Konut Yatırımı ve Kazançlar
Konut yatırımı, doğru strateji ve analizle önemli kazançlar sağlayabilir. Kredi kullanarak yapacağınız yatırımlar, ihtiyaçlarınızı iyi analiz etmenizi ve amacınıza uygun konut seçimini gerektirir. Nakit akışınızı sağlamanın yanı sıra, konutlar enflasyondan daha fazla kazanç sunma potansiyeline sahiptir. Ayrıca, konut piyasası ile genel ekonomi arasındaki ilişkiyi anlamak, yatırım kararlarınızı güçlendirecektir. Bu yazıda, konut yatırımı yaparken dikkate almanız gereken unsurları keşfedeceksiniz.
Yatırım amaçlı ev alırken hangi kriterlere bakmamız gerekiyor? Konut bir yatırım aracı mıdır? Hem evet, hem de hayır. Evet, eğer yatırım araçları ülkemizde yeteri kadar zengin değilse. Yani çok fazla yatırım aracına yatırım yapamıyorsanız ya da yatırım araçları hakkında bilgi sahibi değilseniz, gelişmekte olan bir ülkede yaşıyorsanız, enflasyonu olan bir ülkede yaşıyorsanız gayrimenkul bir yatırım aracı olarak bu tip ülkelerde görülmektedir.
Özellikle rant, yani arazinin getirisi, adaletsiz olarak dağıtılıyorsa, gayrimenkul piyasası şeffaf değilse ve zaman zaman konut sektörüne anormal yatırımlar yapılıyorsa ve gayrimenkul fiyatları hızlı bir şekilde yükseliyorsa işte o piyasalarda konut bir yatırım aracı olarak görülmektedir.
Kredi ile Konut Yatırımı
Yatırım amaçlı ev almanın diğer yatırım araçlarına göre en büyük farkı borç alabilmektir. Yani kaldıraç kullanabilmektir, kredi kullanabilmektir. Siz bir yatırım yapacağınız zaman, örneğin altın, döviz ya da borsada bir hisse senedi alacağınız zaman cebinizde ne kadar para varsa gidip onunla yatırım yapabilirsiniz. Tabi ki kalkıp tüketici kredisi alarak bir yatırım da yapabilirsiniz. Ancak burada hem pahalı bir kredi kullanmış olursunuz, hem de büyük bir riske girmiş olursunuz.
Ancak konut alırken devletlerin konut yatırımlarına ilişkin sağlamış olduğu vergi avantajlarından yararlanmış olursunuz. Hem de uzun dönemle borçlanmış olursunuz. Bu sebeple konut yatırımını diğer yatırım araçlarından ayıran en önemli farklardan bir tanesi borç alabilme imkanıdır. Bugün ekspertiz değerinin %10'u peşinatı ile bir konut alabilmektesiniz. Bu önemli bir avantajdır. Kimileri de bu avantajdan yararlanabilmek için konutu yatırım aracı olarak düşünmektedirler.
İhtiyaçları İyi Analiz Etmek
Konut kimileri için yine yatırım aracı olabilmektedir. Özellikle oturduğu evi alamayanlar için ya da oturmak istediği evi alamayanlar için diyelim. İnsan doğası itibariyle genellikle kendisini bulunduğu yerden daha yukarıda bir yerde konumlandırır ya da ihtiyaçlarını çok iyi analiz edemeyebilir.
Örneğin sizin bütçeniz 500.000 TL'dir. Ama beğendiğiniz evler 700.000-800.000 TL'dir. Ya da 500.000 TL'lik bir ev almak istiyorsunuzdur ama onun için yeterli peşinatınız birikmemiştir. İşte bu durumda siz konutu bir yatırım aracı olarak, daha doğrusu bir basamak olarak kullanabilirsiniz.
Cebinizde 300.000 TL'lik bir eve yetecek kadar bir peşinat ya da bir nakit varsa 300.000 TL'lik evi alırsanız onda oturmazsınız. Onu kiraya verebilirsiniz. Bu durumda da yine siz kiracı olarak özelliklerini beğendiğiniz bir evde yaşamaya devam edersiniz. Ta ki onun borçlarını bitirdiğiniz zaman yeterli bir peşinatınız olduğunda almak istediğiniz ev için, işte o yatırım yapmış olduğunuz evin nakitini yine peşinat olarak, kullanarak kendi almak istediğiniz evi alabilirsiniz.
Amacınıza Uygun Konutu Seçin
Yatırım amaçlı ev alırken hayale kapılmamak çok önemli. Bir defa yatırım amaçlı olarak bir ev alıyorsanız tamamen duygusal düşüncelerinizden uzaklaşmalı ve mantıklı düşünmelisiniz. Çünkü o artık sizin bir yatırım aracınız. Eğer kiraya vereceksiniz bulabileceğiniz kiracıya göre dairenin tipolojisini seçmelisiniz.
Örneğin; o bölgede 2+1 evler çok fazla kiralanıyorsa ve kiracı potansiyeli 2+1 evlerden yanaysa gidip de 4+1, 5+1 daire almanız mantıksız bir karar olacaktır. Bir diğeri ise zevkinize göre değil piyasanın ihtiyacına göre bir ev almaktır. Çünkü siz bir yatırımcısınız. Sizin zevkiniz önemli değil. Eğer o gayrimenkulü satmak amacıyla alıyorsanız alıcıyı düşünmelisiniz.
Eğer kiraya vermek amacıyla alıyorsanız kiracınızı düşünmelisiniz ve onların ihtiyaçlarına en iyi cevap verebilecek gayrimenkulü, konutu seçmelisiniz. Yatırımcıysanız, yatırım amaçlı konut alıyorsanız konutun likide olabilmesini düşünmelisiniz. Nasıl hızlı bir şekilde paraya dönüşebileceğini hesap etmelisiniz.
Çünkü siz zor likide olan bir yatırım türü olan gayrimenkulü seçiyorsunuz. Gayrimenkulün içerisinde konut yine diğer gayrimenkul türlerine göre en kolay likide olandır. Ancak dağın başında bir evi satmanız gerçekten zordur. Ama yoğun yerleşimin olduğu, bir sitenin içerisinde, özellikle ciddi bir piyasanın oluştuğu yerde çok rahatlıkla konutunuzu piyasa rayiçlerinin biraz altına vererek hemen likite çevirebilirsiniz. Onun için hayale kapılmamalı ve duygularınızdan uzaklaşmalı, tamamen yatırımcı bakış açısı ile gayrimenkule bakmalısınız.
Nakit Akışının Sağlanması
Hayale kapılmama başlığının içerisinde bir şeye %100 inanmamalı, %100 de güvenmemelisiniz. Örneğin; kiraya verme amaçlı olarak bir konut aldığınız zaman onu her zaman kiraya verebileceğinizi düşünmemelisiniz.
Kiracılar arasında boşluklar olabileceğini düşünmelisiniz. Kiracının, kirayı ödemeyeceğini düşünmelisiniz. Yargı sürecinin uzun süreceğini düşünmelisiniz. Kiracı ile problemler yaşayacağınızı düşünmelisiniz. Almış olduğunuz binanın yakın bir zaman içerisinde ya da beklenmeyen bir süre içerisinde bakıma gireceğini ve cebinizden çok para çıkacağını düşünmelisiniz.
Bu sebeple yatırım yaparken nakit akışlarına tamamen güvenerek, ona bağlı olarak kredi çekerek bir yatırım yapmamalısınız. "Hayallere Kapılmama" başlığının içerisinde şunu da söylemeden geçmeyelim. Bir konutu satma amaçlı alıyorsanız hem alırken, hem de satarkenki bütün masraflarınızı ve gayrimenkul değer artışına bağlı gelir vergisini unutmamalısınız.
Konut, Enflasyondan Daha Çok Kazandırır
Şöyle bir laf var biliyorsunuz son yıllarda; "Hayaller İbiza, gerçekler şurası" diye. Konutta hayaller üzerine çok fazla oynanıyor. "Konut çok iyi kazandırır, konut çok iyi bir yatırım aracıdır." gibi söyleyenler genellikle piyasaya konut arz eden firmaların söylemleridir ve gazetelerde bu başlıkları sıklıkla kullanırlar.
Çünkü onlar da gazetelere reklam verirler. Böyle bir ilişkinin olduğu yerde bu söylemlere çok inanmamak lazım ama toplumun büyük bir bölümünde şöyle bir yargı yerleşmiş durumda. "Konut çok iyi kazandırır." 2010 yılından 2020'nin temmuz ayına kadar baktığımız zaman 2010 yılında 100 endeksinde olan bir konut bütün enflasyon etkilerinden arındırıldığı zaman 2020'nin temmuz ayında 100'den 115'e gelmiş durumda. Yani %15 değerini arttırmış durumda. 10 yıllık bir süre içersinde enflasyonu çıkardığımız zaman konutun değeri işte ortalamada bu kadar artmış.
Konut enflasyona göre değerini koruyabilen bir varlıktır. Bazı dönemlerde örneğin; 2014, 2015'ten 2018'e kadar ki geçen dönem içerisinde çok ciddi artışlar oldu. İşte o artış dönemlerinin içerisinde tam yukarıya çıkarken bir yerden konut aldıysanız ve o çıkışın içerisinde başka bir yerde sattıysanız gayrimenkulün sermaye değerinde artış elde ettiniz, ve iyi para kazandınız. İşte o dönemdeki söylemler "Gayrimenkul çok iyi kazandırıyor." söylemenin piyasaya yerleşmesine sebep oluyor.
Konut Piyasası ile Ekonominin İlişkisi
Konut piyasaları yukarıya doğru giderken, değerlenirken herkes konut piyasaların çok iyi olduğunu ve o trene binmeyi ister. Ancak konut piyasaları kötüye gitmeye başladığı zaman sizin o vaatlerle almış olduğunuz konutun giderleri sizin için sorun haline gelmeye başlar. Çünkü konut piyasası, özellikle gayrimenkul piyasası ekonomiyi takip eder, ekonomi hızlandığı zaman yavaş hızlanır, durduğu zamanda yavaş bir şekilde arkasından durur. Yani konut piyasalarında, gayrimenkul piyasalarında bir şeyler kötüyse ekonomide de genellikle kötüye gidiyordur. Ki bu durumda sizin kiracınız varsa kiraları tahsil etmeniz, taksitleri ödüyorsanız eğer sizin işleriniz kötüye gittiyse, konutun kredi taksitlerini ödemek zorlaşır.
İşte yatırım amaçlı ev alırken bu detaylara dikkat etmelisiniz. Kendiniz analizlerinizi çok doğru bir şekilde yapmalısınız. Satma amacı olmayan hiçbir konut bir yatırım aracı değildir. Eğer satma amacıyla almıyorsanız "Yatırım yaptım." diye kendinizi kandırmayın.