Konut Kredisi Yapılandırması Nasıl Yapılır?
Konut kredisi yapılandırması, mevcut kredinizi daha uygun koşullarla yeniden düzenlemek için önemli bir adımdır. Krediyi başka bir bankaya taşıyarak daha düşük faiz oranlarından yararlanabilir, böylece aylık taksitlerinizi azaltabilirsiniz. Faiz oranlarının sürekli değiştiği günümüzde, en uygun koşulları takip etmek de kritik bir rol oynar. Ancak, bu süreçte sözleşmenizin bozulması durumunda ortaya çıkabilecek masrafları da göz önünde bulundurmalısınız. Bu blog yazısında, konut kredisi yapılandırmasının detaylarını ve dikkat edilmesi gereken noktaları keşfedeceksiniz.
Devam eden bir konut krediniz var. Yani 1 yıl, 2 yıl veya 3 yıl önce almış olduğunuz bir konut kredisi var ve o günün faiz oranlarına göre bugün ödeme koşullarına göre bir anlaşma yaptınız ve süresi gelen şekilde taksitlerinizi güzel bir şekilde ödüyorsunuz. Ancak daha düşük faiz imkânlarından yararlanmak istediğiniz zaman yeniden yapılandırma yapmanız, yani refinansman yapmamız gerekiyor. Bunu mevcut bankanızla yapabilirsiniz.
Krediyi Başka Bankaya Taşıma
Eğer mevcut bankanızla anlaşamadığınız ve başka bir bankaya artık çalışmaya başladıysanız ve başka bir bankaya taşımak istiyorsanız nasıl yapmanız gerekiyor biraz bu detaylara girelim. Örnekle anlatırsak biraz daha kolay olabilir.
Örneğin vakti zamanında bugün diyelim %1 faiz oranıyla bir konut kredisi aldınız ve 100.000 TL için almış olduğunuz kredinin taksitlerini ödüyorsunuz. Ayda 2.224 TL taksit ödemesi yapıyorsunuz ve yaklaşık 60 aylık bir dönemin 20 ayını ödediğiniz ve geriye kaldı 40 ay. Ama baktınız birden konut kredisi faiz oranları %1'den %0.79'a düştü ve bu durumda siz birden heyecanlanıyorsunuz. Diyorsunuz ki %1 faiz oranıyla ben almıştım, şimdi %0.79'a düştü. Tüh, birden üzülmeye başlıyorsunuz ve buna nasıl bir çözüm üretebilirim diye düşünüyorsunuz.
Faiz Oranlarının Takibi
Yapabileceğiz ilk şey bankanıza gidip görüşmek. Eğer belli bir süre içerisinde, mesela 1 yıl içerisinde belki refinansman imkanı sunulmuyor ama, 1 yıldan sonraki dönemlerde her sıklıkta olmasa da refinansman imkanı sunulabiliyor. Yani her 6 ayda bir faiz oranı değiştiği zaman gidip bankanın kapısını çalmanızın bir anlamı yok, çünkü bankalarda sizin onlarla yapmış olduğumuz sözleşmeye göre anlaşmalar yaparak krediler alıyorlar. Bu sebeple ne kadar faiz oranı düşse de onlar belli borçların altında oldukları için size bunu yansıtamazlar. Çünkü konut kredileri uzun süreli kredilerdir.
Ancak dediğimiz gibi yeni bir dönem mesela konut kredilerinde düştü ve birden %1'den %0.79'a düştü. Siz de bundan istifade etmek istiyorsunuz hemen bir hesap makinesi hesap yapıyorsunuz. Bugün %1'den değil de %0.79'dan almış olsaydım ne olacak? Sizin 2.224 TL'lik aylık taksitler düşüyor 2.090 TL'ye. Yani aylık size 124 TL'lik bir avantaj sağlıyor. Kalan döneme göre bir hesaplama yapıyorsunuz. Ne demiştik, 20 ayını ödediniz ve 40 ay borcunuz kaldı. 40 ay taksiti 124 TL ile hesaplarsak yaklaşık 5.000 TL size bir avantaj sağlıyor.
Sözleşmenin Bozulması ve Masrafı
Refinansman, yani yapılandırma, yaparken kredi sözleşmenizi bozduğunuz için bankalar sizden geri kalan bakiye üzerinden bir para talep ediyorlar. Bir komisyon talep ediyorlar. Yapmış olduğumuz araştırmaya göre bu masraf yaklaşık %1.4 civarında, ama bu bilgiyi en doğru bankanızdan alabilirsiniz. Kalan miktara göre bir hesaplama yaptığımız zaman bu örneğimizden hareket ediyoruz. 88.000 TL borç üzerinden %1.4 de kredi borcunu kapama cezası ödüyoruz. Bu da yaklaşık 1.240 TL'ye denk geliyor.
Eğer kredi yapılandırmasını yapan banka aynı banka ise ekspertiz istemeyecektir. Dosya masrafını bilemiyorumuz, ancak başka bir bankaya giderseniz o banka sizden ekspertiz isteyecektir. Çünkü almış olduğu teminatın ne kadar güvenilir olduğunu ve o anki konutun değerine bakması gerekecektir. Ekstradan yeniden bir dosya masrafıyla sizin yapacağınız 5.000 TL avantaj ve 1.240 TL kredi kapama borcuna bir de 2.000 - 3.000 TL dosya masrafı geldiğinde neredeyse başabaş hesaba gelebilir.
Sonuç
Yukarıdaki masrafları örnek verdiğimiz rakamlarla özetlemek gerekirse:
- 100.000 TL'lik ve 60 aylık konut kredisinde kalan taksit: 20 ay
- Konut kredisinin %1'den %0.79'a düşmesi ile kalan 20 ayda toplam kazanç: 5.000 TL
- Konut kredisi kapama borcu: 1.240 TL
- Başka bir banka ile anlaşılırsa, ekspertiz ve dosya masrafı: 3.000 TL
- Toplam Kazanç: 760 TL
Ancak konut kredisi faiz oranlarında ciddi bir değişiklik ya da vadesinde çok daha farklı bir dönem olması sizin koşullarınızı değiştirebilir. Bu da yine sizin kendi kredi koşullarınıza, borcunuza ve kredi oranlarına bakarak karar verebilirsiniz.