Konut Kampanyası Ne Zaman? Gelirse Ne Olur?
Konut kredisi kampanyalarının ne zaman başlayacağı, piyasa üzerinde büyük etkiler yaratabilir. Satılık konut ilan sayısındaki artış ve ipotekli satışların yükselmesi, alım satım dinamiklerini değiştirebilir. Özellikle kur krizi ve enflasyon, konut fiyatlarını etkileyen önemli faktörlerdir. Eğer bir konut kredisi kampanyası şu anda devreye girerse, düşük faiz oranlarıyla birlikte taksit ödemeleri de düşebilir. Ancak, çoğu alıcının parası olanlar arasında rekabetin artması, konut fiyatlarının daha da yükselmesine neden olabilir. Bu yazıda, konut kampanyalarının olası sonuçlarını ve piyasa üzerindeki etkilerini detaylıca inceleyeceğiz.
Konut kredisi kampanyası ne zaman olacak? Peki kampanya olursa ne olur? Konut kredisi kampanyası olursa ne olacağını yaşadıklarımızdan, öğrendiğimiz tecrübe ettiğimiz ve istatistiklerle takibini tuttuğumuz verilerile biliyoruz. Bugün eğer bir kampanya olursa geçmişte başımıza neler geldi ve önümüzdeki süreçte başımıza neler gelebilir bir senaryo çizmeye çalışacağız. Bu senaryoya göre konut kredisi kampanyası gelsin mi gelmesin mi siz karar verin.
Biraz geriye gidelim ve 01.05.2020 tarihine bakalım. O tarihte Türkiye'de konut kredisi kampanyası ile ilgili bir şey konuşulmuyordu. Malum pandeminin başlarıydı ve Mart 2020 tarihinden itibaren alınan kararla Türkiye sıkı bir pandemi sürecine girmişti. O dönemde Mart ve Nisan ayında satışlar 45.000 adetlere kadar gerilemişti, yani bizim her ay yaşadığımız konut satışının neredeyse yarısından daha aşağısına kadar gerilemiş oldu. O dönemde alınan bir kararla konut kredisi kampanyası başladı.
Satılık Konut İlan Sayısında Artışı
01.05.2020 tarihinde kampanya başlamadan önce Türkiye'nin en büyük ilan portallarından birisi olan sahibinden.com'da 430 bin adet satılık konut vardı. Kampanyanın duyurulmasını takip eden günlerde 430 bin adet olan konut sayısı birden 547 bine, yani %27 oranında arttı. Peki ilan sayısı birden neden arttı? Bu ayki konut satışları bir önceki ay 45 binden Haziran ayında 190 bine, Temmuz ayında 230 bine ve Ağustos ayında 170 bine kadar çıktı.
Bu sayılar Türkiye'deki konut satışlarının çok üstündeydi. Normalde her ay 110 bin 120 bin adet civarında konut satışı gerçekleşiyor. Böyle baktığımız zaman 230 bin adetlik konut satışının olduğu ay Türkiye ortalamasının iki katı kadar konut satıldığını gösteriyor. Tabii bu durumda da herkes gayrimenkulünü piyasaya sundu. Peki bu durumda satışa çıkan ilanları kim verdi? Müteahhitler mi?
Bununla ilgili bir çalışmada müteahhitlerin satışa koymuş olduğu satılık konut adetlerinde o dönem hiçbir değişiklik olmadı. Genellikle, 23 bin adet satılık konut şeklinde seyretti. Ama sahibinden olan konut satışlarında ciddi bir artış oldu. Özellikle aşağıdaki grafikte sarı kısım sahibinden olan ilanları bize gösteriyor, yani sizin bizim gibi, komşularınız gibi insanlar bunları bir anda satışa koydular. Çünkü konut fiyatları hızlı bir şekilde artmaya başlamıştı ve talep hızlı bir şekilde artmaya başlamıştı.
Peki müteahhitler ilanlarını neden arttıramadılar? Çünkü o dönemde bugün olduğu gibi 3 aylık dönemlerde 130-140 bin adet bağımsız bölüm, yani aylık 40 bin civarında bağımsız bölüm için ruhsat alınıyordu. Ruhsatı aldıktan sonra süreç hemen bitmiyor. Ruhsatı aldığınız gün gayrimenkul hazır olmuyor, yani 1 ile 1,5 sene arasında konutun bir tamamlanma süreci var. Bu nedenle, müteahhitlerin konutları satışa koyabilme şansı yok.
İpotekli Konut Satışında Artış
Piyasadaki talebi karşılamak için yapılabilecek şey nedir? Sahibinden olan konutların piyasaya çıkması gerekiyordu. Bu noktada normal satışlardan ipotekli satışlara dönelim. 170-230 bin arasındaki adet konut satışlarının içerisinde ipotekli satışların payı hızlı bir şekilde artmaya başlamıştı. Haziran ayında 101 bin adet ipotekli satış vardı. Neredeyse bir aylık konut satışı kadar ipotekli satış gerçekleşti, yani satışların %53'ü ipotekli olarak gerçekleşti. Temmuz ayında bu rakam 130 bine çıktı ve toplam satışın payı içerisinde %56'ya kadar ipotekli satışlar arttı. Ağustos ayı ile birlikte 76 bin adet ipotekli konut satışı gerçekleşti ve toplamın içerisindeki payı %44'e geriledi, yani artık ipotekli satışlar sönümlenmeye başlamıştı. 3 ay çok yoğun geçmişti. Hatta Eylül ayına kadar da biraz sarkmıştı. Eylül ayında 35 bin adet ipotekli konut satışı gerçekleşti. Bu da toplamın içerisinde %20'ye geriledi, yani o dönemki ortalamanın içerisine yerleşti. Eylül ayında tamamen kampanyanın etkisi bitmiş oldu.
Konut Fiyatlarındaki Artış
Kampanyanın etkisi satışla bitti, peki fiyatlar durdu mu? Asıl macera Haziran ayından sonra başladı. Haziran ayından itibaren kampanyanın başlamasıyla konut fiyatları tetiklenmeye başladı. Artış yavaşken sonra hızlı bir şekilde çığ gibi büyüdü. Kampanya dönemine kadar konut piyasasında daha önceki dönemde reel olarak konut fiyatları gerilemişti. Sonra reelden pozitife doğru yavaş yavaş çıkmaya başlamıştı.
2020'nin başında konut fiyatları yavaş yavaş toparlanmaya başlıyordu, ama kampanya bunu çok hızlı bir şekilde hareketlendirdi. Tam bir katalizör etkisi yaptı. Sonrasında da kampanya ile beraber başlayan bu hızlanma Ocak 2022'ye kadar önü kesilmez bir şekilde artmaya devam etti.
Kur Krizi ve Enflasyonun Etkisi
Ondan sonraki süreçteki etkilerin kampanya etkisiyle olup olmadığını söylemek zor. Çünkü ondan sonra Türkiye'de kur krizi başladı. Enflasyon artmaya başladı ve reel artışlarla nominal artışlar iç içe geçmeye başladı. Ondan sonraki süreçte de TÜİK tarafından açıklanan enflasyon verisinin herkes tarafından kabul edilmemesi mutfakta yaşadığımız enflasyonun daha farklı olması sebebiyle ölçümlemekte gerçekten zorlanmaya başladık. Ama süreci Haziran 2020 - Ocak 2022 arasında sınırlandırırsak, evet kampanya etkisiyle konut fiyatları hızlı bir şekilde artmaya başladı.
Konut Kredisi Kampanyası Şimdi Olursa?
Bugün konut kredisi kampanyası olursa nelerle karşılaşacağız?
Konut kredi faiz oranlarıyla ipotekli konut satışları arasında çok ciddi bir yakın ilişki vardır. Konut kredisi faiz oranları yükseldiği zaman konut satışlarında ipotekli satışlar düşmeye başlar. Eğer konut kredisi faiz oranları ciddi bir şekilde düşerse bu defa ipotekli konut satışları hızlı bir şekilde artar. O halde kredi faizlerinde yapılan iyi bir indirim herkesin kredili olarak konut almasını sağlıyor, ama herkesin derken herkesin mi? Hayır, herkesin değil. Çünkü Türkiye'nin ev sahipliği oranlarına baktığımız zaman herkesin hızlı bir şekilde konut sahibi olduğunu görmüyoruz.
Evleri Parası Olanlar Alıyor
Oturulan evin mülkiyeti araştırmasına baktığımız zaman Türkiye'de 2009 yılında ev sahipliği oranının %60,8 olduğunu görüyoruz. Peki 2021'e geldiğimiz zaman ne görüyoruz? %57.5. O halde 3 puanlık bir gerileme var. "Peki bu evleri kim alıyor" diye haklı olarak soruyorsunuz. Aslında yine evleri parası olan alıyor. Çünkü kiracı oranlarına baktığımız zaman gördüğümüz gibi 2009 yılında bizim kiracılık oranımız %22'ymiş, ama bugün %27'ye gelmiş. Yani 5 puanlık bir yükselme olmuş. O zaman kampanyalarla biz kiracılıktan kurtulup da ev sahibi olabilmiş miyiz? Hayır.
Enflasyonun Altında Kredi Faiz Oranı
Peki krediyi kim kullanıyor? Krediyi yine ödeme imkanı olan, nakiti olanlar kullanıyor ve onlar bu fırsatı kaçırmak istemiyorlar. Çünkü Türkiye'de resmi olarak şu an ifade edilen enflasyon %85. Konut kredisi faiz oranları özel bankalarda %2.05'ten hesap ettiğimiz zaman ortalamada %26 yıllık maliyeti var. %85 ile %26'yı karşılaştırdığımız zaman aradaki fark oldukça yüksek. Hele bugün konut kredisi kampanyası yapılsa ve bu aylık %0.79 gibi bir faiz rakamına çekilse o zaman bu yıllıkta %9 maliyete geliyor ki enflasyona göre oldukça komik bir rakam haline geliyor.
Faiz İndirimi ile Taksit Ödemelerinin Düşmesi
Bu durumda bu fırsatı kaçırmak istemeyen hali vakti yerinde olanlar hızlı bir şekilde konut almaya başlıyorlar. Yani kiracılar için bir avantaj durumu ortaya çıkmamış oluyor. İşin biraz da maliyetine bakalım.
Bugün Türkiye'de bir konut kredisi kampanyası olsa ve ortalama bir konut almaya kalksak 2 milyon TL'lik bir konut için %60 ile kredi alabilseniz, kenarda da 800.000 TL paranız olsa. %60 kredi ile 1.200.000 TL'lik bir krediyi özel bankadan aylık %2.05 faiz ile kullansanız, 10 yıllık almış olduğunuz kredinin taksiti aylık 27.000 TL olacak.
Konut kredisi kampanyası olsa birden bu rakam kaça düşecek? %2.05'ten olan konut kredisi faiz oranları birden %0,79'a çekilse, hepinizin hayalinde %0,90'ın altında bir rakam var. Bir önceki kampanyalarda %0.64-0.74 gibi oranlar olmuştu. Olası bir kampanya ile konut kredisi faiz oranını aylık %0.79 olarak kabul edelim ve bu sefer 1.200.000 TL'lik çekmiş olduğunuz konut kredisinin taksitleri 15.500 TL'ye gerilemiş olacak. Bu %43'lük bir indirim demek.
Konut Fiyatlarının Artması
Konut kredisi kampanyasında faiz oranları düştüğünde ev sahipleri boş mu duracak?
Bir de ilan sayılarına bakalım. Bugün sahibinden.com'a baktığımız zaman toplam konut sayısı 434 bin adet. Bu ilanların %2'si inşaat firmaları tarafından yayınlanıyor. %12'si de sahibinden ilanlar olarak yayınlanıyor. Geri kalanıysa emlakçılar tarafından yayınlanıyor. Bunun içerisinde yine inşaat firmaları tarafından olan ilanlar ve sahibinden olan ilanlar da var.
Bu ilanları birbiriyle ilişkili olarak bakarsak, sahibinden olan ilanlar inşaat firmalarından verilen ilanların 6 katı. Muhtemelen emlakçıdan olan ilanlarda da benzer bir ilişki vardır. İnşaat firmalarıyla sahibinden olan ilanlar arasında bu rakamlara niye bakıyoruz? Sıfır konutların toplam satışlar içerisindeki payı %30'lar civarında. Bugün ortaya bir kampanya çıksa inşaat firmalarının yeni konut yetiştirebilme şansı yok. Bu durumda tekrardan sahibinden olan ilanlarda hızlı bir şekilde artış ortaya çıkmaya başlayacak. Son zamanlarda kredili satışların payı %12-14'lere kadar geriledi. Bu durumda kredi imkânının ortaya çıkması ile birlikte kredi ile satışlarda hızlı bir şekilde hareketlenme olacak.
Kredili satışlar geçen dönemde olduğu gibi 100 binlere kadar çıkarsa, bu günlerde görmüş olduğumuz kredili satışların 6-7 katına kadar çıkacak olması anlamına gelecek ki, birden konutlara oluşacak talebi neredeyse toplam satışlar içerisinde kredili olmasa bile 2 katına çıkacağını zaten rahatlıkla görebiliyoruz. Birden bir konuta iki katı kadar talep olduğu zaman ne olacak konut fiyatları hızlı bir şekilde artmaya başlayacak. Merkez Bankası'nın daha önce yapmış olduğu bir veriyi daha önce aşağıdaki yazımızda da paylaşmıştık. Bu yazımızda da yeniden o bilgileri sizinle paylaşıyoruz.
Konut kredisi faiz oranlarında yıllık %1 puanlık artış konut fiyatlarını %2.05 arttırıyor. O halde bizim yıllık maliyetimiz %15 civarına düştüğü zaman konut fiyatlarında %31 oranında bir artışın olması kaçınılmaz olacak. Bu durumda bizim almayı planladığımız daire 2.000.000'dan 2.600.000 TL'ye çıkacak. Bizim peşinatımız 800.000 TL'ydi. Bu durumda 1.800.000 TL'ye ihtiyaç duyar hale geldik. Ama ne mutlu ki konut kredi faizi aylık %2.05'ten %0,79'a düştü. Artık kredi kullanabiliyoruz.
Peki bunun taksitleri ne kadar olacak? Kampanya olmasaydı 27.000 TL'ydi. Kampanya ile 23.300 TL'ye geriledi. Tabii ki bu kampanya ortaya çıkar çıkmaz konut fiyatları 2.000.000 TL'den 2.600.000 TL'ye hemen çıkmayacak. 2.200.000 TL'ye çıkacak, 2.400.000'ye çıkacak, ama çıkacak. Belki 2 ay içerisinde çıkacak, belki 3 ay içerisinde çıkacak. Ama hızlı bir şekilde çıkacağını daha önceden gördük. Bu araştırma sonucu da zaten böyle bir dönemde yapılmıştı. Bir daha böyle bir kampanya olduğu takdirde yeniden fiyatlar aynı şekilde artacaktır. Peki bunun sonucunda ne olacak? 27.000 TL'lik taksit 23.300 TL'ye geriledi. 2.000.000 TL'lik ev 2.600.000 TL'ye çıktı.
Kira fiyatı açısından baktığımız zaman 2.000.000 TL'lik evin kirası 6.600 TL'ydi. 2.600.000 TL'lik evin kirası da 8.600 TL'ye yükseldi. Son yapılan araştırmada kiracıların oranı %27'lere ulaşmış durumda. Türkiye'de 25 milyon hane var. Bunun yaklaşık 1/3'ünün kirada olduğunu düşünürsek, 8 milyon hanenin etkileneceği biliyoruz. Her konutta 3.2 kişinin yaşadığı hesabıyla 24 milyon insanın etkileneceği bir kira artışıyla karşı karşıya kalacağız. O halde tekrardan soralım, "Konut kredisi kampanyası iyi bir şey mi, yoksa kötü bir şey?"