Konut kredisi ile almış olduğunuz konut sizin mi ya da ne zaman sizin olur? Konut kredisiyle ev aldığınız zaman üzerinde kredi kuruluşunun ipoteği oluyor. Taksitleri ödemekte zorlanırsanız, ödediğiniz paraların hepsini kaybeder misiniz? Borçlarınızı ödeyemediğiniz taktirde ipotekli evinizi nasıl satabilirsiniz? Krediniz bitmeden, borcunuzu kapatmak mantıklı mıdır? Erken kredi kapatmanın cezası nedir ve neye göre değişir?
Kredi ile konut aldığınız zaman bir ödemiş olduğunuz peşinatınız var, bir de bankadan almış olduğunuz borcunuz var. Bu borcu ödemeye başladıkça borcun kalan kısmı sürekli azalmaya başlıyor ve konutun içerisinde sizin payınız giderek artmaya başlıyor. Buradaki riskli olan şey, eğer bankaya ödemek zorunda olduğunuz taksitlerinizi ödeyemediğiniz zaman banka bu defa tahsilat yoluna girecektir.
Burada iki ya da üç taksit ödenememeye başladığı zaman bankalar adım atmaya başlarlar. Şöyle düşünmeyin sizin vermiş olduğunuz peşinat sizindir, yani ödemiş olduğunuz borçlardaki anapara sizindir. Bankanın bu tahsil etmek istediği kısım kendi alacağıdır. Kendi alacağının üzerine hukuki işlemler ve faiz gibi kısımlar gelerek bu bölüm artabiliyor.
Borcunuzu ödemediğiniz zaman sizin ödemiş olduğunuz paydan da bir kısmının bankaya gidebileceğini düşünmeniz gerekiyor, çünkü hukuki süreçte de bazı masraflar bu işin üzerine eklenecektir. Ola ki borcunuzu ödeyemeyeceğinizi görüyorsanız ya da ödeyemez hale geldiyseniz, bu konutun üzerinde ipotek olduğu halde satışa konu olabileceğini unutmayın.
Bu tip konutlar diğer konutlara göre daha zor satılsa bile satılma imkanı var. Ya sizin kredi almış olduğunuz bankadan diğer kişi kredi alarak borcun devrini alabilir, ya da başka bir bankadan işlemleri başlatarak iki banka arasında kurulacak ilişkiyle siz üzerinde ipoteği o zaman konutu satabilirsiniz. Borcunuz büyümeden ve hukuki masraflar işin içerisine girmeden böyle bir borcu baştan kesiyor olmanız sizin menfaatinize olacaktır. Çünkü bu borç büyümeye başladıkça sizin için daha ödenmez hale gelecektir. En azından ödemiş olduğunuz kısımlar ve vermiş olduğunuz peşinatı ve gayrimenkulün değer artışından elde etmiş olduğunuz kısmı alıp operasyon içerisinden çıkabilirsiniz.
Kredi süreci içerisinde bir anapara ödemeleriniz var, bir de faiz ödemeleriniz var. 5 yıl (60 ay) vade ile çekilmiş bir konut kredisi için baktığımızda 100.000 TL peşinat veren ve 400.000 TL kredi çeken birisinin borç hareketlerinde oluşan aylık taksitler 11.396 TL olduğunu düşünelim. 11.396 TL aylık taksitimiz 60 ay boyunca sabit kalıyor. Borcumuz 400.000 TL.
Anapara bankayı ilgilendirmiyor. Bankayı ilgilendiren kısım alacağı, yani sizin borcunuz. Sizin ilk taksitinizde 11.396 TL'yi ödediğiniz zaman 400.000 TL borcunuz sadece 396.000 TL'ye düşüyor. Peki neden borç 11.000 TL düşmedi? Çünkü sizin çekmiş olduğunuz kredi 400.000 TL, ancak 60 ayda bunun toplam geri ödemesi 683.000 TL. Yani siz 683.000 TL'den geriye doğru inmeye başlıyorsunuz. 11.396 TL'nin 3.556 TL'si anapara ödemesine gidiyor. Kalan 7.840 TL'si ise faiz ödemesine gidiyor.
400.000 TL'nin 283.000 TL'si faiz olduğu için ödemenin bir kısmı da oraya gidiyor. Bu her ay sonunda toplam anapara borcunuzdan bir kez daha hesaplanıyor ve anapara ödemeniz payın içerisinde sürekli artmaya, faiz tarafı da sürekli azalmaya başlıyor. Bunu, örneğin 1. yıl sonunda baktığımız zaman, 11.396 TL taksit ödediğiniz zaman bunun anaparaya giden kısmının 4.400 TL olduğunu, faize giden bölümünün ise 6.993 TL olduğunu görüyoruz.
Peki 3. yıla geldiğimiz bu durum nasıl olacak? Yine 11.396 TL ödüyorsunuz, ancak bu defa 7.000 TL'si anaparaya giderken 4.300 TL'si faize gidiyor. O halde burada şunu düşünebiliriz, 3. yıla geldiğimiz zaman bizim bakiyemiz ne kadara düşmüş? 400.000 TL'den anaparada 216.000 TL'ye düşmüş. Yani 3 sene geçmiş, ama yarı yarıya azalmış. 36. aya geldiğimiz zaman anapara ödememiz 216.000 TL'ye gerilemiş oluyor.
Bu noktada şunu düşünmemiz gerekiyor, "Kredi borcunun içerisindeki süreçte krediyi kapattığımız zaman ne kadar karlı oluruz?"Bu dönemden sonraki dönemde, yani 36. aydan sonraki dönemde baktığımız zaman aylık taksitlerimizde 11.000 TL'nin içerisinde anapara payının oldukça arttığını görüyorsunuz. Başlarda çok fazla faiz ödemesi yaparken sonlarda çok fazla anapara ödemesi yapıyorsunuz. O halde krediyi belli bir dönemde bozduğumuz zaman eğer bu kredinin sonlarına doğru geldiysek bu dönemde bozduğumuz zaman, mesela 50. aya baktığımız zaman, 11.396 TL taksitin 9.200 TL'si anapara ödemesine giderken, sadece 2.190 TL'si faiz ödemesine gidiyor.
Anapara ve faiz ödemesi hesabını kendi açınızdan aydan aya bakarak krediyi kapatıp kapatmamanın doğru olup olmadığını değerlendirmelisiniz. Bununla birlikte kredinizi refinanse edebilirsiniz ve o an piyasada daha düşük faiz oranlı bir kredi varsa ya da çok düşük oranlarla almış olduğunuz elinizde ucuz bir kredi varsa bu defa kapatmayı hiç düşünmeyebilirsiniz. Çünkü bankalara gittiğinizde zaten o oranlarla kredi bulamayacaksınız, neden kapatasınız ki?
Ayrıca kredi kapatmanın cezası olduğunu da hatırlatalım. 36 aydan daha kısa bir sürede borcunuz varsa %1 oranında kalan anapara üzerinden ceza ödemeniz gerekiyor. Eğer borcunuz 36 aydan daha fazla ise bu defa kalan anapara üzerinden %2 oranında ceza ödemeniz gerekiyor. Bu da kendi menfaatleriniz ile ödeyeceğiniz cezayı karşılaştırarak karar verebileceğiniz bir durum.
Her şey yolunda giderse taksitleri de düzenli bir şekilde ödediğiniz zaman artık kredi borcunuz kalmadığında dahi banka ipoteği gayrimenkul üzerinde kalmaya devam eder. Bu durumda bankadan fek yazısı düzenlemesini ve ilgili tapu müdürlüğüne göndermesini istemeniz ve bu noktada bir ufak harcın ödenmesi gerektiğini bir kez daha hatırlatırız.