Satıcı müteahhit olunca neden bize baştan maksimum kredi miktarını söylüyor? Bir ev beğendiğiniz ve daireyi geziyorsunuz, satıcı da müteahhit. Siz gayrimenkulü beğendiğinizde kafanızda bazı hesaplar yapmaya başlıyorsunuz. 1.000.000 TL kredi çeksem 2.000.000 TL kredi çeksem derken müteahhit size maksimum 800.000 TL kredi çekebilirsiniz diyor. Peki bu ne anlama geliyor?
Müteahhitin burada yaptığı baştan tapuda gerçekleşecek tapu satış bedelini size söylemek oluyor. Bunu ne amaçla yapıyor? Bunu yapmasının arkasındaki yatan neden müteahhitin proje sonunda elde edecek karı ve bu kardan oluşacak ödeyeceği vergiyi baştan hesaplamaya çalışmasıdır. Proje sonunda ödeyeceği vergiyi bilmek istediği için size baştan ne kadar kredi kullanabileceğinizi söylüyor.
2020 yılı başındaki gerçek değerden tapu satış işlemleri rafa kalktı ve ne zaman bir daha da uygulamaya konulacağı bilinmiyor. Ta ki o tarihe kadar asgari tutar emlak rayiç değeri. Ancak bir gayrimenkulde kredi kullanıyorsanız; örneğin 2.500.000 TL'lik bir gayrimenkul alıyorsunuz ve bunun rmlak rayici 800.000 TL olsun. Siz 1.000.000 TL kredi kullandığınız zaman tapudaki bedelin ipotek için bankanın gönderdiği avukat tarafından minimum kredi miktarı kadar yazılması gerekiyor.
Örneğin 1.000.000 TL kredi kullandığınız taktirde tapudaki satış bedelinin minimum 1.000.000 TL olması gerekiyor. Tabi ki siz 1.500.000 TL'ye almış olduğunuz gayrimenkulu 1.500.000 TL olarak kaydettirmek ve satış bedelini o fiyattan göstermek istiyorsanız bankanın zaten buna karışma şansı yok. Bu noktada insiyatif sizde kalmış oluyor ama asgari tutar kredi tutarından az olamıyor.
Bu noktada müteahhitler gayrimenkulü size gezdirirken maksimum kredi miktarını söylüyor ki o tapuda gerçekleşecek olan tapu satış bedelinin baştan sizinle anlaşmak istediği için. O halde müteahhitten bir gayrimenkul beğendiğiniz zaman, daha çok sokak arası müteahhitler diye tabir edebileceğimiz, 8-10 daireli ufak projelerde müteahhitlerden mutlaka maksimum kredi miktarını sormanız da fayda var.
Son aşamaya geldiğini zaman alım satım işleminizin orada sekteye uğramaması için bunu baştan konuşmakta fayda var. Tapuda gerçek değer kaydı ne zaman olacak ta ki gayrimenkul değer artışı sebebiyle gayrimenkul alan kişilerin 5 yıl içerisinde gayrimenkulü sattıkları zaman vergi ödeyecekleri için aldıkları değerden bir miktar yukarıda göstermek istemeleri ya da tapu harcını daha az ödemek isteyenler olduğu müddetçe gerçek değerden satış işlemleri gündeme gelmeyecek gibi gözüküyor.
Ancak zorunlu hale geldiği zaman ve tapu harçlarında bir indirim yapıldığı zaman gerçek değere doğru satışların tapu kaydında gerçekleşebileceğini tahmin ediyoruz. Siz yapmış olduğunuz işlemleri gerçekten üzerinden göstermelisiniz, çünkü tapu maliye ve bankalar arasındaki veri paylaşımı sebebiyle gerçek değerden yapılmayan işlemler sürekli kontrol ediliyor ve satıcı ve alıcılara yapılan tebligatlarla ceza uygulamaları yapılıyor. Bu sebeple, bütün hesaplarınızı baştan gerçek değere göre yapmanızda fayda var.