %90'a kadar kredi kullanacaksanız, bu durumda bitmiş bir konut alırken sizin enerji kimlik belgesini sorgulamanız gerekiyor.
Eğer %20 peşinattan daha fazlası cebinizde varsa, bu durumda kullanacağınız konut kredisine sizin karar vermeniz gerekiyor. Yani ne kadar nakit kullanacaksınız veya ne kadarına kredi çekeceksiniz? İşte aynı nakitte söylediğimiz gibi o dönem o parayı nasıl değerlendirebileceğiniz, daha iyi değerlendirebileceğiniz başka bir alan olup olmadığı, konut kredisi faizlerinin o dönemde cazip olup olmadığına bağlı olarak nakitinizin bir bölümünü kullanabilir ya da imkan dahilinde sonuna kadar peşinat kısmında en düşüğü vererek daha fazla konut kredisi kullanabilirsiniz.
Nakitiniz normal bir konuta göre %20'den daha düşükse, o zaman ne yapmalısınız? Konutun tamamına kredi almak diye bir seçenek maalesef yok. Bu durumda yapabileceğiniz şeylerden iki tanesini söyleyeceğiz.
Devlet Katkılı Konut Hesabı
Devlet katkılı konut hesabı burada yapacağınız birikimi devlet de destek veriyor.
Bireysel Emeklilik Sistemi
Bireysel emeklilik sistemi (BES) içerisinde bir kumbara yaparak ve devlet desteğini de alarak birikim yapabilirsiniz. Bu birikim %10 yada %20 seviyesine geldiği zaman bu defa kendiniz için uygun konutu aramaya başlayabilirsiniz.
Nakit + kredi seçeneğinde konutlar eğer bitmemişse yani natamam bir inşaatta ya da bitmiş bir inşaatta ama konutun natamam olması durumunda bu defa işler biraz değişiyor. Burada sizin karar veremeyeceğiniz belli kısımlar var bankaların natamamlıkla ilgili olarak ekspertiz aşamasında Biz değerleme uzmanlarına hazırlattığı tablolar var Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) yine diyor ki bir konutun en az yüzde yetmiş oranında tamamlanmış olması gerekiyor ki buraya konut kredisi kullanılabilir senin bu bazı bankalar tarafından yüzde yetmişten daha yüksek aşamalarda kullanılabiliyor Mesela en az %75'inin yada %80'inin bitmiş olması istenebiliyor. O halde sizin bir konuda bakıp ne kadar Tamam lan Ben biliyorum yapmanız Çok doğru olacaktır Bu karar O bankanın kullanmış olduğu ve daha sonraki videolarda anlatacağım natamamlık tablosuna göre belirlenecektir ve ekspertiz aşamasında ortaya çıkacaktır.
Oldu ki almaya çalıştığınız konutta tamamlanmışlık oranı %70'den daha düşük çıktı ve konut kredisi kullanamıyorsunuz. Bu durumda da satıcı ile belli anlaşmaları yapabilirsiniz ve kapora verebilirsiniz. Onlar bu süre içerisinde inşaata devam ediyor oğlum da ve bu aşama geçtiği zaman yanına tamamladık oranı banka tarafından kabul edilen seviyeye geldiği zaman işte o aşamada krediye başvurarak sizde ödemeler için hazır hale gelmiş olursunuz.
Senet seçeneği oldukça azalmaya başladı. Çünkü bir projede sorun yoksa kredi kullanılabilir olması gerekiyor ve senet seçeneğinin bu seçenekler arasında yer almaması gerekiyor. Ama senet seçeneğini en iyi kullanabileceğiniz yerlerden birisi eğer inşaat tamamlanmamışsa ya da iskanı alınmamışsa bazı durumlarda senet seçeneğini anlaşmanın tamamlanmasını sağlayan anlaşmanın bir parçası haline getirilebilir.
Örneğin, büyük bir kısmı nakit ödenir, ama iskan alındığı zaman senetle ödeme yapılacak olur. Bunların mutlaka bir hukukçu danışmanlığında bir sözleşme ile kanun karşısında yarın bir gün hem sözleşmenin hem de yapılmış olan ödemelerin ispatlanabilir olması gerekiyor. Mutlaka bir hukuk danışmanıyla bu aşamalarda hareket etmelisiniz. Çünkü yapmış olduğunuz veya yapacağınız ödemeler ve bir anda kendinizi korumaya çalışırken aslında riskli bir durum içerisinde kendinizi bulabilirsiniz.