Konut Kredisinde Ekspertiz Süreci

Konut kredisi kullanacaksınız ancak "ben ekspertiz yaptırmak istemiyorum" ya da "ekspertiz firmasını ben bulayım" diyorsanız, bu ve bunun gibi yanlışlar hakkında doğru bilgileri öğrenmek istiyorsanız konut kredisinde ekspertiz süreçleri hakkında her şeyi bu yazımızda anlatıyoruz.

1. Ekspertiz Yaptırmalı Mıyım? Süreçler Nelerdir?

Konut kredisi kullanıyorsanız ekspertiz yapılması zorunlu. Burada ekspertiz yapılmamasını talep etme gibi bir şansınız bulunmuyor. Bu hizmet sizin tarafınızdan organize edilen bir hizmet olmayacak. Bu tamamen banka tarafından organize edilen şubenin bir tarafta süreçleri takip ettiği ama çoğunlukla sürecin bankanın inşaat emlak birimleri tarafından organize edilen bir süreç olacak.

Burada sadece ekspertiz sürecini sizin onay vererek başlatmanızdan başka yapacağınız hiçbir şey bulunmuyor. Bu sebeple sizin ekspertiz sürecine hazırlık olarak dışarıdan daha öncesinde bir ekspertiz yaptırmanıza gerek yok. Daha önce söylediğimiz gibi eğer nakit parayla konut alıyorsanız o zaman ekspertiz yaptırmanızda fayda var.

Ancak zaten konut kredisi kullanacaksanız ekspertizi yaptırıp parasını da ödeyeceğiniz için ikinci bir ekspertizi öncesinde yaptırmanıza gerek yok.

2. Banka ile Görüşün ve Müşteri Nüshasını İsteyin

Önemli olan unsurlardan bir tanesi ekspertiz yaptırmadan ya da konut kredisi kullanmadan bankadaki şube yetkilisine, "Ekspertiz yapıldığı zaman benim bir tane müşteri nüshası alabilmem mümkün mü?" diye sorun.

Çünkü bankaların bazıları ekspertiz raporlarını gizlilikten dolayı paylaşmıyorlar. Ancak müşteri nüshası adı altında verilen kopyalar bazı bankalar tarafından müşterilere verilebiliyor ya da ekranda gösterilebiliyor. Raporun sizin için ne ifade ettiğini içerisinde bulundurduğu bilgilerden anlayabilirsiniz.

Bunun için müşteri nüshası aslında bilgi sahibi olabilmek için gerçekten de önemli bir nokta. Müşteri nüshasında bazı bilgiler size kapalı olarak gelecek. Örneğin, hangi şirketin yaptığı, hangi uzmanın yaptığı ya da değerleme sırasında ulaşılan ve görüşülen bazı kişilerin bilgileri rapor içerisinde gizlilikten dolayı bulunmayacak.

3. Ekspertiz Başlangıç ve Onayı

Siz ekspertiz onayını banka şubesine verdiğiniz zaman ekspertiz için işlemler şubeden bankanın genel müdürlüğünde bulunan inşaat emlak birimine gidecek. İnşaat emlak birimi kendi anlaşmalı olduğu şirketlerden hangi bölgelerde aktifse işleri tamamlama performans puanlarına göre bir dağılım yapacak. Buradaki dağılıma sizin karışabilme şansınız yok.

Bu tamamen bankanın organize ettiği bir süreç olacak. Buradan bir değerleme şirketine atanan işlem şirketin içerisinde de bir uzmana atanacak. Uzmana atandıktan sonra bu uzman sizi ilk müsait zamanında işlerini organize ettiği zamana göre sizi randevu için arayacak. Daha doğrusu yeri gösterecek kişiyi arayacak.

Bu kimi zaman emlakçı olabiliyor, kimi zaman satıcının içinde oturduğu durumlarda satıcı olabiliyor. Gayrimenkul eksperine yardımcı olunabilecek tek nokta o gayrimenkulün içine giriş imkanı. Bundan başka ekspere yapılabilecek herhangi bir yardım bulunmuyor.

4. Takbis İncelemesi İçin Onay İsteyin

Gayrimenkul değerlemesi sırasında Tapu Kadastro'dan Takbis incelemesi için mal sahibinin yani tapu sahibinin onay vermesi gerekiyor.

Bu onay süreci de Webtapu üzerinden oluyor. Webtapu'da bu onayı verebilmesi için mal sahibini haberdar etmeniz gerekiyor ki bu işlemleri yapan gayrimenkul değerleme şirketinin tapu kadastro kayıtlarında inceleme yapabilmesi için. Burada sizin ekspere yardımcı olacağınız noktalardan bir tanesi de bu olabilir mal sahibini bu konuda bilgilendirmek.

5. Ekspertiz Evi İncelerken Neler Yapmalısınız?

Ekspertiz için gelen uzman gayrimenkulün içerisine girdiği zaman içeride bazı ölçümler yapacak, gerekli kontrolleri yapacak, içeriden bazı fotoğraflar çekecek ve gayrimenkulün iç dekorasyonu ile ilgili bilgileri kaydedecek. Bundan sonrasında uzman gayrimenkulden çıktıktan sonra tamamen diğer işleri gayrimenkulün dışında gerçekleşecek.

Gayrimenkulün kontrolü sırasında eksper daireye geldiği zaman eksperi bilgi açısından manipüle etmeniz doğru bir davranış değil. Örneğin burada şu kadara satılıyor gibi telkinlerle değerleme rakamının yukarıya doğru çıkartmak eksperler tarafından tamamen yanlış anlaşılacaktır. Ayrıca geldiği zaman eksperlere hiçbir ikramda ya da herhangi bir bedel ödemesinde bulunmamanız gerekiyor. Bunlar tamamen rüşvete girecektir ve eksperler değerleme şirketlerini değerleme şirketleri de bankaları bu konularda bilgilendirmektedir.

Bu sebeple sizlerin tek desteği gayrimenkul değerlemesi sırasında eksper geldiği zaman ona çalışabilme imkanı ve gayrimenkulün içerisinde gezerken refakat etmenizden ibarettir.

5.1. Ekspertiz Binayı İnceliyor

Değerleme uzmanı gayrimenkulün içindeki işlerini bitirdikten sonra binada belli kontroller yapmaktadır. Örneğin, merdivenlerin konumundan binanın doğru yerleşiminin olup olmadığı, binanın girişini kontrolünden binanın doğru girişten yapılıp yapılmadığı gibi gayrimenkul değerlemesi ile ilgili birçok kontrolü yapar.

5.2. Ekspertizin Diğer Yaptıkları

Sonrasında tapudaki işlemleri, belediyedeki işlemlerini takiben masabaşı işlemlere geçer ve saha araştırmasından elde ettiği değerlerle artık raporunu yazmaya başlar.

6. Ekspertiz Raporunun İşlem Süresi

Ekspertiz süreci yönetmelik gereği değerleme uzmanının işi aldıktan sonraki 48 saat öncesinde teslim edilemeyecek bir süreçtir. Yani daha hızlı yapabilmesi için eksperin bir imkan bulunmamaktadır ki zaten bu zamanlarda oldukça kısadır ve değerleme uzmanları da haliyle mesleklerinin gereği olarak işlemleri çok fazla üzerlerinde tutmak istemezler.

Hızlı bir şekilde tamamlayıp, değerleme şirketlerine iletmek isterler. Onun için değerleme sürecinde eksperi hızlandırabilmek için bir hamlede bulunmanıza da gerek yok.

7. Ekspertiz Raporu Neden Gecikir?

İşin uzamasına sebep olacak nedenlerden bir tanesi, Takbis sürecinde mal sahibinin onay vermemesi olabilir. Ya da belediyenin çalışma günlerinin ekspertiz süreci ile çakışması olabilir.

Bazı belediyeler sadece bazı günlerde eksperlere proje incelemesi için izin vermektedirler. Eğer değerleme süreci bu günlere denk geliyorsa yani ekspere dosya gösterilmeyen günlere denk geliyorsa bu bir gün ya da iki gün ekspertiz sürecinin uzaması anlamına gelecektir.

Bir diğer uzatan sebep ise tapudaki inceleme süreçlerinde tapunun sisteminin çalışmaması ya da belediye veya tapuda dosyaların bulunmaması. Ya da bulunmasına karşılık gayrimenkul ziyareti sırasında görülen gayrimenkul özellikleri ile yani mevcut durumuyla gayrimenkulün yasal durumu arasında fark olduğu takdirde de bunlar süreçlerde incelemeyi uzatacak yani toplam ekspertiz sürecini uzatacak durumlardır.

8. Ekspertiz Raporunda Son Kontroller

Değerleme uzmanları raporu yazdıktan sonra raporu değerleme şirketine iletirler. Rapor değerleme şirketinde de bir kontrole tabi tutulur ve 4 ile 6 saat içerisinde eğer bir problem bulunmuyorsa bankaların inşaat emlak birimine iletilmeye çalışılır. Bankaların inşaat emlak birimleri raporları aldıktan sonra kendi sıra silsilesi içerisinde raporları kontrol ederek, bankanın kredi tahsis birimine ya da hukuk müşavirliğine raporları iletir.

Sonraki süreç inşaat emlak biriminde de artık bitmiş olur. Tüm bu süreçler bankanın genel müdürlüğünde bittikten sonra şubenin ekranına artık rapor olarak düşer. Başta da söylediğim gibi eğer müşteri nüshası varsa şube yetkilisi size müşteri nüshası verebilir ya da ekranda gösterebilir. Ayrıca size gayrimenkulün değeri ile ilgili de bilgi verecektir.

9. Ekspertiz Raporundaki Diğer Bilgiler

Gayrimenkul değerleme raporlarında mevzuat gereği iki tane değer vardır. Bunlardan bir tanesi, yasal durum değeri bir diğeri ise mevcut durum değeri. Yasal durum değeri tapudaki ve belediyedeki proje ile uygun olan gayrimenkulün değeridir. Eğer sizin gayrimenkulünüz projesiyle tamamen uyumluysa yasal durum değeri ile mevcut durum değeri birbirine aynı olacaktır.

Ancak sizin gayrimenkulünüz oldukça büyümüş bir gayrimenkul ise bu defa yasal durum değeri ile mevcut durum değeri arasında da ciddi fark olacaktır. Ancak unutulmaması gereken durum şu konut kredilerinde sadece yasal durum değeri dikkate alınmaktadır. Yani sizin yerinde gayrimenkulünüzün daha büyük ve daha değerli olması konut kredisinde dikkate alınmayan bir durumdur.

Natamam durumda da gayrimenkulün ne kadarı tamamlandıysa o günkü yasal durum değerine göre ancak konut kredisi talebinde bulunabileceğinizi de hatırlatmak isteriz.

10. Ekspertiz Raporu Onaylanmazsa Ne Olur?

Eksper raporu onaylamayabilir. "Eksper raporu onaylamadı" tabiri piyasada duyulan, konuşulan bir rivayet aslında. Çünkü eksperlerin raporları onaylama gibi bir yetkisi yok. Eksperler yani değerleme uzmanları sadece gayrimenkulün, o konutun röntgenini çekip bunun bütün bilgilerini bir değerleme raporu haline getirirler.

Raporların onaylanmayan bir durumu olamaz. Onaylanmayan konut kredisine konu olan gayrimenkulün krediye uygun olmaması olabilir. Ya da sizin kredi kullanmaya uygun durumunuz olmayabilir. Bunlar konut kredisi süreçlerini durduran, engelleyen süreçlerdir. Bu sebeple ekspertiz de zaten bunun için yapılmaktadır.

Ekspertiz sırasında bir gayrimenkulün krediye uygun olmaması belki sizin kredi kullanamamanız anlamına gelirken öte taraftan da sizin sorunlu bir gayrimenkulden daha en başından haberdar olmanızı sağlayacaktır. Bu sebeple konut kredisi çıkmayan gayrimenkul için aslında pek de üzülmenize gerek yok. Ancak sizin krediye uygun olup olmamanızı da zaten ekspertiz aşamasından önce banka tarafından kontrol ediliyor olması gerekiyor.

^