Kredi ile Konut Nasıl Alınır? Masrafları Nelerdir?
Kredi ile konut almak, doğru bir planlama ve hesaplama gerektirir. Kira öder gibi konut kredisi taksiti ödeyerek, hayalinizdeki evi edinmek mümkündür. Ancak, kredi miktarını doğru hesaplamak ve kredi dışındaki masrafları göz önünde bulundurmak önemlidir. Basamaklama yaparak, finansal hedeflerinize uygun bir konut satın almak için stratejiler geliştirebilirsiniz. Ayrıca, konutun değerinin ne kadarına kredi çıkarabileceğinizi bilmek, bütçenizi yönetmenizde yardımcı olacaktır. Bu yazıda, konut kredisi alırken dikkate almanız gereken tüm önemli noktaları bulacaksınız.
Mortgage, yani konut, kredilerinin Türkiye'de ilk başladığı yıllarda televizyonlarda bolca reklamı yapıldı ve daha sonra da birazcık dillere pelesenk oldu. "Kira öder gibi taksitlerle konut al" gibi. Daha sonra inşaat firmaları da bu sloganı oldukça sevdiler ve promosyonlarını pazarlamalarında kullanmaya başladılar, ancak gerçekten kira öder gibi konut kredisi ödemek mümkün mü? Biraz detaylara girelim ve birlikte hesap yapalım. Bir de Türkiye'de 2020 yılı itibariyle konut kredisi çektiğiniz zaman ne gibi maliyetleri katlanmaz gerekiyor üzerinden geçelim.
Kira Öder Gibi Konut Kredisi Taksiti
Karşımıza çıkacak masrafları bilelim ki kira öder gibi taksit ödemek mümkün mü anlayalım. Örneğin aylık 2.000 TL kiralık bir evde otururken 2.000 TL ile konut kredisi almak mümkün mü? Evin bedelinin ne kadarlık bölümünü nakit olarak yatırdığınız ve ne kadarlık bölümüne kredi aldığınıza bağlı olarak bu değişiyor.
500.000 TL'lik bir ev alırken 400.000 TL'sini nakit veriyorsanız ve 100.000 TL konut kredisi kullanıyorsanız tabii ki kredi taksitleri düşecektir. Ancak, 100.000 TL nakit verip 400.000 TL kredi alıyorsanız haliyle kredi taksitleriniz de yükselecektir. Bu esasında sizin ne kadarlık bölümüne nakit ödediğinize ve ne kadarlık bölümüne kredi kullandığınıza göre değişmekte. Bu hesabı kendiniz yaparak göreceksiniz ama Türkiye gibi yüksek enflasyonu olan ülkelerde bu gibi konut kredilerinin taksit ödemeleri düşüyor. Yani hala enflasyon olduğu için bu sebeple kredi faizleri de büyüklük olarak karşımıza çıkıyor. Özetlemek gerekirse, 2.000 TL'lik kiralık bir evden çıkıp 2.000 TL taksitle bir eve girebilmeniz için konutun çok büyük miktarını nakit olarak ödemeniz gerekiyor.
Kredi Miktarının Doğru Hesaplanması
Kredi almadan önce bazı hesaplamaları iyi yapmanız gerekiyor. Genellikle ekspertiz sürecinde gördümüz şeylerden bir tanesi ekspertiz değerini alıcılar yüksek görmek istiyorlar. Bunun sebebi de tüketici kredilerine nazaran konut kredisi faiz oranlarının sübvansiyonla daha düşük olması ve birçok ihtiyaçlarında konut kredisinden gelecek ödemeyle bir çok masrafının ödemesinin yapılmasını istiyor.
Ancak bunun doğru olmayan tarafları var. Bu da şu ki konut kredisini daha fazla alarak kendi üzerinize daha fazla taksit yüküm indirmiş oluyorsunuz. Bu da sizin ödeme dengenizi bozacaktır. Onun için konutunuz ne kadarsa bu konuta uygun oranda bir ekspertiz değerinin çıkması ve sizin de gerçekten ihtiyacınız olan miktarı bankadan talep etmeniz çok daha doğrudur.
Kredi Dışındaki Masraflar
Maliyetleri hesaplayalım demiştik. Konut alırken ne gibi maliyetler çıkacak? Örneğin komisyon çıkacak. Eğer arada bir emlakçı varsa %2'lik bir komisyon çıkacak. Bu anlaşma ile belli oranlara gelebilir onu tabii ki bilemeyiz. Bunun dışında alım satım harçları olacak.
Eğer ikinci el konut alıyorsanız genellikle satıcılar "Ben temiz isterim" derler. Bunun anlamı da şudur hiçbir masrafa katlanmaları yani satıcının tapu harçlarının alıcının tapu harçlarında alıcı üzerine yüklenmesidir. Buradan da yaklaşık %2 alıcıdan ve %2 de satıcıdan olmak üzere %4'lük bir maliyete katlanmanız gerekiyor.
Bunun dışında ekspertiz masrafı ve dosya masrafı gibi masraflar da yine karşılaşacağınız masraflara eklenecektir. Sizin piyasada alım yapmış olduğunuz değer ekspertiz değeri ile aynı çıkmayabilir. Bu riski de göz önünde bulundurmanız gerekiyor, yani ucu ucuna hesap yapmayın.
Basamaklama Yaparak İdealindeki Evi Al
Diğer yazılarımızda da bahsettiğimiz bir konu var her zaman insan kendisini daha iyi bir yerde görmek ister, ancak ekonomik imkanlar buna imkan vermeyebilir. Bu da şu ki siz kendiniz için çok uygun çok güzel bulduğunuz bir evi ekonomik olarak karşılayamıyor olabilirsiniz. Bu durumda da yatırımınızı basamaklama yapabilirsiniz.
Örneğin sizin almak istediğiniz ev 500.000 TL, ama sizin kredi kullandığınız zaman ve tasarruflarınızla ancak alabileceğiniz ev 300.000 TL. O halde 300.000 TL'lik bir ev alarak ve bu konutu kiraya vererek hem sermaye artışından hem de kiradan gelecek yatırımla taksitlerinizi ödemeye devam edebilirsiniz, ama burada kiracı riskine bu mutlaka dikkate alın. Yani kiranın ödenmediği aylar çok uzun sürebilir kısa süreli olabilir ya da kiraya verme süreci uzun sürebilir. Örneğin 5 yıllık bir periyot içerisinde 2 defa veya 3 defa kiracı değişir ve arada 2 veya 3 aylık boşluklar oluşursa bu sizi oldukça zorlayabilir.
Bunları dikkate alarak bir hesap yapabilirsiniz. 300.000 TL'lik evin taksitleri bittiği zaman bu defa gönlünüzden geçen o günün koşulları için 500.000 TL'lik evi alabilmek için sizin 300.000 TL'lik bir nakitiniz olmuş olur.
Konutun Yüzde Kaçına Kredi Çıkar?
Kredi ile konut alırken dikkat etmeniz gereken bir diğer unsur da gayrimenkul ekspertiz değerinin sadece %80'lik bölümüne kredi kullanıyor olabilmenizdir. Yani 150.000 TL'lik bir gayrimenkul için ekspertiz 100.000 TL bedel biçerse sadece 80.000 TL'lik kısmı için kredi kullanabilirsiniz. Ancak çok fazla yük altına girmemek için ne kadar bu oranı azaltabilirsiniz, yani ne kadar fazla nakit biriktirebilirseniz sizin için daha rahat ödeme koşulları oluşacaktır.